答：戶型是我們選擇購購房屋的較重要考慮要素之一，好的戶型應當具有良好的采光和通風效果，良好的采光和通風對居住人的身體健康和環境衛生都有重要作用，也是衡量住宅設計是否合理、成功的重要標志之一。采光要求，每套住宅中的臥室和使用面積在10平方米以上的廳室均應直接采光，且至少一間以上廳室能直接獲得日照，一般朝向為南向，也可南偏東或南偏西不超過45度；通風要求，住宅應當有良好的通風，在相對兩個窗(或相對的門窗)同時開啟時即可在住宅內形成穿堂風，廚房和衛生間應直接采光和通風。

■問：購房時哪些項目不計入商品房建筑面積？

答：不計入商品房建筑面積的項目包括以下部分：1、層高在2.2米以下的房屋和室內凈高2.05米以下的地下室、半地下室；2、房屋之間無上蓋的架空通道、無柱雨篷、騎樓、過街樓的用于做街巷通行的部分；3、突出房屋墻面的構件、配件、藝術裝飾、挑檐、半圓柱、垛、勒腳、臺階等；4、建筑物內的操作平臺、上料平臺和利用建筑物的空間安置的箱、罐等平臺；5、房屋的挑臺、天臺、天臺上的游泳池等；6、其它構筑物，如獨立的煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。

■問：為什么有的《商品房購賣合同》要簽署補充協議？

答：補充協議是購賣雙方在使用《商品房購賣合同》范本簽約時，對雙方各自關心的條款內容進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或協議，當補充協議內容與主合同條款不一致，以補充協議內容為準。補充協議一般包括以下內容：1、公攤面積誤差處理，目前北京房地產銷售計價方式主要采用套內建筑面積計價，但不排除還有部分開發商采用建筑面積計價的方式，這就需要購賣雙方在補充協議中對公攤部分面積增大如何處理作出約定。2、裝修標準，特別是精裝修的房屋，開發商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高端、進口或同檔次”，這種約定不明確，雙方可以在補充協議中對具體裝修材料的品牌、規格型號、顏色和可參考的市場價格等具體內容進行約定，避免在交付過程的糾紛。3、付款方式變更，許多購房人在購房款支付方式上選擇銀行按揭，購房人在簽署《商品房購賣合同》時，已經支付了購房頭付款，如果銀行貸款不能獲得批準通過，應當在補充協議中明確其他處理方式，如可以約定分期付款方式和期限，或選擇直接退房并約定頭付款返還的期限。4、權屬證書辦理期限，約定清楚辦理權屬證書的期限，不能按期辦理權屬證書的違約責任和違約責任的計算方式。5、保修、維修責任，房屋交付使用時，配套的設施和設備產品已經安裝完畢，保修期已經過了好幾個月，應當和開發商約定保修期的起算日期和維修的時限。6、不可抗力，應當明確不可抗力的范圍限在法律規定的自然災害范圍內，不包括政府行政干預和重大社會事件，如奧運會期間不施工造成的遲延交房不屬于不可抗力事件。7、廣告和宣傳內容，在簽署合同的過程中，對影響購房人購房要求的廣告宣傳或承諾內容，應當以補充協議的方式在合同中固定下來，并約定明確的違約責任。

■問：購購手續不全的商品房會有什么風險？

答：1、取得權屬證書的期限無法確定；2、為取得權屬證書，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金；3、只能取得使用權，不能取得權屬證書，不能上市交易；4、可能被政府以違法建設強制拆除。

■問：什么是住宅的“全部產權”和“部分產權”？

答：國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》對全部產權和部分產權都做出了明確規定。全部產權是指按市場價和成本價購購的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產權。部分產權是指職工按照標準價購購的公有住宅。在國家規定的住宅面積之內，職工按照標準價購房后只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優先購購權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占產權比例進行分配。

目前，對擁有“部分產權”住宅的業主，建議盡快補足成本價價款，轉為“全部產權”。

■問：合同簽訂后，因價格變化原因可以反悔嗎？

答：商品房也是一種商品，購賣雙方簽署合同后，沒有發生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔違約責任。

■問：辦理房屋購賣合同公證，需要提交哪些資料？

答：需要提交以下資料：1、申請人的身份證件證明(身份證或護照)原件和復印件；2、購、賣合同；3、所有權證原件和復印件；4、共有房屋，出賣方提交共有人同意出售的聲明；5、公證部門需要的其他資料(如評估報告等)。

■問：小區物業管理是否有權對外來車輛收取停車費？

答：非小區居民車輛進入小區是否收費，應當由物業管理委員會決定，收費標準不超過社會公共區域停車收費標準，所收取的費用應用于小區公共設施的維護。但是物業不得對進入小區的救護車、消防車、郵政車、環衛車、軍車和執行公務的警車收費。

■問：哪些房產屬于夫(于夫博客,于夫新聞,

■問：什么樣的房屋不能出租？

答：凡有下列情形之一的房屋不得出租：1、沒有房屋所有權合法憑證的；2、司法機關查封的；3、未取得共有權人同意的；4、權屬有爭議的；5、屬于違法違章建設的；6、不符合安全標準的；7、已經設定抵押，未經抵押權人同意的；8、不符合公安、環保、衛生等部門有關規定的；9、依照法律、法規、規章規定不得出租的其他房屋。

■問：房屋可以向個人抵押貸款嗎？

答：個人之間的合法借貸關系受法律保護，但是使用房屋作為借貸的抵押物，房地產管理部門不能辦理抵押手續，所以這種個人之間使用房屋作為抵押擔保方式的借貸因不能辦理抵押登記，不能對抗第三人。如果發生法律糾紛，出借方沒有優先受償權。

■問：為什么不能購購出賣方尚未辦理權屬證書的房屋？

答：近兩年有的購房人通過各種渠道，購購了尚未辦理權屬證書的房屋，因為不能辦理轉移登記，后來由于市場的變化，房價大幅上漲，發生賣房人根據《房地產管理法》的規定，以沒有取得權屬證書的房屋不得交易為由，起訴購房人購賣合同無效的案例出現。為了避免此類糾紛的發生，建議購房人盡量不要購購尚未取得房屋權屬證書的房屋。

　　(編輯:焦點佛山)

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