威海房地產交易市場管理處目前所辦理的相關項目多達十余項，分別是：1.新建房屋初始登記；2.變更登記；3.掛失、遺失補證登記；4.注銷登記；5.更正登記；6.新建房屋轉移登記；7.存量房轉移登記；8.房改房上市；9.房屋與；10.房屋繼承；11.房屋互換；12.拍賣；13.離婚析產；14.企業改制；15.法院判決；16.拆遷安置登記；17.抵押登記等。其中1至5項是和開發商相關的，普通市民遇到的一般是第6項以后的問題。

這些辦事服務程序是根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《擔保法》、《合同法》等10多項法律、法規、規章及規定，結合威海市房產管理實際情況而制定的。本文所介紹的情況如與交易大廳的新程序和收費標準不符，請以較新公示為準。

交易流程

以市民較常見的商品房轉移登記為例說明辦事的流程。（以下辦理交易地點均為威勝大廈）

步 測繪（6樓）；步 繳稅（6樓）；第三步 咨詢臺取號(7樓) ；第四步 業務受理（7樓7~18號窗口，注：5套以上的房產登記到1、2號窗口）；第五步 繳納費用（7樓23號窗口）；第六步 到達承諾期后領證（7樓19~21號窗口）。

目前，房產交易過程中交納的稅費標準為：1.登記費。新建房屋轉移登記的登記收費標準是：住宅80元/套，非住宅，根據面積不同分6個檔次，100（含100）平方米以下，80元/宗，較高的是10000平方米以上的，800元/宗；2.交易手續費的收費標準不盡相同。新建房屋所有權轉移過程中，住宅3元/平方米，非住宅10元/平方米；房屋繼承，1元/平方米；房改房上市，存量住房：住宅6元/平方米，非住宅10元/平方米；3.印花稅5元/本；4.契稅由購房人交納，威海市財政局征收。一個家庭中的套用于長期居住的144平方米（含）以下的普通住宅，契稅稅率優惠一半，按評估價的1.5%交納，144平方米以上及一個家庭中購購套以上的住房，按交易額的3%交納。單位購購的，按評估價的3%交納。非住宅，按評估價的3%交納。5.營業稅由出賣人支付，威海地稅局征收。營業稅與個人所得稅、教育費附加、地方教育費附加等稅率之和為6.55%，沒超過5年的個人住宅則需按房屋評估價的6.55%交納營業稅等相關稅費。超過5年的個人住宅，免收營業稅，如果是套住宅，只需交納1%的個人所得稅。超過5年的網點房，如能提供當年的購房發票，可以抵扣營業稅，只需交納增值部分的營業稅等相關稅費。

管理與服務

預售合同備案管理

依據《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第40號）第十條：“商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續?！币虼耍康禺a開發企業對外預售商品房必須是在取得了由房產管理部門核發的商品房預售許可證后才能對社會公開預售。實行預售合同備案，主要目的是規范合同管理，監督購房合同能否順利實施，保護購房者合法權益，讓購房者購得更放心。

啟動新建商品房網上備案系統

為規范商品房銷售管理，提高商品房交易信息的透明度，維護商品房購賣雙方合法權益，根據國家建設部《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》的要求，威海市房地產管理局建立了新建商品房網上備案系統，于2007年1月1日起正式運行。所有房地產開發企業的商品房預售許可證申請、商品房預售合同簽訂及備案，都要在該系統中進行。房地產開發企業頭先要進行使用網上備案注冊的申請，然后方可申請商品房預售許可證，較后才能在網上簽訂商品房預售合同。

今年上半年，威海房地產交易市場管理處舉辦了兩期新建商品房網上備案系統的培訓班。對全市開發企業的銷售及技術人員進行操作培訓，確保各開發企業銷售人員熟練掌握新建商品房網上備案系統的操作程序，旨在進一步規范新建商品房網上備案工作，保證商品房網上備案系統的順利運行，讓房產信息公開透明。威海市房地產交易市場管理處針對參訓人員的培訓情況，為培訓合格人員頒發《商品房網上銷售管理系統培訓合格證書》。

擴大服務的職責范圍

位于威勝大廈六樓的威海房地產交易市場，以房屋權屬登記大廳為依托，除在場設立房地產測繪、公證處、法律顧問處、金融信貸部服務窗口外，還有30余家知名中介機構、開發企業進場經營。市民在這里可一次辦結貸款、評估、擔保、抵押、測繪、繳納契稅、產權登記等所有手續，真正實現了一條龍服務，實現市場信息與網站信息的互通共享。為百姓提供了豐富的信息資源，進行嚴格有力的市場監管。凡市場內出現坑害老百姓行為的，都按有關規定進行處罰，記入企業誠信檔案，并在網站上公示。真正達到凈化市場環境、保護群眾利益的目的。

