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二套房貸、公積金貸款全攻略 購房弄清過戶流程
編輯:海南房產網 發布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發布當天 閱讀 968 次
近半數購房人會選擇貸款購房,然而利息支出卻成為借款人的一大負擔。焦點房地產網準備出購房貸款的幾種省錢方案,以及一些需要注意的細節。
網友楚小姐已用公積金貸款購置套住房,貸款尚未還清,短時期內有提前還貸的打算,目前準備購置套房產。她個人擬出三套貸款方案,想請專家幫她參謀一下:
方案一:還清套公積金貸款,套仍使用公積金貸款;
方案二:套房干脆使用商業貸款購購,擔心利率不會下浮;
方案三:還清套公積金貸款,套房使用組合貸;
對于這三套方案,“偉嘉安捷”給出專業建議:
目前,銀監會對二套房貸的政策是頭付必須要四成,貸款利率可以根據各家商業銀行的風險自行調控。像楚小姐這樣需要貸款購購套房的借款人,就她擬出的這三套貸款方案,“偉嘉安捷”逐個分析如下:
專家指導意見:
方案一:公積金貸款較為適用套住房。
從公積金貸款政策來看,如借款人套住房使用公積金,在尚未還清前是不可以再次申請公積金貸款購購套住房的;只有在還清前一套住房貸款的前提下才能再使用公積金貸款,同時不會被認為套房產,仍會視為頭套住房按其政策操作,頭付20%,利率為基準利率。
方案二:再次貸款如選擇商貸,勢必會算做二套。
現在銀監會對二套房貸政策還是較嚴格要求的,根據“07.9.27”政策及“07.12.11”補充通知規定,借款人頭套住房不論是用公積金還是商貸,只要在央行的征信系統中能夠查到該借款人曾經貸過款,那么再次貸款購房就會算做二套房。“偉嘉安捷”指出,只不過現在貸款購購套房利率是可以下浮的,如果借款人頭套住房能夠按時還款,再次貸款的利率幾乎接近于頭套住房的貸款利率。相較與以前政策利率必須上浮1.1倍,對于借款人來說已經有很大優惠了。
方案三:頭套住房公積金貸款即使還清,使用組合貸仍避不掉二套。
“偉嘉安捷”指出,組合貸是借款人一部分貸款用公積金,另一部分用商貸償還。公積金貸款的部分比較好算帳,結清后再貸款仍是頭套政策,而商貸比較麻煩即使借款人結清貸款,也避免不掉二套限制。這樣算下來,組合貸款對借款人是很不劃算的,再加上初審、批貸、放貸的速度較慢,
“偉嘉安捷”專業按揭顧問認為,從這三套方案來看,借款人將頭套住房公積金貸款記錄清零后,再次使用公積金貸款購房這個方案是較適用二套房的,相對比較劃算。用公積金貸款能省下不少錢,然而也應該注意一些細節問題:
1、公積金貸款申請條件
對于頭次使用公積金貸款,借款人只需建立住房公積金賬戶 12 個月(含)以上,同時,足額正常繳存住房公積金 12 個月(含)以上且申請貸款時處于繳存狀態就可以申請公積金貸款,另外,購房政策性住房的借款人可以不受上述繳存時間的限制,只要建立公積金賬戶且處于繳存條件就可能申請公積金貸款。需要注意的是,如果借款人是再次使用公積金貸款,需結清上一次貸款后方可再次使用。
2、公積金貸款利率
現在公積金五年以上的利率是3.87%,比商業貸款七折優惠利率4.158%還優惠,可以為借款人省下不少利息,“偉嘉安捷”理財師曹鑫平給借款人算了一筆賬,以貸款額50萬20年期計算,公積金貸款比商業貸款每月可節省75.93元,總計可節省利息18223.21元。
3、公積金貸款頭付
從貸款頭付角度看,北京市公積金政策比較優惠,對于購購政策性住房借款人頭付只需10%即可。對于二套房貸款,公積金貸款的優勢則更為明顯,因為公積金貸款沒有二套房政策限制,只要借款人頭套住房公積金貸款結清后就可以再次使用,頭付利率與頭套房政策相同。
4、自由還款靈活方便
公積金貸款目前的還款方式是自由還款,相比于商業貸款常見的等額本金和等額本息還款方式,自由還款靈活性更為突出。所謂自由還款即,公積金管理會根據借款人的貸款金額和貸款年限設定出每月較低還款額,借款人可以根據自身的經濟情況,在不低于較低還款額的前提下自由安排每月的還款額,超出的部分會自動計作提前還貸的金額,不需要像商業貸款需提前申請才可能提前還款,方便借款人管理自己的房貸。
5、公積金組合貸更靈活
今年4月份,公積金管理與建行北京分行合作開辦市管公積金組合貸款業務,解決了單獨使用公積金不能滿足貸款需求的部分借款人。例如:客戶王先生公積金較高可貸額度為50萬,但其所購購的房產需要貸款80萬,那么王先生就可以使用組合貸來解決此問題,即公積金貸款50萬加商業貸款30萬,商業貸款和公積金貸款的月供和利息需分別計算。需要提醒借款人的是如果頭套房使用了組合貸,以目前的政策來看,再次貸款如果使用商業貸款,會受到二套房政策的限制。如果再次使用公積金貸款,需結清頭套住房貸款方可使用。
6、借款人年齡和貸款年限
“偉嘉安捷”理財師曹鑫平介紹,現在商業貸款借款人年齡限制一般是不得超出65周歲,但公積金貸款的較長年限則可以貸到借款人70周歲。例如,如果借款人40周歲,如果使用商業貸款的話,較長貸款年限為25年(65-40),但是使用公積金貸款,則可以貸到30年(70-40)。
選擇完貸款方案后,在貸款的流程上也必須注意細節,比如貸款與過戶的時間順序。
購房時貸款,過戶誰先誰后?
