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        購房知識:破解樓市合同的七大“霸王點”

          編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 641 次

        閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

          購房者對開發(fā)商提供的購房合同,往往只是翻看而已,很少人會去逐條逐款認真琢磨,多數(shù)人看不出合同中的霸王條款。一旦簽約后,雙方出現(xiàn)了爭議,購房者再去對照條款就后悔莫及了。本文就合同中可能出現(xiàn)七大“霸王點”,請律師破解,供購房者審查合同時參考。

          霸王點一:變更交樓條件,降低交樓標準

          某樓盤購房合同補充協(xié)議約定的交樓條件為:“該商品房經(jīng)驗收合格,即:由勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對該單位工程質(zhì)量驗收出具《單位(子單位)工程質(zhì)量竣工驗收記錄》,取得《建筑工程消防驗收意見書》、《電梯安全檢驗合格證》?!?

          律師破解:該條款的“霸王點”在于:對房管局示范文本要求的交樓條件作出了變更,降低了交樓標準,減輕了開發(fā)商的責任。由于大多數(shù)的購房者對房地產(chǎn)開發(fā)、竣工、驗收的專業(yè)知識非常匱乏,往往在簽約時未能發(fā)現(xiàn),自身權(quán)利受到損害而渾然不知。

          房管部門購房合同示范文本中明確規(guī)定的交樓條件為:

          1.工程竣工驗收合格,取得建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗收報告》;2.取得規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件;3.取得供水、供氣、供電、通郵的恒久使用證明材料。

          維權(quán)建議:購房者簽約時多留意關(guān)于交樓標準的條款,較好以房管局示范文本的規(guī)定為準,盡量避免變更交樓標準。

          霸王點二:延長開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限

          某樓盤購房合同補充協(xié)議約定:開發(fā)商應(yīng)在交樓后540日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。

          律師破解:該條款的“霸王點”在于:延長了開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限,減輕了開發(fā)商的責任,侵害了購房者的權(quán)利。房管部門示范文本中約定:開發(fā)商應(yīng)在交樓之日起不超過210個工作日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。

          維權(quán)建議:購房者簽約時要特別關(guān)注關(guān)于辦理房產(chǎn)證期限的約定,注意工作日和日歷天的表述,盡量避免延長開發(fā)商的辦證期限,以免權(quán)利受損。

          霸王點三:約定房屋發(fā)生面積誤差時不退不補

          某樓盤購房合同補充協(xié)議約定:該商品房實行一口價的計價方式,如房屋實測面積與《商品房購賣合同》約定面積有差異,雙方確定互不追究面積補償款,互不進行多退少補。

          律師破解:該條款的“霸王點”在于:約定房屋發(fā)生面積誤差時不退不補。開發(fā)商作為建設(shè)單位,能更早更準確地知道房屋的實際面積,處于優(yōu)勢地位。當購房者取得房產(chǎn)證、知悉房屋實際面積公里,難以向開發(fā)商要求補償。這顯然侵犯了購房者的利益。

          根據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定,當房屋實測面積與購房合同約定面積有差異時,購房者與開發(fā)商可以按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算,購房者甚至有權(quán)解除合同。

          維權(quán)建議:購房者簽約時要小心審查關(guān)于面積誤差的條款,以免出現(xiàn)房屋面積誤差時難以向開發(fā)商索賠。

          霸王點四:限制購房者行使合同的單方解除權(quán),加大購房者解除合同的損失

          某樓盤購房合同補充協(xié)議的約定為:商品房項目變更規(guī)劃、設(shè)計的,開發(fā)商應(yīng)當書面通知購房者。購房者有權(quán)在開發(fā)商發(fā)出通知之日起15日內(nèi)作出是否解除合同的書面答復(fù)。購房者要求解除合同的,應(yīng)配合開發(fā)商辦理相關(guān)合同解除手續(xù),開發(fā)商應(yīng)在購房者解除合同并辦理完畢相關(guān)手續(xù)之日起90天內(nèi)退還已付購房款,解除合同及辦理相關(guān)手續(xù)的費用由購房者承擔。

          律師破解:該條款的“霸王點”有三個:

          1.將購房者單方解除權(quán)的行使期限嚴格限制為:開發(fā)商發(fā)出通知之日起15日內(nèi)。而房管局示范文本對該期限未作規(guī)定。

          2.將開發(fā)商向購房者退還購房款的期限規(guī)定為:購房者解除合同并辦完相關(guān)手續(xù)之日起90天內(nèi)。與房管局示范文本規(guī)定的“開發(fā)商在收到購房者解除合同通知之日起30天內(nèi)退還購房款”相比,大大延長了開發(fā)商退款的期限。

          3.免除了開發(fā)商向購房者支付利息、違約金并賠償損失的義務(wù),并且規(guī)定解除合同引起的費用由購房者承擔,與房管局示范文本相比,免除了開發(fā)商的違約責任,使得購房者無法向開發(fā)商索賠。

          維權(quán)建議:購房者簽約時要謹慎審查關(guān)于合同解除的條款,尤其注意合同解除權(quán)的行使期限、退款期限、利息以及違約金等內(nèi)容。

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