短短半年時間,樓市經歷了從“量價齊跌”到“量升價跌”再到“量價齊升”的巨大轉變。不少開發商也經歷了起死回生的過程,并開始將手中日漸充裕的現金投入到土地市場,布局下一步的發展。這種轉變同樣體現在心理層面上。從春節前對后市的普遍悲觀,到“小陽春”時樂觀、悲觀情緒的爭鋒相對,再到近期樂觀情緒占了上風,對樓市“回暖”的質疑聲日益變得單薄。

　　面對這樣的局面,較痛苦的恐怕就是此前未來得及出手的自住型需求了。廣州市民范小姐就是其中一個典型。她表示,春節前她就有了購房的念頭,但當時以為房價還會繼續探底,誰知道春節過后就開始一路上揚。此前她關注的幾個樓盤,幾個月內價格都有幾千元的升幅,于是當下她仍在為到底要不要出手而犯愁。同樣苦惱的還有一些手中有錢的投資客:是否應該為規避通脹預期而將現金投入具有對沖通脹性的樓市,樓價是否還會上漲令他們有利可圖,投資房產又應該注意哪些問題呢?

　　-現象

　　房價回歸高峰水平投資客成新生力量

　　房價加速上漲

　　漲了,房價漲了。

　　國家發改委、國家統計局針對全國70個大中城市房屋銷售情況的較新監測顯示,新建住房銷售價格5月環比上漲了0.6%。比較3月環比0.2%的漲幅及4月環比0.4%的漲幅,漲幅逐月擴大0.2個百分點。而在這70個城市中,新建住房銷售價格環比上漲的有60個,廈門、深圳、長春等城市漲幅居前；環比下降的城市僅有6個。二手房方面,5月房價同比、環比均為上漲。其中,同比上漲0.9%,漲幅比上月擴大0.9個百分點；環比上漲0.7%。

　　雖然監測顯示5月的房價同比仍下降0.6%,但考慮到這70個城市包括了大中城市,因此實際上在作為樓市風向標的北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市,房價已經基本回歸2007年較高峰的水平,甚至在市局部地區已經打破了歷史紀錄。

　　以廣州為例,廣州市國土局的數據顯示,雖然5月一手房均價仍站穩8字頭,但城區升幅明顯,六區5月均價達到11309元平方米,重回萬元大關,環比大漲了近15%。來自滿堂紅的數據顯示,5月廣州二手樓市的成交均價為7973元/平方米,不僅是今年以來的較高紀錄,還取代了2007年10月份樓市高峰期7536元/平方米的均價,成為新的二手住宅成交均價紀錄。

　　升幅較大的樓盤大多集中在市熱門地段,如珠江新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)的星匯云錦,“五一”報價是2萬元/平方米,端午報價已調高至2.2萬元/平方米；天壽大廈“五一”報價9000元/平方米的價格,端午的報價則是10000—11000元/平方米；易豐大廈“五一”均價為10000元/平方米,端午的報價則為13000元/平方米,等等。

　　供求關系變化

　　房價的背后,其實是市場供求關系的變化。滿堂紅的市場分析報告指出,與2008年10月全市1:4.9的供求比(1套新增房源對應4.9位新增購家)相比,今年1月起,供求比分別為1:7.3,1:9.4,1:8.7,1:7.5和1:8。而中國工商銀行日前發布的2009年一季度的“工行投資理財指數”顯示,隨著投資理財意識的回暖,未來6個月內有購房意愿的居民比例翻了一番,從2008年第四季度的6%躍升至12%。

　　因此有業內人士表示,今年以來供求比的大幅提高與樓市的回暖是一致的,而未來6個月購房意愿仍維持較高水平,說明短期內房價仍將保持上升趨勢。

　　而在購房主力方面,中介機構的市場監測顯示,年初“小陽春”時,剛性需求是拉動成交量大幅提升的主要力量；而幾個月后,購房主力構成已經發生轉變,除了改善型需求外,投資性需求的比例已經大幅提高,尤其是為規避預期通脹風險而選擇投身樓市的投資行為,更是成為金融危機之下一個獨特的現象。

　　一些投資型樓盤的售樓部經常出現一個人一口氣購購多套物業的情況。合富輝煌報告也顯示,受投資客青睞的廣州高端住宅市場份額大幅提升。繼3個月保持10%左右的市場份額后,5月突然躍升至18%；而成交均價自2月開始連續走高,5月達到17179元,比2月上升了3284元/平方米,短短3個月升幅達23.6%。

　　-原因

　　樓市率先回暖開發商打心理戰

　　2008年的樓市幾乎可以形容是裝進了“冰柜”,成交低迷、房價下挫,開發商自然凍結投資、謹慎觀望。在此之前,由于流動性過剩導致股市和樓市泡沫不斷放大,政府開始下決心調整資本市場,采取了緊縮的貨幣政策。較有效的政策還數迅速收縮信貸,這直接導致了樓市進入調整期,一些房地產企業也頻頻傳出瀕臨破產的傳言。

　　政府調控

　　正當樓市進行深層調整,不期而遇的國際金融危機打亂了一切計劃。關于樓市低迷會影響到50多個相關產業、房地產投資不足導致民間投資下降、房價下跌引發銀行壞賬率升高等的擔憂,引起政府的重視。有專家指出,在出口和投資大幅下滑的背景下,政府重拾房地產這個既關乎消費又關乎投資的行業,是不得不做的也是順理成章的救急之舉。

　　因此廣東省房協會長蔡穗聲表示:“實際上,可以說是金融危機救了開發商。”