梅女士今年6月份購房,全款購房還差很多現金,梅女士選擇貸款,從簽完合同、評估到銀行面簽辦理的都十分順利,銀行很快也批準了梅女士的貸款,然后與賣方過戶,她心想著貸款手續一辦完就能搬進新家了,可是等了幾天都沒有動靜,有些不明就理?
專家指導:購房人如若選擇貸款,需要弄清楚貸款與過戶的時間順序。像梅女士這種情況銀行批貸后,過戶還有一定時間,過完戶銀行再放貸,待新的房本下發后借款人再去銀行辦理相關房屋抵押手續,就此貸款流程才算辦理完成。
從簡單流程來看,基本上是:“雙方簽訂購賣合同→收齊基本資料→房產實地評估→銀行筆錄、面簽、交頭付款→批準貸款→過戶→放款→領新房本→抵押登記”。借款人需要先辦理銀行的貸款流程,也就是說辦齊貸款手續后,銀行受理批準貸款,購賣雙方再去過戶,然后銀行再放貸款直接存入業主的賬戶內。“偉嘉安捷”指出,如果借款人是委托房產中介或者金融擔保服務機構,他們會承擔階段性擔保,幫助借款人緊盯每一個環節,能夠節省借款人許多寶貴時間,貸款速度也相對快很多。
京城八區建委過戶時間心中有數
多數銀行見契稅票放款
一般來說,現在多數銀行的操作流程是見契稅票即可放款。銀行面簽后當天或者3個工作日左右批貸,批貸后3至5個工作日購賣雙方辦理過戶手續,根據各區建委規定過戶也有一定的時間,借款人手續齊全且配合的情況下3個工作日內銀行既能放款。商業貸款的流程還是比較快的,與公積金貸款相比起碼節省5個工作日左右的時間。
見證放款風險歸零保障強
實際操作過程中會遇到這樣或者那樣的問題,即便購房人交了契稅也有可能會反悔不購了,如果業主急等錢用就會很棘手。“偉嘉安捷”指出,過戶時如何保障購賣雙方不反悔,較好的辦法見房產證放款。不過見房產證放款的時間會比見契稅票放款的時間長一些,一般是在過戶后的10個工作日左右放款,雖然時間較長但相對風險卻是較低的。
小貼士:貸款過戶幾點注意事項:
1、北京實行存量房網上簽約后,網簽的合同是不能隨意更改的。如果購賣雙方有任何一方面提出質疑或者需要注銷合同的話,先要去建委更改,網上重新公示,實際上等于重新再做一遍流程,貸款時間會比較長。“偉嘉安捷”建議,購房人過戶前要注意好這些細節,以免耽誤時間。
2、購賣過程中必然會涉及稅費,購房人需要提前計算清楚。比如契稅規定90平米以下住房的,購房人如果有原購房發票等手續可以相對減免,如果沒有則按照核定1%征收。實際操作過程中,往往會發生業主稱有發票但過戶時發現找不到了,那么就得交稅,這樣購賣雙方之間容易產生磨擦。另外,如果房產證上寫的物業類型、樓層、地址等不一致的,也是不能過戶的,“偉嘉安捷”建議,購房人要事先想好這些問題,以免產生糾紛。
偉嘉安捷”旗下網站“5i5aj.com”理財師曹鑫平介紹,如果借款人單位有為其繳納公積金且符合申請貸款條件就可以使用公積金來貸款置業,同時還能省下不少利息。
(來源:偉嘉安捷)
(責任編輯:JN039)作者介紹
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