湯姆有些納悶，為何其位于徐家匯的玉蘭花苑二房一廳的每月租金在3200元附近，其每平米單價已接近2萬元，而反觀其朋友購入的水城南路的翡翠公寓，其每平米單價只有16000元，二房一廳的每月房租卻能租到4800元，且非常好租。

　　“這很正常”，上海華燕置業發展有限公司總裁助理范偉國(范偉國博客,范偉國新聞,范偉國說吧)表示，徐家匯的租客通常為拖家帶口的白領，對價格敏感高，且不接受合租；而水城路非但外資公司云集，且是卡拉OK聚集地，附近的從業人員通常都找那些離工作地點近，再加上愿意接受合租，租金自然水漲船高。

　　“投資房產的率，看的是租賃對象，而不是地段”，范偉國表示，在上海存在一些地段相對較差、房價較低，但房租卻更高的，而這正是投資者需要留意的。

　　以上述案例為例，玉蘭花苑的收益率只有2%，而寶石公寓的收益率卻能接近4%。而4%的年收益率被公認為房產投資的一道檻，目前公積金貸款利率為3.87%，商業貸款按打7折計算為4.158%，均在4%附近。范偉國也覺得，住宅25年能收回成本，商業地產12-15年能收回成本，就屬于優質投資。

　　租金才是房產真價值

　　但可惜的是，在又一輪上漲后，北京、上海房產投資能接近4%左右收益率已是鳳毛麟角。據統計，今年上半年北京二手房租售比頭次突破了1：400，超過了國際警戒線，而上海二手房租售比應已接近1：500。所謂租售比是指，以房屋月租金和房價之間的比值，換算出租金與房價是否合理的差距。一般而言，國際標準的“房產租售比”為1:100到1：200，但北京、上海的租售比從2004年以來一直高于這一數值。

　　此輪房價上漲，有流動性充裕，投資者預防通貨膨脹的考慮，而租賃價格則完全受到當前經濟走勢影響。今年以來，北京、上海房價呈現上漲，而房租卻因經濟環境依然嚴峻，租賃市場的價格反而出現下滑。

　　在這種情況下，投資者應認識到，房價再出現大幅上漲將是小概率事件，投資者應將眼光放到租售比上。眾所周知，投資房產的收益來源于價差與租金，過去大部分人投資房產是靠賺“價差”來累積財富，但這些都只是一次性的收入，一旦遇到風暴來襲，就全垮。“富爸爸”的作者清崎就格外注重房租收入，“我不賺價差(capital gain)，我賺持續的現金收益(cash flow)，例如房屋租金、股票配息、版稅收入等，”清崎覺得，這樣無論經濟好壞、市場漲跌，他都能持續保持富有。

　　投資者應明白，投資房地產不是因為預期房價會漲，而是算出房子購價，一旦轉租出去后的租金報酬率夠高，你可以靠租金，在未來5年、10年“持續”性賺進可觀的現金收益。

　　以清崎為例，其在1973年時，存夠2000美元后，清崎就馬上購下一間18000美元的房子收租，扣除房貸支出，每月凈收入為35美元。雖然是一筆小錢，但卻持續流入清崎的口袋，1年后，伴隨房產增值，加上手中現金增加，清崎又向銀行貸款購下第2間房，就這樣以房養房，從一間一間購，到整批收購。

　　目前，清崎個人名下的出租公寓已超過1400間，價值超過3700萬美元。

　　老公房是“金庫”

　　目前北京、上海次新房的收益率大致為3%以下，而投資老公房的收益率卻往往能達到4%。

　　以上海中山公園為例，一室一廳37平米的老公房，裝修較好，家電齊全，2800元每月，目前房價75萬左右，年收益為4.2%；而63平米左右的2房，裝修一般，家電齊全，租金為3200元，目前房屋市價為125萬左右，年收益為3.1%；而140平米的次新房，三房二廳，租金為10000元附近，市價為420萬元，年收益為2.8%。

　　從這可以看出，對中低端市場而言，房子裝修簡潔即可，裝修不求豪華。同時，同地段房型越小，總價越低的房子收益越高。

　　投資者應明白，經濟是否景氣，租房需求還是有，只是以前愿意花4,000元租房子，現在可能只愿花3,000元，投資者面對高價產品需更保守謹慎，而價廉物美的老公房，安全性更高。

