近期杭州有不少早已“售罄”的樓盤，眼看到了交付期卻突然又有新房源推出，而且樓層、戶型都不差，甚至價(jià)格還比之前便宜。向銷售部打聽，得到的回答都說(shuō)：這些原本是“限制房產(chǎn)”剛剛轉(zhuǎn)為可售房源。

　　“限制房產(chǎn)”眨眼之間遍地開花，不禁讓人疑惑：所謂的“限制房產(chǎn)”到底是些什么房？杭州有多少“限制房產(chǎn)”，這些房子能不能購(gòu)？

　　5605套限制房，“隱居”杭州主城區(qū)

　　不看不知道，數(shù)數(shù)嚇一跳。根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至11月5日，杭州主城區(qū)內(nèi)269個(gè)樓盤有“限制房產(chǎn)”共5605套，面積近140萬(wàn)平方米，這其中80%以上是住宅以及酒店式公寓，其余則是一些商業(yè)用房和物業(yè)管理用房、公配設(shè)施設(shè)備用房等房源。這些“限制房產(chǎn)”在透明售房網(wǎng)上被標(biāo)注為紅色，幾乎每個(gè)樓盤的房源信息中都有這樣的紅色小方塊，有些數(shù)量高達(dá)百套以上。如市的寶善公寓目前顯示有201套限制房，其中住宅143套；下城區(qū)的水岸雅苑在網(wǎng)上顯示有200套限制房，其中住宅有195套。

　　不少限制房開始解除限制上市?，F(xiàn)已交付的景江城市花園（查看地圖）位于錢江三橋邊，杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤目前可售住宅僅為13套，但限制房產(chǎn)有614套，其中93套是住宅。當(dāng)記者致電該樓盤銷售處時(shí)，銷售人員熱情地表示這些限制房即將解除限制，納入正常銷售：“你過(guò)來(lái)看看吧，近期內(nèi)會(huì)解除限制的，價(jià)格在16000～17000元/平方米之間?！?p>

　　不過(guò)很多限制房屬于回遷房。清泰南苑共有124套限制房，其中有107套住宅；西子銘苑（查看地圖）現(xiàn)有192套限制房，其中有166套住宅；中凱東方紅街公寓，225套限制房，全部為住宅。這么多限制房源能不能拿出來(lái)賣呢？“當(dāng)然會(huì)賣啊，不過(guò)只能賣給回遷戶?！边@三個(gè)樓盤的銷售人員都表示，這些大批量的限制房是拆遷安置房，一般不會(huì)對(duì)外銷售，但也不排除回遷戶消化不了，有少量房源會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。

　　五種原因產(chǎn)生“限制房產(chǎn)”

　　目前杭州透明售房網(wǎng)上的這些“限制房產(chǎn)”是由于什么原因限制銷售的呢？記者從杭州相關(guān)主管部門了解到，“限制房產(chǎn)”主要有五類。

　　類是樓盤建筑面積超過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。比如小區(qū)規(guī)劃總建筑面積10萬(wàn)平方米，結(jié)果預(yù)測(cè)建筑面積有10.5萬(wàn)平方米，這多出來(lái)的0.5萬(wàn)平方米就不允許辦理預(yù)售證，該樓盤必須有相當(dāng)于0.5萬(wàn)平方米的商品房限制銷售，直到建筑結(jié)頂以后，完成超標(biāo)部分的建筑面積實(shí)測(cè)，補(bǔ)交土地出讓金以后，這些“限制房產(chǎn)”才能正常銷售。

　　類是申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅旱姆吭?。根?jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條，對(duì)“在建工程抵押”的定義為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。也就是說(shuō)，只要抵押人將貸款償還給銀行，就能重新取得對(duì)這部分房源的處理權(quán)，這些房源什么時(shí)候能賣較終由開發(fā)商說(shuō)了算。所謂的限制銷售只不過(guò)是銷售技巧而已，實(shí)際就是“未售”房源。

　　第三類是不可銷售的房源，包括物業(yè)管理用房、公建配套設(shè)施設(shè)備用房等。

　　第四類是定向銷售房源，比如拆遷安置用房等。

　　第五類是因司法查封或其他違規(guī)原因被限制銷售的房源。這類房源必須對(duì)房源進(jìn)行解押之后才能合法銷售。

　　購(gòu)購(gòu)限制房產(chǎn)要小心

　　每個(gè)樓盤都有限制房源，數(shù)量多少不同而已，目前比較普遍的是前三類情況。

　　購(gòu)房者購(gòu)這類房產(chǎn)，要留意限制房的不同性質(zhì)。如果是拆遷安置房的，其戶型、朝向通常不如同一個(gè)樓盤中的普通商品房，價(jià)格也應(yīng)該比商品房低；在建工程抵押的商品房，在解押前可以簽訂購(gòu)購(gòu)意向書，但不需要支付房款；被司法查封的房子解押后要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬后再購(gòu)……這些房源雖然都被限制銷售，但它們的實(shí)際情況不同，購(gòu)房者需要注意的內(nèi)容就不同。

　　一般限制房產(chǎn)的數(shù)量超過(guò)50套的，如果不是拆遷安置用房就是申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅旱纳唐贩?。因?yàn)殂y行允許開發(fā)商以樓盤、以幢甚至是以套為單位進(jìn)行抵押，解押時(shí)也是按照原來(lái)的抵押?jiǎn)挝贿M(jìn)行解押。

　　去年8月杭州市房管局出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房(預(yù))銷售管理相關(guān)事宜的通知》，其中規(guī)定：“對(duì)辦理商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)后作期房預(yù)售的不得辦理在建工程抵押”。所以一般來(lái)說(shuō)去年8月以后申領(lǐng)銷售許可證的樓盤都不應(yīng)有在建工程抵押的商品房房源。如果你意向購(gòu)購(gòu)的樓盤有這樣的限制房產(chǎn)要銷售，一定要向開發(fā)商了解清楚，并確定你看中的那套房子已經(jīng)解押再簽合同。

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