提供承諾工作日的服務

房屋所有權初始登記、變更登記、遺失補證登記、注銷登記、區換市證、統一換證，無產權或法律糾紛，自收到申請之日起，5個工作日內辦結有關手續；房屋所有權注銷登記，證件齊全，當日辦結有關手續；房屋購賣、互換、與、繼承、析產、改制、劃撥、分割、合并、裁決、拍賣，證件齊全，無產權或法律糾紛，自收到申請之日起，5個工作日內辦結有關手續；房屋抵押登記，證件齊全，手續合法，5個工作日內辦結有關手續；注銷登記，證件齊全，當日辦結有關手續；司法部門的查詢、查封、取證到檔案室辦理，手續齊全，當日辦結；查閱房產檔案到檔案室辦理，證件齊全，手續合法，當日辦結；房產測繪：轉移登記測繪、變更登記測繪、遺失補證登記測繪、區換市證測繪、統一換證測繪，手續齊全的，當日出測繪報告；有特殊情況，需進一步核實的，5個工作日出測繪報告。初始登記測繪手續齊全的，8個工作日出測繪報告，特殊情況可適當延長。

市民購了房頭先要做的就是產權轉移登記，這一過程中需要涉及哪些程序，購賣雙方需要繳納哪些稅費，本文為你詳細解讀。

雙方名稱及地址

為了防止欺詐行為的發生，雙方應相互做詳細清楚的介紹或調查，主要是問清對方的姓名、身份證號及聯系辦法等；如果其中一方是單位而非個人，還應標明單位的具體名稱、地址等，以備萬一情況下而用；還應寫明此房產是否為共有財產或夫妻共同財產或家庭共同財產等。如果是受人之托出售房屋，出賣人應當提供經過公證的委托書以及委托人和受托人的身份證等證件。

房屋權屬

在二手房交易中，房權證是較重要的，因此，在簽訂二手房合同時，一定要明確房屋的權屬。凡是產權有糾紛的，或是產權不清、無產權證的房子，要三思而后行，以免成交后拿不到房權證，同時不可避免地承擔風險，例如村里的民房或由村里開發建設，但由于手續不全或欠缺土地費用，而無法辦理獨立產權的房屋。另外，要特別署明產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產權證時，一定要查看正本并且要到房地產管理部門查詢此產權的真實性。

價款

這也是很主要的內容，主要寫明總價款。需要提醒的是，一定要標明是按套抑或按建筑面積或套內建筑面積計算。還有以何種方式申請按揭貸款、付款時間、方式、付款條件、定金及尾款的數額和交付時間等。

能否做按揭貸款

有些地區對于申請貸款的房屋面積還有相應的限定，貸款額度并非統一的。如90平米以下可貸80%，而90平米以上只能貸70%等，僅僅相差10%的房款，有時也會使購房者的購房夢想成為泡影，因此，在合同中一定要明確能否辦理該房屋的按揭貸款。

房屋狀況

合同的標的，就是雙方欲進行購賣的二手房，這是合同的關鍵，一定要明確約定。應寫明房屋位置、性質、面積、設施設備等情況；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建的部分；房屋的物業管理費用及其他如水、電、煤氣等交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。

維修責任

隨著房屋產權的轉移，維修責任也轉移了，但這并非完全的。如果是在房屋的保修期內，則還需由原房主協助聯系開發商，要求修繕；如果過了保修期，原房主也有義務提供相關信息或幫助等。因此，維修責任有必要注明，萬一日后發生漏雨或滲水等問題，雙方共同妥善解決。

房款的交接時間及方式

不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要的問題。從購房的角度來說，一定要經過威海市房地產交易市場管理處的產權轉移登記，才算完成過戶手續，這套房子才真正屬于購房者。在此之前，賣方隨時可以悔約。因此，房款的交接時間及方式一定要明確。為保險起見，可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師事務所或公證人處，等過戶完成后，再將房款轉入賣主的賬戶。

辦理產權轉移的時間

要注意寫明辦理產權轉移的時間，免得購到無證房。為了防止賣主拿了定金后不配合辦理產權轉移登記手續，還要將辦理相關手續過程中的配合與協調問題明示清楚；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌等意外情況時如何處理，也要一一標明，切不可以“待雙方協商”等含糊字樣埋下隱患，因為一旦發生意想不到的費用，雙方往往協商不通。

暖氣的供應及費用

如果購房行為發生在非供暖季節，購房人往往容易忽視冬天的暖氣供應情況及費用問題。有些中介人員為了促成交易，會將從未供過暖的房屋介紹成我市目前已經進行一戶一表改造的情況，給購房者造成費用成本低下的假象。如果是從未供過暖的房屋，開通暖氣需交納每平米30元的碰頭費；而曾經供過暖并且進行了一戶一表改造的用戶，則每平米只需交納5元錢。

違約責任

在此主要說明哪些情形屬于違約；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付的具體方式；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

解決爭議的方式

必須將爭議解決的方式約定清楚，這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。例如希望選擇通過

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