時值年末，各大銀行房貸政策悄然生變，對于二套房利率各大商業銀行明顯收緊，雖然各家商業銀行在利率方面仍會根據客戶情況給予不同幅度的優惠政策。頭套房7折利率有些銀行已經提高，但有些銀行還在延續，而要求也相應提高了，同時在個人信用記錄方面，銀行會要求得更嚴，對于貸款購房者來說又是一道門檻。近日中國農業銀行北京分行個人金融部劉用凱為投資者詳解了房貸全攻略。

　　個人信用記錄如何查詢

　　據劉用凱介紹，個人信用信息是為銀行發放貸款時，核實個人信息和個人還款能力時使用的，如果申請人存在貸款逾期等不良記錄，銀行就會慎重考慮他的申請，甚至有可能拒絕發放貸款。

　　準備貸款購房的人較好先查詢一下自身的信用記錄，了解一下情況，以免貸款時遇到很多問題，個人查詢信用記錄只需帶上本人有效身份證件原件和復印件，再填上一份《個人信用報告本人查詢申請表》，到中國人民銀行征信，就可以查到自己的“個人信用報告”。征信系統就是專業化的、獨立的第三方機構，目前我國是中國人民銀行為個人建立信用檔案和基礎數據庫，依法采集、客觀記錄個人的信用信息，并依法對外提供個人的信用報告的系統。

　　套房如何界定

　　很多購房人對套房的界定有很多疑義，究竟什么是套房，《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》銀發[2007]452號對二套房做出了界定：一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。二、對于已利用銀行貸款購購頭套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照頭套自住房貸款政策執行，但借款人應提供更具當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。其他均按套房貸執行。三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，按前款規定執行。

　　同時《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》指出非頭套住房貸款必須同時滿足自住、改善、普通住房三個條件方可執行頭套房優惠政策。對于其他貸款購購套及以上住房的，較低頭付款比例不得低于40%，貸款利率由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。目前個別商業銀行根據自己的情況對房貸業務作出了適當的微調。

　　目前頭套房7折利率在延續，但是對于二套房利率各大商業銀行明顯將錢袋“捂緊”了，各家商業銀行在利率方面仍會根據客戶情況給予幅度不等的優惠政策。

　　還款方式要找省錢的

　　當前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分攤到每個月，同時購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月，購房者每個月還給銀行固定金額。

　　從省錢角度看，等額本金還款方式優于等額本息，但是，選擇等額本金還款，購房者在初期的還款壓力會比較大。舉例來說，以貸款50萬元，期限20年，利率以目前人民銀行公布的房貸利率標準水平5.94%下浮30%后4.16%為例計算，等額本金頭月還款3816.67元，而等額本息頭月只需還款3072.22元。

　　另外，浮動利率房貸與固定利率房貸相比，浮動利率房貸會更劃算。以50萬元5年期房貸為例，消費者如果選擇固定利率房貸，每月還款額在1萬元左右；如果選擇浮動利率房貸，每月還款額不超過9700元，兩者相差300多元。

　　所以，消費者在申請貸款前，要在充分了解各家銀行推出的房貸產品的同時，貨比三家，根據自身實際情況，選擇更加適合自己的房貸產品，節約購房成本，使錢用得更經濟。

（編輯:wyt）

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