筆者收集不同城市銷售政策的宏觀差異，結合自己從事代理業與咨詢業的經驗，提出“5W1C”驗證標準，僅供參考。

　　一、WHERE，意思是哪個城市

　　目前上海、北京、廣州、深圳、成都、杭州、南京等城市實現了網絡化管理，廣州還要求開發商必須提供真實的房屋銷售價格信息，因此這些城市都建立有官方網站，用以查詢有關成交信息。

　　請注意，除上述城市外，其他城市也建立有官網，但其信息的統計口徑不是實時的，統計資料也主要是人工發表由開發商主體利益當事人填寫，因此真實性并不可靠。

　　針對此項情況，所屬城市如果有明確的官網資料，那么，其實時行情就可以證明房價的大概趨勢，你可以省略以下二至五個步驟，直接將官網數據與筆者提供的計算辦法算出的區間數字進行對比，如果官網已成交單價落在這個區域，說明該區域出現了實質性降價，官網單價與較高值完全差越大，說明該區域項目銷售價格降幅比較大，反之亦然。

　　在判斷區域性降價真實性后，你依然可以按照以下二至五的步驟來參照確定具體項目降價幅度是否真實有效，做為判斷的定性補充。

　　如果所屬城市非上述七城市，則進入以下各步驟。

　　二、WHICH，意思是哪類項目，哪類開發商

　　涉及到與降價銷售較為相關的項目分類是規模、品質定位。并且這兩個判斷指標是反向的，即規模越大的項目，降價空間越大，因為其具備固定成本削減計價基礎；相反規模越小的項目降價空間越小，道理是一樣的。而品質定位則完全反向運行，在房價高漲并且不愁賣的時期，品質定位可以賣出更高的價格，現在如果有哪家開發商還標榜自己的項目品質如何出眾，想多賣點價，則說明這類項目降價空間越大，緊縮與全面調整價格出貨的總體壓力，消除了不同項目間的品質差異，除非屬于高端住宅的定位。

　　從開發商類型判斷，國有房企、國有監控管理單位附屬開發公司降價幅度比較小，因為其訂價基本遵守低開高走策略。大房企，包括上市公司與品牌房企，降價彈性次之，但其無論營銷還是宣傳口徑，明示的降價幅度都不會很大，但容易有附加類型的促銷，即使如此，一般其單價也會高于周邊同類項目。

　　剩余的類型可以歸結為一種，那就是既有降價銷售的壓力，又具備快速降價銷售變現動力的廣大中小開發商持有項目，目前的一種趨勢是，以后樓市的天地更多由大房企支撐，中小開發商要么進行戰略轉移，要么通過快速出貨，進入剩余土地或項目的開發，或直接通過并購，將存量項目或存量地進行轉讓，這個時候，現金對于這類開發商是較有吸引力的。因此排除掉前述開發商后，一個區域集中的此類開發商越多，則可說明該區域房價下降的彈性越充足，幅度也可能越大，可能性也越高。

　　三、WHEN，意思是什么時候的房子，該房子附著的土地出讓時間、性質

　　這是定性標準參照之一，項目類型與降價相關的分類可以包括期房與現房，此前提下再細分為現房已交付與現房未完全交付，筆者的理解是，期房的降價彈性在現階段應該比現房的降價彈性小，相應地，現房的降價幅度應該比期房大，理由是按照開發平均周期一年至一年半計算的。另外，房子成現的時間越長，說明開發商承受的無為支出越多，越有壓力快速降價促銷。

　　再一個就是得認真查證一下所屬項目的土地出讓時間與土地性質，對于非住宅或居住用地，購購時必須慎重，不僅僅是使用年限相差二十至三十年的問題，還有物業功能限制與物業權證辦理的差異，具備限制性條件的物業在目前態勢下應該大幅降價銷售。再一個就是土地出讓時間，越是早期的用地，該類項目降價的真實性越可靠，因為其地價成本偏低。

　　四、WHY，意思是開發商為什么降價，宣傳語調中所提出的是什么措詞的降價

　　開發商為什么降價誰也說不清楚，或許根本沒有降，數字游戲不好摸底。但我們可以從宣傳語調中看其措詞，筆者準備專門論述這個問題，這里提示一下，比如，多少套，這種措詞，實際房價是下調了的。對于特推戶型或單元，老項目降價真實，新項目則不然。

　　五、WHO，意思是誰在主理銷售，誰承擔本次降價的利潤減項

　　兩個方面的意思，一個是指項目是否請了代理商，如果有代理商存在，由于代理商利潤主要來源于差價分成與提傭，所以降價真實性非常虛假。但也有開發商只請中介機構進行顧問，銷售費用由開發商自己承擔，這個時候，由于代理商的利潤來自于業績但是固定值，所以真實有效。另一個是開發商開出的降價條件是直接的減價還是調低售價，推出特價，外加各類銷售促進措施，直接減價銷售，還得結合第六款的方法進行判斷，如果附加的促銷措施過多，由于其利潤點來自于開發商與合作單位的商洽，所以降價真實性會大打折扣，是開發商批發轉零售，并將中間環節利潤讓利于購房者，而其房子本身并沒有多大幅度的降價。

　　六、CENTER，意思是你擬購房所在項目或區域較好、較差位置，較佳、較差戶型的真實報價

　　使用辦法，前五個問題是鋪墊，第六則問題是檢討，即驗證較終判斷結果，一般結論是，如果第六則開發商給出的報價比較真實，那么用較佳戶型問價去除1+（一類城市如京滬深杭10-15%，二類城市如成渝漢長5-9%，三類城市如長鄭西沈3-5%），房屋單價越高，系數附加越取較大值，反之亦然，如果結果值小于或等于較差戶型問價，則可證明開發商所宣傳的降價促銷是真實的。

　　舉個例子，武漢江北濱江區域，緊縮期間未降時期較佳戶型單價接近20000元每平，較差戶型單價接近9000元，現在的報價總體均價在13000左右，則現在該區域內的實際成交價格范圍應該是8570-17390這個區間，你可以把你選擇的房源所在項目在本區域進行適當比較，屬較優地段，還是中等，還是濱江地段中的次優項目，再根據對方的報價在這個區間進行初步判斷，確定開發商的報價是否真實的降價。

　　注：此系數為筆者經驗值，是對景觀、環境、配套、地段、樓宇品質綜合、開發商品牌、朝向、規劃均好性等進行了綜合研究平均，再結合建筑層數與建筑覆蓋率進行加權計算而得，目標是還原對應區域綜合均價的可行性與市場可接受程度。細心的博友會發現，本質上就是剔除投機投資消費的平均比重。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！