了解購房糾紛類型

　　隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟，以及經(jīng)歷種種糾紛之后，許多業(yè)主和開發(fā)商的維權(quán)意識正不斷增強，并積極采取相應(yīng)的預防措施，把許多糾紛的隱患消滅在萌芽之中。在3·15到來之際，本報綜合了幾個預防糾紛的典型實例，希望對業(yè)主和開發(fā)商能有所啟示。

　　定金糾紛

　　在與開發(fā)商簽訂正式合同之前，一般都要交1萬至2萬元的定金，簽一份《房屋認購書》之類的合同。可由于在簽訂《銷售合同》時，與開發(fā)商達不成一致，或貸款貸不下來等原因，都有可能造成購房人退房。大多數(shù)情況下，購房人要取回定金基本是不可能的。

　　預防之道：定金是否退還，是根據(jù)《房屋認購書》上的條款而定的。購房人李士安在購購京西某樓盤一套住宅時，在《房屋認購書》上明確寫明：“如因簽訂《銷售合同》時與開發(fā)商不能達成一致等非購房人主觀原因而退房，開發(fā)商如數(shù)退還定金?！苯Y(jié)果當李士安退房時，毫不費力地要回了定金。

　　合同糾紛

　　雖然《銷售合同》是標準的制式合同，但由于一般購房人沒有經(jīng)驗，開發(fā)商讓怎么填，就怎么填，這就為以后的糾紛埋下了隱患。

　　預防之道：購房是一個很復雜的過程。如果讓每一個購房人像專業(yè)人士一樣，了解購房過程中的方方面面是不可能的。如果在購房簽合同之前，花錢找到專業(yè)房地產(chǎn)律師代理簽合同，會減少許多麻煩，也可減少許多糾紛隱患。

　　入住糾紛

　　入住糾紛主要有以下幾個方面：環(huán)境、配套不完善；廣告中的“美麗的承諾”沒有蹤跡；綠化不達標；公攤面積模糊；無故增大容積率；墻體裂縫，地板不平；私自改變墻體位置等。這些問題從某種意義上來講，要想從根本上解決，購房人是無能為力的，大多數(shù)問題還需要開發(fā)商來解決。

　　預防之道：開發(fā)商在開發(fā)過程中，對工程中的每一道工序，特別是裝修問題進行檢查和驗收，并提出意見，而且把檢查、驗收工作落實到每一套房中，才可能把所有問題消滅在萌芽中。

　　物業(yè)糾紛

　　業(yè)主對物業(yè)的認識越來越強，要求越來越高，隨之而來的問題就是物業(yè)糾紛越來越多。

　　預防之道：小區(qū)物業(yè)管理得好壞，一方面取決于物業(yè)管理公司的態(tài)度，一方面取決于物業(yè)管理公司的能力。目前，雖然各個物業(yè)管理公司的服務(wù)態(tài)度都很好，但由于80％以上的物業(yè)公司都是開發(fā)商的下屬企業(yè)，相對來講，這些物業(yè)公司專業(yè)化不強，管理經(jīng)驗少，從能力上很難滿足業(yè)主的要求。

　　消協(xié)提醒購房者要六看

　　1．要注意考察賣方的“五證”、“兩書”、“一照”。“五證”即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證、內(nèi)（外）銷商品房預售（銷售）許可證；“兩書”即商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書；“一照”即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

　　2．要注意房屋產(chǎn)權(quán)。凡產(chǎn)權(quán)不清或產(chǎn)權(quán)糾紛尚未了結(jié)的商品房，購置時務(wù)必謹慎。

　　3．要注意房屋質(zhì)量。

　　4．要注意相關(guān)設(shè)施的設(shè)置。購房時要對房屋的供水、供暖、供電、供氣及排污情況作詳細的了解。

　　5．要注意周圍的環(huán)境。

　　6．要注意售后服務(wù)。向開發(fā)商了解有關(guān)售后服務(wù)的范圍、條件、費用，并將商家在這些方面的承諾寫進購房合同。

　　專家提醒

　　近年來，房地產(chǎn)方面的糾紛呈不斷上升趨勢。為此，專家提醒消費者購房須備四大意識。

　　維權(quán)意識：挑選位置、壓低價格固然重要，而更重要的是，要時刻警覺，在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在。

　　平等意識：在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商與購房者之間信息不對稱，存在開發(fā)商種種以強凌弱的現(xiàn)象。消費者不要被唬住，積極行使協(xié)商權(quán)。

　　證據(jù)意識：不要輕信開發(fā)商的花言巧語。希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來。入住后，一旦發(fā)生問題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時可以公證，以證明侵權(quán)存在。

　　求助意識：房屋不同于一般消費品，涉及工程質(zhì)量、合同、物業(yè)等多個領(lǐng)域（查看地圖），有關(guān)法律法規(guī)極其復雜。即使經(jīng)多方考察，一般消費者也很難通過個人能力維護自己的正當權(quán)益。如果發(fā)生了對己不利的事情，或者預料到風險可能到來時，應(yīng)及時和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。

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