　　去年下半年起,從到地方紛紛出臺了一系列針對樓市的“救市”政策。與此同時,各地政府也相繼出臺了一系列扶持房地產業的政策,一方面降低購房成本,另一方面也大緩解了開發商的資金壓力。如廣東省出臺的“粵15條”,更是允許開發商緩交土地出讓金,更是在銀行信貸放松之前,在關鍵時刻扶了開發商一把。經濟學家郎咸平日前也指出,國家啟動4萬億刺激經濟措施,其中40%的資金流向企業,但由于實體投資環境惡化,大量的熱錢進入了虛擬經濟,導致樓市率先回暖、房價上漲。

　　此外,銀行往日針對房企的貸款配額已經蕩然無存。盡管房企獲得的開發貸款總額并沒有大幅增加,但大部分開發商通過“借新還舊”的辦法獲得了銀行的支持,這實際上增加了開發商與購房者博弈的能力。而今年以來通過銷售大量回籠的資金,也增加了開發商漲價的底氣。中信證券研究報告顯示,萬科、保利、招商、金地等10家大型房地產上市公司今年一季度的凈現金流已經全部轉正,其中萬科較多,為36.8億元。

　　心理博弈

　　除了整個大環境的因素,房價的上漲也是開發商與購房者心理博弈的結果。

　　某房企銷售人員介紹,樓市營銷的秘訣在于如何為客戶樹立信心。這一過程,其實就是開發商對消費者的“心理攻勢”。樓盤價格出現小幅回升,與其說開發商是為了賺取高額利潤,不如說是在用這種方式進行“心理戰”,因為顧客都是“購漲不購跌”的。

　　據了解,項目“低開高走”是開發商通常會采取的做法,因為房子價格小幅度的上升比較容易聚集客戶信心。也有在價格不變的情況下,通過策略性安排達到同樣目的,如放慢銷售節奏,在保證現金流相對充裕的前提下,假設有400個人要購房,就先只推出200套,讓消費者去排隊去爭搶,傳達一種房源緊俏的印象。

　　合富輝煌頭席市場分析師黎文江也介紹,開發商在定價時主要依據兩個指標,即儲客量和推貨量。產品分批推出,每推一批都提前儲客,一旦儲客量超過推出套數,就適當提高售價。如廣州珠江新城較近的一些新盤,幾次推貨都有一定幅度的提價。而據一位開發商透露,一般提高幅度會控制在3%以內。

　　-購房時機

　　市高端物業抗跌性強

　　現在應不應該購房?恐怕沒有一個人敢一口咬定一個結論。就好比春節前幾乎沒有一個專家預見到春節后樓市會起死回生一樣,后市發展仍存在不少不確定因素。因此是否出手,還是要由您自己來決定。

　　不過,對于購房者來說,了解整個大環境的趨勢,并對本輪房價上漲的原因做到心中有數,是選擇購房時機的必備功課。而選擇抗跌性強的物業,不管對自住型購家還是投資型購家來說,都是需要注意的問題。

　　自住型購家:如果不急不妨等等

　　對于自住型需求來說,擔心后市樓價繼續瘋漲,成了刺激他們入市的一個重要原因。不過仍有不少專家認為,當前樓市仍存在泡沫。如獨立經濟學家謝國忠就指出,短期來看房價是很難再繼續走高的,因為今年以來銷售旺盛的基礎是購購成本下降,而不是工資上升,一般的老百姓購購力還是非常有限。因此有專家建議,如果購房不是很著急的話,不妨放平心態再等等,至少不要因為擔心購不到房而急于下單。

　　而對于有迫切需求的自住型購家來說,專家指出,雖然現在購房在短期內有風險,但從長遠來看,房子還是具有保值增值的價值的。因為樓市不管怎么調整,總是周期性并起起伏伏的,這對用于自住的房子來說,影響并不大,關鍵在于怎么選擇產品。因此購房者不妨多選擇,多看看,如果碰到了符合自己要求的房子,并且作為家庭先進住房的話,現在購房應該也不會吃虧。

　　投資型購家:考量回報率至關重要

　　但對于投資型購家來說,則不妨考慮幾個關鍵因素。

　　頭先,通常來說,多數投資型購房者都是以長線持有,通過租金來獲取回報的,因此考量出租回報率至關重要。以廣州為例,通常廣州住宅的出租回報率大約在4%—5%之間,但2008年租金普遍出現下跌,回報率也相應下滑。近期住宅出租市場雖然有所回暖,租金略有上升,但遠趕不上房價的上漲幅度,因此出租回報率仍不理想。此外,上月25日,國務院透露物業稅開征是今年研究的工作。雖然物業稅何時征、怎么征目前尚未明確,但可以肯定的是,物業稅的推出將大大增加房產持有環節的成本,對擁有多套房產作為投資的人來說,率將大大受到影響。

　　其次,投資就要以獲得收益為目的,因此房子是不是較佳的投資品,也取決于其他投資市場。拿股市和樓市相比較,經濟學家、清華大學中國經濟研究常務副主任魏杰日前表示,目前學界對于當前國內股市和樓市的主流觀點是:股市偏低、樓市偏高。因此,魏杰認為,目前國內股市還有上漲空間,樓市價格則有些偏高。雖然,“股市偏低樓市偏高”這話到底對不對,誰也不敢過早下定論。但對于投資者來說理性面對不同品種的漲跌,做到“高拋低吸”,而非“追漲殺跌”,卻是必須遵守的共同準則。

　　第三,市場的心理因素也是不得不重視的一點。2008年當樓市普遍出現觀望情緒后,整年的房地產市場都受到了巨大的打擊。而今年春節以來,當部分人因為對房價繼續探底缺乏信心而選擇入市,從而引發連鎖反應,大規模剛

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