境外企業是購購人群

上海老洋房主要分為花園洋房、新式里弄房以及老式公寓房三種形態。目前上海的老洋房主要集中在徐匯、靜安、長寧和盧灣等區。美聯物業愚園分行高端營業經理張蓉介紹，由于現時股市清淡，房產市場上出現老投資客重返現象。這些短線投資者看中老洋房的高租金收益，以謀取較高的。這類人群占到購購人群的80%。

出乎大家意料的是，很少有老外購洋房的。史丹福老洋房租售副總經理蔡芒華介紹說，在過去老洋房的購購群體中，本土企業占相當比例，但近兩年來，境外企業占到大多數，此外，還有部分江浙一帶的金融界人士和一些比較成功的私營業主。蔡芒華認為，今后還將有大量的境外人士陸續進入，尤其是來自英、法、德等一些特別重視老式建筑保護的人士，即使這些人暫無購房意向，也會推動老洋房的租賃市場。

老洋房交易涉及的資金比較大，一般花園洋房至少要1500萬元一幢。本身總價較高，加上交易稅費也一直比普通物業高，對購房者資金實力有相當高的要求。不過也正因為如此，才容易把大部分投機客擋在門外。

月租萬元老公寓較受歡迎

史丹福老洋房租售有關人士介紹說，根據地段和周邊環境的不同，分層租賃的老洋房如果面積在100平方米以內，月租金在1萬-1.5萬元左右；面積在100－200平方米的，月租金可達到1.6萬－4萬元；整幢租賃的老洋房（帶花園），月租金可高達12萬－15萬元。

據了解，在租賃市場中，較受歡迎的老洋房通常都是區域環境幽靜、面積相對較小、生活配套較為完善的城市老洋房，其中以武康路、永嘉路、建國西路的老洋房較受租客歡迎。在實際交易中，租金1萬元/月的老公寓或者帶一個樓面的花園洋房比較受歡迎。租賃客戶多為商務人士、高端白領，以及外籍高收入。

美聯物業瑞金分行營業經理榮睿介紹，3－5月本來就是傳統的租賃旺季，因此老洋房的租賃市場在春季尤為活躍。再加上目前部分老洋房業主轉售為租，所以有更多的老洋房租賃物業被帶入市場。伴隨著有需求租客數量的不斷增多，未來的租金勢頭仍有期待。

在售花園洋房不到50套

盡管本市花園洋房的總數并不少，例如，僅溧陽路上就有48幢花園洋房，但實際上，目前市場上產權清晰且在售的不到50套。因此，實際上新式里弄和老式公寓才是上海老洋房市場的供需主力。

史丹福老洋房租售副總經理蔡芒華告訴記者，由于歷史原因和個人原因，比如原業主早已過世，或是一幢洋房被劃給了“七十二家房客”，導致部分花園洋房產權不清晰，而這些產權不清晰的洋房，是不能投入市場交易的。房東要想賣獨立的花園洋房的話，該洋房必須擁有其完整的、獨立的產權。

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