那么,即將到來的2009年,購房有哪些關鍵詞呢？

　　1、通貨緊縮

　　無論從經濟環(huán)境變化還是政策保持經濟穩(wěn)定發(fā)展的目標定位,通貨緊縮面臨可能甚至現(xiàn)實。在這樣的條件下,購房作為大宗支出,必須留有余地,比如以前用七成甚至全部積蓄購房,現(xiàn)在這一比例可能應控制在四成左右,以應付通貨緊縮。

　　2、后期支出

　　這是購房者購房時的頭選目標。購房重要的考慮包括頭付能力、裝修儲備、辦證相關費用、物業(yè)使用相關躉效費用等,一般不會太計較后期支出,即按貸,維護費用及水電物業(yè)供氣等的支出。

　　但,現(xiàn)在國家整體性擴大內需,可能的政策優(yōu)惠集中表現(xiàn)為刺激消費,也就是通過降息,放寬頭付政策限制,允許開發(fā)商的商業(yè)信貸,甚至允許開發(fā)商的成品房供應加針對性減稅政策,這些主要目標是啟動市場消費,而你作為一個購房者,現(xiàn)在較重要的是關注后期支出,即以前不太計較的那些方面。原因一是緊縮通脹的風險嚴重存在,二是就業(yè)收益及現(xiàn)金流全面縮減。

　　3、降息

　　年前就可能再降息,兩會前后也會,降息周期的要領應該掌握,持續(xù)降息的本質是穩(wěn)定經濟增長,但也有利于購房負擔的平滑,不致于抵制房地產信貸消費。

　　在一個持續(xù)降息的周期下面購房,當然可以大膽采取信貸消費形式,縮小現(xiàn)金支出,現(xiàn)付,預期月供。

　　4、非商品房出身二手房

　　由于要擴大住房需求,除強化保障住房供應量與對象外,前期一些非商品房出身的,如以前的經適房,公房轉私有,部分村改房及集資房,處于舊城改造區(qū)域的鄉(xiāng)產房等,當樓市需求不力的時候,政府頭選啟動的將是為這些邊緣住房交易與置換,不妨關注。購房較重要的因素還是地段,這些房子都具備好的地段。

　　5、拒絕貨幣化拆遷

　　有一個現(xiàn)象,許多城市有經濟持續(xù)發(fā)展的時候都進行了的拆遷規(guī)劃,而出讓用地由于市場原因,許多并沒有轉化為現(xiàn)實的住房供應。而從各地的拆遷政策看,更多采取了貨幣化還建方式。

　　貨幣化遷建是一種另類的掠奪,能拒絕是較理想的作為。即使房價下降,貨幣化拆遷也不能還原原來的居住條件與居住狀態(tài),你會面臨著后期裝修,配置,配套使用及管理方面的費用支出,能否購到對稱的住房也還是一個問題,局部還存在價格反彈。

　　通脹不同程度的存在也會讓你的還建貨幣收入發(fā)生縮減。

　　6、延長信貸期限

　　這是關鍵詞即后期支出減少的一個關鍵做法,只要你想念社會穩(wěn)定,想念執(zhí)政黨,延長信貸期限都不是一件壞事。

　　7、毛坯房

　　盡管建設部提倡成品房,但在目前及今年一年內,由于樓市并沒有完全歸于正常,所以毛坯房重上飯桌是應該鄭重考慮的。能夠購毛坯房就不要進入成品房,當然如果你對自己的未來收益預期非常看好,并且穩(wěn)定,只是一種應急性消費且頭付出現(xiàn)問題,另當別論。

　　8、謹慎

　　我的意思是謹慎進入住宅投資市場、底商或零售商業(yè)投資市場,因為盤活住宅投資市場不是一朝一夕之功,政府是否放開投資管制的口子,還有待觀察。二手房市場及租賃市場固然總理提出了方向,但各地如何啟動,以及二手交易與開發(fā)商的關聯(lián)度比較低,政府如果想救開發(fā)商,頭選的當然不是二手交易的稅費,反而是新房交易稅費。

　　底商及零售商業(yè)主要是有些人喜歡投資的穩(wěn)定,認為商業(yè)持續(xù)性好,實際上,商業(yè)空置量與交易量均非常之弱,這個時候進行投資,應當適度且謹慎。尤其是返租,固定回報承諾與低頭付,經營性持有等促銷方式的使用,應該注意實質性風險。

　　9、抄底與反抄底

　　與上一個問題相關,如寫字樓可以抄底,任何一輪發(fā)展的低潮都會在幾年時間迎來高潮降臨,所以投資寫字樓有一定的價值。

　　另一個可能的抄底對象是拆遷區(qū)域的二手房,如果從投機投資者手中購入,具備抄底條件。

　　人們所說的抄底普遍性并不存在,即使房價到了底部,這個時候購房也不一定產生抄底效應。但對于區(qū)域的高端住房,對于負債率高的品牌房企,甚至上市公司,他們的待售物業(yè)可以做為抄底對象,這是一個反抄底策略性持有,是明顯的投資。

　　10、產權

　　無論如何,產權問題是你必須正視的,產權將是2009年樓市的關鍵詞,一是來自于小產權房解禁,二是非商品性住房交易解禁,三是舊城改造法律化,四是集體用地出讓解禁,五是工業(yè)用地市場化供應,這五個方面會形成相關的六塊住房供應鏈。

　　所以,產權,是購房人較應該弄清楚的東西。(編輯：驚文)

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