　　吳淵(化名)是典型的房產愛好者，酷愛磚頭，不愛股票，認為房產是不動產，較易保值。大學時，吳淵就讀于同濟大學，在大學讀書時，老師就曾跟他講過“以租養房”的案例，而當時房租收益率還能維持在8%左右。上世紀90年代末，上海人都膽子小很少敢去貸款的，若貸款十多萬更是連覺都睡不著。但吳淵卻不怕，他較青睞那些好地段的“爛”房子，論房價，老公房在同一地區內，一定是較低的，而若作為投資，頭先總價低出手較便捷，其次，當時老公房的租售比更高于新房，通常都在6-8%之間，足以支撐頭付后的月供。

　　例如，吳淵在2000年購的一室戶老公房，只要8萬，當時年租金為7200元，年收益率約9%。但現在，房子還是那房子，年租金已經是1.7萬了，房價更漲到了50萬。吳淵覺得，從歷史來看，房租應該會在較長的時期不斷上漲，而初始投入卻是固定的，只要購房時能有4%的收益率，就完全可以投資。

　　而在選址上，吳淵購的老公房，通常都在大學附近，并裝修布置好家具、寬帶，然后再打出“帶包入住”的口號，以降低手上房子租不出去的風險。

　　而范偉國的建議是，投資者在投資老公房時，靠近醫院、學校的房產租售比較高。以東安新村為例，其靠近腫瘤醫院，病人的家屬往往需要在醫院附近租個房，方便燒營養飯給病人吃，造成房租較高。“好醫院，好學校，好的娛樂場所，都能拉高租金”，范偉國強調。

　　相比上海，投資北京老公房也很有潛力。目前北京房價相對上海低，但租金并不遜色，而且北京租客對房子的裝修要求沒有上海高，裝修成本更低。而北京還有不少各部委建設的公房，甚至能提供免費停車，免費取暖的服務，投資相當實惠。

　　精品購屋哲學

　　投資老公房的哲學就是盡量省錢，裝修的好壞對租金并不能起完全作用。吳淵甚至在裝修時還斤斤計較，他裝修永遠不會用立邦和多樂士，而改用中南等國產品牌。

　　而相比吳淵，徐鳴(化名)走得則是精品購屋路線，而若運籌得當，也能得到4%以上的年收益率。

　　徐鳴投資房產一定是豪宅，他覺得，豪宅就宛如 品，由于其稀缺性及彰顯身份的價值，未來總能找到接盤者(新一波富豪)。上海有全球，特別是大陸的富豪在支撐，所以高處未算高；而自住房，就等同于一個內需市場，必須受到收入比、租售比的限制。所以，在投資房產時，徐鳴只挑令老外心動的房子。

　　有留學經歷的徐鳴發現，美國人對房子很挑剔，選房挑環境、挑 、挑鄰居、挑房子格局，什么都挑。徐鳴專挑衡山路邊的小區、黃浦江邊高層有景觀的大廈、原法租界老洋房、美國學校旁的別墅下手。裝修也毫不吝嗇，既古典、又現代，裝修都挑較難的或較貴的施工。

　　而對于習慣聚居的日韓客人，徐鳴將房子購在較多日韓居民居住的小區，并量身定做，例如面對韓國人，就一定得裝地暖。徐鳴一套古北一期的房子，10年左右的房齡，目前市價200萬，在裝了地暖后，租給韓國人能租到1000美元/月，也能達到約4%的回報。

　　徐鳴投資房產的另一個有趣原則是：絕不購新房，因為房子要租給老外，而新房看不見鄰居，搬入后2年鄰居會一直裝修，而噪音會趕走老外，他只購“看得到”的房子，寧可購貴一點。

　　根據他的精品購物哲學，徐鳴建議投資者不妨仔細找找古北、天山仁恒、聯洋、碧云等老外聚居區，應能找到類似的房產。

　　怎么當“包租婆”？

　　要選擇地段：選人口成長地區，跟著政府規劃走。

　　要選擇產品：房子一定要能出租，賺租金又賺增值空間，一舉兩得。房子要租得出去，得看產品符不符合租屋者的需要。有租屋需求的常是單身或是新婚夫婦，面積較小的房子容易出租。

　　要控制資金：購房子要考慮到本身資金狀況。

　　要選時點：和投資股票一樣，購房也有套牢的風險，“在眾人恐懼時貪婪，在眾人貪婪時恐懼”。

　　投資tips：

　　投資頭選老公房，自住選次新房；

　　選小房型，相對而言，面積越大，每平米的租金會下降。

　　房屋要保持干凈整潔，才能提高出租率。

　　房客要慎選，工作是否穩定是要素，女性比男性穩定性高；

　　6月是畢業生租房高峰，若過了7月中還租不出去，建議降價。

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