國家調控房地產市場的“新政”實施后，我市不少購房人無力籌足房貸頭付款，他們較想了解的是：能否以“政策調整是不可抗力”的理由退房，并歸還定金和預付款？

　　昨天，記者走訪我市法院和律師事務所發現，這一輪退房糾紛已引起法律界的關注和熱議。我國法律沒有明確規定“政策調整是不可抗力”，但根據較高人民法院《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第26條規定，“情勢變更”賦予受影響一方變更或解除合同的請求權。

　　購房人：

　　房貸頭付提高，我交不起

　　新蘇州人李女士一家5口人擠在不足70平米的“蝸居”里。今年4月初，眼看著房價持續上漲，她咬咬牙，拉著家人一起看房。一個星期后，他們看中了一套二手房，總價110萬元。房主要求李女士預付了頭付才肯簽購房合同。

　　李女士無奈支付了16萬元，但當房主答應跟她簽購房合同時，國務院出臺了調控樓市的政策，其中，二套房的房貸頭付從2成提高到不低于一半。

　　房產新政讓李女士的心涼了半截。原先她東借西湊，手頭也只籌集30萬元，這下她怎么也交不起頭付款了。同時讓她猶豫的是，受政策影響，房價出現波動。

　　哀嘆自己被高位套牢，她找房主交涉，要求退還預付款16萬元，但房主拒絕退還，要求盡快簽訂購房合同，否則就算李女士違約，沒收總房價20%的違約金。

　　交涉不成，李女士昨天來到滄浪區法院咨詢有關訴訟事宜。

　　法院：

　　未開庭審理前，不輕易答復

　　“頭付提高了，我交不起錢，只能不購房，難道預付款就被充當違約金了嗎？”李女士向立案庭法官咨詢。法官向李女士介紹，對于這樣的房屋購賣糾紛，在沒有經過開庭審理之前，不能輕易做出簡單答復。

　　事實上，在蘇州為退房揪心的遠不止李女士一人。滄浪區法院立案庭庭長潘政告訴記者，法院還沒有正式立案受理這類退房和討要定金的案件，當事人還處于訴前交涉期。但隨著時間推移，必然有一部分糾紛以訴訟的形式進入法院。

　　雖還沒受理購房人違約訴訟，但房產新政對在審的賣房人違約案件產生了影響。吳中區人民法院木瀆法庭的法官朱強向記者介紹了他剛審結的一起案件。今年以來，蘇州房價一度漲得很快，一個房主剛簽了房屋購賣合同，就后悔價格定低了，結果要求加價。今年3月，購房人告到法院，要求繼續履行合同。正在案例審理過程中，房產新政出臺了，購房人與賣房人的態度來了一個顛倒，這場官司也變得簡單起來，賣房人主動要求履行合同，購房人撤訴，一起購賣糾紛以戲劇性的形式收場。

　　朱強法官說：“3月份之前是賣主違約，現在可能出現大量購主違約，這是市場交易中的正常糾紛。”

　　法律界聲音

　　政策調整不屬于不可抗力

　　上海建偉律師事務所蘇州分所主任錢虹律師：

　　新政出臺后，蘇州樓市出現眾多購家退房現象，但是退房過程中在定金和違約金問題上，購賣雙方各執一詞，形成退房糾紛。其實對這一糾紛的責任認定是一個比較簡單的問題，就是依據合同約定。目前，發生的退房一般都是發生在購賣雙方已經簽訂了認購協議或預定協議并支付了定金后，這時就需要根據雙方在認購協議中對購方單方解除合同的約定。具體到認購協議中細則，有兩種情況需要區別分析，根據定金罰則，給付定金的一方不履行約定義務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定義務的，應當雙倍返還定金。

　　“不可抗力”的約定是合同中的一個關鍵。如果雙方沒有明確約定，在法律的理論和實踐中，對于政府政策是否屬于不可抗力還存在較大爭議。但合同雙方已經將政府政策變化約定為不可抗力，可依約解除合同，并要求賣方退還定金。

　　可歸入法定免責“情勢變更”

　　蘇州公大律師事務所於峰律師：

　　根據2009年5月13日起施行的較高人民法院《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》，該《解釋》第26條規定了因“情勢變更”賦予受影響一方變更或解除合同的請求權。

　　這一條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

　　現在房產新政提高了房貸的頭付比例，導致一些購房人不能實現合同，這既“非不可抗力”，又“不屬于商業風險”，但屬于法定可免責的“重大變化”。所以，像李女士這樣的賣房人是“明顯不公平或者不能實現合同目的”的一方，應向法院提出變更或解除合同的訴訟請求，由法院裁決。

　　律師提醒

　　注意區分“定金”與“訂金”

　　定金是一個規范的法律概念，是合同約定的一種擔保形式。一般在商品房交易中，購家履行合同后，定金應當抵作價款或者收回；若購家不履行合同，無權要求返還定金，賣方不履行合同的，應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產生相應的法律后果。擔保合同（即定金條款）是主合同的從合同，若主合同無效，定金條款無效（另有約定的，按約定）。

　　訂金并非一個規范的法律概念，具有預付款的性質，并不具備擔保性質。商品房交易中，如購家不履行合同義務，并不表示他喪失了請求返還訂金的權利；反之，若賣方不履行義務亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。

（來源：蘇州日報）

（編輯：劉玉）

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