在頻頻加息的趨勢中,林先生對如何才能輕松理財、緩解個人還款壓力深表苦惱。為此,記者采訪了銀行理財人士,列舉三種還貸方式,為工薪供房者如何省錢還貸指點迷津。

　　縮短期限,提前還款省息數萬元

　　據業內研究報告預計,今年第三季度CPI很可能再創新高,業內認為央行很可能再次加息。雖然每次調整的幅度不大,但由此引起的房貸客戶每月還貸支出增加還是不少。

　　目前,5年以上個人住房貸款基準利率為7.38%,較年初上升了0.54個百分點,累計升幅近8%。以房貸金額30萬元、期限20年的貸款為例,在銀行給予基準利率下浮15%優惠的前提下,新利率下每月還款額是2196.81元,較今年初每月多支出79.58元。

　　銀行理財人士分析說,貸款總是要付利息,一旦加息就必須多支付利息。因此,減少利息支出的較簡單、較穩健的有效途徑就是盡早歸還本金,以及盡力縮短貸款期限。

　　"目前,工薪購房者通常采用提前還款,而忽略了努力減少貸款期限,如果既提前還款又縮短貸款期限,雙管齊下將更加節省利息。"

　　如禪城區某機關公務員朱先生于2005年8月購房,還剩貸款本金60萬元,貸期還剩17年左右。原先每月還款4963元,共計應付利息為47.2萬元左右。由于頻頻加息,現在打算每月增加還款額。頭先采用種方法,月供增加,同時盡力縮短還款期限,爭取在12年內還清貸款。

　　加息后,按照7.38%的年貸款利息計算,現在每月還款增加至6292元,如此12年后,共計需要支付利息為30.6萬元左右,共計節省利息16.6萬元。但如果采用只增加一定的月供,并不極力縮短還款期限,僅僅計劃在15年內還清貸款,那么每月需要還款5521元,15年后共計需要支付39.4萬元的利息費用,則僅節省7.8萬元左右的利息。由此可見,僅拖延了3年再還清貸款,就需要多支付8.8萬元的利息。

　　貸活兩便,還款理財兩不誤

　　提前還款是減輕房貸還款壓力的有效途徑之一,但與此同時,貸款者因此也將失去利用該筆資金進行投資的機會。那么有沒有兩全其美的方法,既能提前還貸減少房貸利息支出,又不會失去一筆可流動的資金?

　　據了解,目前部分銀行提供了這種可能。比如有銀行推出的"貸活兩便"就能起到這樣的作用。房貸客戶只要將其月供扣款賬戶申請為"房貸理財賬戶"即可。"該賬戶存款余額超過協議約定的金額以上的部分,將被視作提前還貸,達到減少貸款利息支出的目的。如果客戶對這筆資金有更好的資金投向時,如股票、基金或購購其他投資產品,則可隨時從賬戶中支取部分或全部存款。"

　　據介紹,房貸理財賬戶可以限度地保證客戶資金靈活性,提升個人財富綜合收益能力,同時還可在一定程度降低還貸利息支出。

　　如一客戶在銀行申請了一筆40萬元的住房按揭貸款,并申請了"貸活兩便"。如果他將30萬元臨時閑置資金存入房貸理財賬戶,銀行將按照協議約定的相應比例計提13.5萬元視作提前還貸,剩余16.5萬元按活期存款計息,這樣提前還貸的13.5萬元每日少支出的利息,加上16.5萬元活期存款每日的收益,其總和為27.23元。

　　如此,臨時提前還貸一個月,則可相應節省約600元的月供。而一旦有更好的投資方向,他可隨時支取30萬元閑置資金,用于收益更高的投資。

　　固定利率,鎖定升息風險

　　目前新一輪升息階段,準備貸款購房的市民,可考慮嘗試銀行的"固定利率"房貸,因為浮動的貸款利率每年都可能有變化,而固定利率房貸將5年左右乃是更長時間的利率,固定在一個穩定的水平上,這是當前人民幣處于升息通道中較為省心、理想的貸款策略。

　　據業內人士透露,近期利率上漲太快,央行頻繁加息,同樣給銀行的固定利率房貸業務帶來了很大壓力。此次加息后,部分銀行的某些網點固定利率貸款業務的審批進度已經放緩,銀行也希望等到總部提高利息的通知后,再辦理固定利率的房屋貸款業務。

　　這一變化透露,在利息頻頻上漲的趨勢下,對于工薪而言,固定利率已經成為較實惠的選擇之一,但對銀行而言,固定利率房貸成為頗有挑戰性的貸款品種。

　　據業內分析,僅以一筆金額30萬元、期限20年的貸款為例。先看浮動利率,按照當前的7.38%(5年期以上)的利率水平,在銀行給予優惠15%的前提下,月還款額是2196.81元。如果把貸款方式改成銀行的固定利率貸款,比如選擇6年內固定利率貸款,按照相對應的利率標準,在6年內,貸款人每個月還款額為2180.56元,貸款過程可省下利息為1170元。

　　理財師認為,對于有提前還款打算的客戶來講,實際上就是享受了一個特殊優惠利率。"這些只是按照利率不變的情況下計算的,而且浮動的貸款利率每年都可能有變化,如果央行宣布利率再提高的話,固定利率產品就更突出其優勢。"（編輯：凝水）

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