“我個人的觀點是，降價、快速銷售。現在你降1000元，無非是利潤少點。現在不降，過些時候，利息、人工成本逐日增加，降1000元都保不住成本。”馮科說。

　　出來混，遲早要還

　　北京城區一套普通的房子要200萬元。一個普通的北大畢業生畢業后一個月賺5000元，一年賺6萬元。馮科說：“就算他節衣縮食，每年能省下四五萬元，起碼要五十年才能購一套房子。”這樣的后果是什么？“人才對大城市失望、灰心，會流走。長此以往，大城市會逐漸失去創新競爭力，比少掙點房產利潤損失更大。開發商心態要好，不要想著賺暴利。”2006年、2007年，很多地方的房價漲了百分之五六十，“現在，大家都沒事干了，大眼瞪小眼。香港影片里經常說一句話，出來混，遲早要還的。用在這里較合適。”馮科認為房價不合理的暴漲無疑消耗掉了房地產行業未來的成長空間。

　　對此，他做了一個形象的比喻，經濟增長的速度和房價的關系應該像主人帶小狗，“你帶著小狗出去散步，會允許小狗一會跑在你前面，一會跑在你后面，一會又乖乖呆著身邊。要是它老是像脫韁的野馬一樣，跑得看不見影，你肯定不會再要這條瘋狗了。”

　　跳出小賣部經營思維

　　一瓶礦泉水成本只要幾毛錢，在小賣部可以賣到一元錢。利潤率這么高，是不是說明贏利模式很好？“小賣部一年的銷售額也許只有四萬元，100%的利潤率也只能賺二萬元。”

　　馮科認為，目前的經濟形勢下，房地產商應該跳出這種“小賣部”的經營思維，不再一味追求單利，而應該運用專業的管理、市場化的操作，在擴大銷售規模中賺取利潤。四川一個開發商開發了幾個樓盤，開始每平方米賣六千多，后來市場形勢不好，他果斷地以每平方米2999元的價格把剩下的房子迅速出手。“平均下來，每平方米還有1000元的利潤。現在他就很輕松了，到處旅游、考察，等待下一輪房地產上升期的到來。”

　　“這方面，萬科是個成熟的企業。”馮科認為它是中國少有的經歷過幾次房地產低潮期的企業，知道應該快速地把現金抓在手上。

　　讓市場的歸市場，政府的歸政府

　　中國的住房改革總體上是好的，但是從100%由政府供給一下子轉到100%由市場供給，這個轉變太快。現在政府要承擔起它的責任，要供給社會較底層的人房子住，這就是經濟適用房和廉租房。究竟這個比例有多高？馮科說，市場經濟的國家是2∶8，也就是說20%是國家，80%是市場。“市場的歸市場，每平方米漲到十幾萬元政府也不能管；政府的歸政府，市場失靈的地方要行政出面解決。”

　　市場領域中，不同規模的開發商做法也不同。如碧桂園（查看地圖）的成功秘訣在于——規模。“當大房產公司在廣州城里為每平方米上萬元的土地競爭得你死我活時，碧桂園在城郊悄然起步，迅速崛起。”馮科說，碧桂園在郊區輕松拿了一千多畝地，開發每平方米五六千元的微型別墅，賣得很火。反而，在城區的那些開發商為征地、拆遷等各種各樣的不確定因素耗費人力、物力，拖長開發周期。

　　當然，大房地產公司的有些大手筆做法，中小開發商是學不來的。目前，國家要求開發商的自有資金比例達到35%，很多開發商都做不到這一點，“以前有的開發商拿地之前就開始貸款，現在這些路都被堵死了，怎么辦？”馮科提供了一個思路：尋找私募基金的支持，由專業的基金募集資金，交給信譽、品牌較好而缺乏資金的中小開發商開發樓盤，然后由銀行來監督資金的使用。聲明：本篇文章、數據等內容，網站僅以傳播資訊為目的，僅供瀏覽。編輯（吳麗珍）

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