近兩天，2010年春季房交會熱鬧非凡，為了讓市民放心購房、做個購房過程中的“法律明白人”，大連市仲裁委員會、大連市律師行業協會建筑地產專業委員會攜手遼寧誠事律師事務所，在此次房交會上設立了專門的法律義務咨詢平臺，為前來參展的市民提供了免費公益法律咨詢，對于部分焦點問題進行解答。昨日，記者在采訪中了解到，在此次房交會期間，部分市民購購商品房后卻陷入開發商私自更改結構的糾紛比較突出，為此，大連市律師行業協會建筑地產專業委員會副主任、遼寧誠事律師事務所的任厚誠律師特意為部分市民做出了解答。

　　A精 屋違約糾紛

　　【案例】許先生在我市某小區購購了一套精 屋。關于該房屋精裝修質量問題，雙方僅在預售合同中約定了開發商有整改義務，而對于開發商應如何承擔相應的賠償責任未作約定，并且在預售合同的補充條款中還約定了許先生不得以該房屋的精裝修質量問題拒絕收房。2009年2月8日，許先生在驗收房屋過程中，發現該房屋的精裝修存在多個嚴重問題，致使許先生無法入住該房屋。許先生要求開發商進行整改，并賠償損失；但直至2009年5月11日，該房屋的整改工作才完成，所以許先生到2009年5月28日才使用該房屋。

　　為此許先生要求開發商賠償相關損失；開發商則認為其已完成了整改義務，不應再承擔損害賠償責任。無奈之下，許先生借此次房交會之機進行咨詢。

　　【專家解答】在簽訂精 預售合同時，開發商通過格式合同對精裝修質量問題的違約責任避而不約，而購房者往往是求房心切草草簽下合同，等到出現問題時，不知如何主張自己的權利。 而在該案例中，由于預售合同中未對裝修質量的違約責任作明確約定，許先生只能以其實際損失要求開發商承擔賠償責任。在此建議許先生可參照該地段的同期租金標準，要求開發商賠償損失，如許先生已支付了物業管理費，還可要求開發商承擔該部分費用。

　　【律師建議】建議購房者在購購精 時，應在預售合同中，對裝修標準、裝修發生質量問題時，開發商如何承擔維修、賠償損失的違約責任予以明確，且注意約定出現何種裝修問題時，購房者有權拒絕收房或要求退房。

　　B改變小區平面布局糾紛

　　【案例】陳先生同開發商在預售合同中約定了開發商不得擅自變更已經約定的小區平面布局，如確需變更，應征得陳先生書面同意，否則陳先生有權要求開發商恢復，若不能恢復的，開發商應當支付總房價款的3％作為違約金；預售合同附件的小區平面布局圖中約定了該房屋所在樓房的裙房部分用作商場；但在驗收該房屋時，陳先生發現開發商擅自變更了小區平面布局，將該房屋所在樓房的裙房改作餐飲。陳先生認為開發商口頭承諾過該樓房的裙房不會用作餐飲，且其違反了預售合同對小區平面布局的約定，應承擔違約責任；開發商則認為小區平面布局的規劃并未改變，且將裙房部分用作餐飲也有規劃局、衛生局等部門的批文，并無違法之處。

　　【專家解答】在購房過程中，開發商往往對小區平面布局有很多的口頭承諾，但這些承諾卻未被載入商品房預售合同中，到交房時，購房者面對小區平面布局與開發商口頭承諾不符的情況，很難主張自己的權利。該案中，預售合同中約定了樓房的裙房部分用作商場，在規劃中，餐飲服務場所和商場是明確區分的，陳先生以此要求開發商承擔違約責任符合法律的規定，且如果該餐飲店的開設對陳先生購購的房屋造成了環境污染等，陳先生還可要求餐飲店承擔侵權責任。

　　【律師建議】建議購房者在預售合同中對開發商的各種口頭承諾予以明確，以便在開發商違約時有約可循。

　　C違約建造消防通道糾紛

　　【案例】陸先生同開發商在預售合同中約定了開發商不得擅自變更附件中的建筑設計圖，確需變更的應當征得陸先生同意并報規劃管理部門審核批準。不料在驗收房屋時，發現在房屋的陽臺外多出了一條消防通道，且該消防通道直接通入房屋內，他人可通過消防通道進入室內，嚴重影響了陸先生及其家人的安全；且消防通道的建造還對該房屋的采光、通風等造成了一定的影響。

　　陸先生認為，該消防通道嚴重影響了其所購房屋的安全，同時使房屋失去了其位于12層的采光、通風、觀景等地理優勢，房屋出現嚴重貶值，開發商應對此承擔損害賠償責任；開發商則以該消防通道的建造符合規劃要求為由拒絕承擔責任；陸先生遂提起了訴訟。

　　【專家解答】開發商應當告知陸先生消防通道的建造情況，讓對方決定是否購購；預售合同的房屋平面圖上沒有反映該消防通道，陸先生無法知道，開發商對此存在過錯，且本案的消防通道確實對該房屋的安全、采光、通風有較大影響，相比同樣房屋的價值有所降低，開發商應對此承擔損害賠償責任。

　　【律師建議】開發商應在購房合同中，將房屋的安全、采光等隱性問題明確告知購房者，避免此類糾紛的出現。購房者也應當查看相關圖紙，了解房屋的各方面問題，如果交房時不符合圖紙標識，購房者有權向開發商索賠。

　　D違反樣板區約定糾紛

　　【案例】孫小姐購購一別墅時，該別墅外部環境尚未完工，根據樣板區的設計狀況，孫小姐與開發公司簽訂了預售合同。孫小姐在對該別墅進行驗收時發現：該別墅沿河棧道和親水平臺明顯不同于樣板區的風格，且做工和材料有很大出入；該別墅外的堆坡高度僅為40－70厘米，完全不符合樣板區200厘米的要求，嚴重影響了該別墅周圍的景觀感覺；該別墅周圍的綠化僅為幾棵樹和3～4平方米的草地，與開發商的承諾、售樓廣告上的介紹以及樣板區的情況相差甚遠。孫小姐為此多次要求開發商及時整改，但開發商在整改后仍離樣板區的標準相差甚遠。孫小姐只得向法院提起訴訟，要求開發商以樣板區標準進行整改。

　　【專家解答】別墅的環境狀況往往比一般房屋要復雜，購房者對此的要求也比較高，開發商往往在預售時建造環境優美的樣板區吸引購房者，但到交房時，實際的環境標準卻大大低于樣板區標準，《商品房銷售管理辦法》第三十一條規定：“房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致”，開發商往往認為樣板房不同于樣板區，樣板區的環境標準并不是所購房屋的環境標準，個人認為，鑒于別墅的特殊性，別墅周圍的環境標準對購房者購房起著決定性的作用，故如果開發商建造了樣板區，則樣板區同樣適用上述法律的規定，應與實際交付的別墅區一致。本案中，孫小姐以此要求開發商承擔違約責任并無不當，如整改無法達到一致，開發商還應賠償相應損失。

　　【律師建議】建議購房者在購房時將樣板區的環境標準在預售合同中予以明確，開發商一旦違約，可憑此主張自己的權利。

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