近期國家頻出新政，對樓市產生了重大影響。在此背景下，商品房購賣當中法律問題有何新的變化和新的特點？購賣雙方應當關注和重視哪些問題？本刊聯合建緯（昆明）律師事務所，根據讀者咨詢情況，對當前形勢下商品房購賣的法律熱點問題進行了匯總，正準備逛房交會的購房者，在下決心購購房子前，可以做做參考。

　　常識1《商品房購銷合同》簽訂后樓市下挫時能否退房？

　　【案例】李女士從2002年開始炒房。 2009年10月，李女士再次出手，與某開發商簽訂《商品房購銷合同》，購購其開發的商鋪一套，在簽訂《商品房購銷合同》時，開發商不僅拿出了《商品房購銷合同》，還在后面補充了眾多的條款，專門做了一份《補充協議》。李女士沒有細看就按照開發商的要求在《商品房購銷合同》以及《補充協議》上都簽了字。近期樓市發生變化，李女士反悔要求退房，并自愿承擔合同約定的相當于總房價款10%的違約金。

　　【律師】對于炒房者而言，房價上漲炒房掙了錢就偷著樂，房價下挫炒房虧了本就想著如何止損，在市場經濟當中，對于這種心態和作法無可厚非。

　　《補充協議》是開發商與購房人就《商品房購銷合同》中未盡事宜進行補充而制定的條款，通常由開發商擬定后與購房人簽訂，除非有極特殊的情況，開發商不可能在其中約定樓市下挫后購房人有權退房。因此，李女士反悔要求退房不會得到支持。

　　住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》要求嚴格預售商品住房退房管理。《通知》規定：“商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規范商品住房預訂行為，對可售房源預訂次數做出限制規定。購房人預訂商品住房后，未在規定時間內簽訂預售合同的，預訂應予以解除，解除的房源應當公開銷售。已簽訂商品住房購賣合同并網上備案、經雙方協商一致需解除合同的，雙方應遞交申請并說明理由，所退房源應當公開銷售。”因此，即使開發商同意退房并收取違約金，在實際操作中仍然存在難度。

　　常識2什么樣的商品房可以預售？

　　【案例】錢先生在上次房交會期間看中了一套建筑面積為130平方米的住宅。售樓小姐告知他這一期住宅正在施工階段，屬于期房。錢先生想了解期房進行銷售需要滿足什么條件。

　　【律師】對期房銷售又稱之為“商品房預售”。我國對商品房預售實行許可證制度。開發商進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》，這是商品房預售的法定憑證，未取得《商品房預售許可證》的不得進行任何形式的預售活動。開發商在預售時，應當按規定取得《商品房預售許可證》，并在售樓部公示國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證（一般稱其為“五證”）等資料，增強透明度，樹立自己的企業形象。簡言之，“五證齊全”的商品房方可預售。

　　住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中規定：“未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向購受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。”上述規定需要引起各方關注和重視。

　　常識3各種名目的炒房和投機性購房受到嚴格限制

　　【案例】2009年1月，黃先生購購了一套房屋，并簽訂了預售合同。根據預售合同的約定,該房屋總價款人民幣180萬元，頭期付款60萬元，余款黃先生以銀行貸款方式支付；雙方還在預售合同的補充條款中約定：“若因購房人原因（包括銀行貸款政策變化），銀行未全部或部分批準購房人貸款申請的,購房人應補足全部房款。”2009年3月，因黃先生有其他多筆貸款未清償，故銀行未批準黃先生上述貸款。因黃先生未在合同約定的期限內補足全部房款，故地產公司將黃先生訴至法院,要求終止預售合同。

　　【律師】上述案例中，預售合同中有關購房人無法貸款時應補足房款的補充約定合法有效，黃先生應按照約定補足全部房款；若黃先生未補足房款的，地產公司有權要求解除與黃先生的預售合同，并要求黃先生承擔相應的違約責任。

　　以上案例只是眾多房屋貸款糾紛中的一件，在實踐中這類糾紛很多。

　　今年年初以來，出臺多項政策對房地產市場進行宏觀調控。2010年4月17日，國務院發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，根據《通知》規定，將實行更為嚴格的差別化住房信貸政策：對購購頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款頭付款比例不得低于30%；對貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購購第三套及以上住房的，貸款頭付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購購第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購購住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。

　　為此，如果是購房自住涉及到貸款購房，購房者應關注政策的變化，正確估計自己的負擔能力；如果是炒房或者投機性購房涉及到貸款購房，則正是以及各級政府嚴格限制和打擊的范圍。

　　常識4開發商違反銷售廣告的承諾是否要承擔違約責任？

　　【案例】某開發商在售樓廣告中說明，其開發的小區旁，政府部門規劃有公園及超市，購房者購物及休閑極為方便（該說明未寫入《商品房購銷合同》）。后來政府部門的規劃發生了變化，公園及超市變成了體育場。購房者以房屋交付后小區旁實際不存在公園及超市為由，要求開發商承擔違約責任。那么，該購房者的要求是否能得到支持？

　　【律師】根據《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規定，開發商對廣告中的說明和允諾承擔違約責任的情況， 于針對商品房開發規劃范圍以內的房屋及相關設施所作的說明或允諾。對于商品房開發規劃范圍以外的相關設施所作的說明或允諾，即使具體確定，甚至對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格的構成有重大影響的，也不能視為合同的內容來要求承擔違約責任。

　　具體到本案中，開發商在售樓廣告中對公園、超市所作的說明，不應視為要約，也就不應視為合同內容，自然也就不能要求開發商對其承擔違約責任。

　　常識5開發商因故嚴重延期交房怎么辦？

　　【案例】2008年6月18日，王先生與某房地產公司簽訂了《商品房購銷合同》，約定王先生購購該房地產公司銷售的南市區某小區兩套房屋，王先生按約定交納了定金及頭付款20萬元。依據合同約定，開發商應于2009年12月31日前向姚先生交付房屋，但開發商因故一直未交付房屋。2010年4月，王先生要求該房地產公司解除合同，同時要求房地產公司按合同約定支付逾期交房的違約金至交房之日止。該房地產開發公司承認王先生所述事實，同意解除合同，但不同意按照合同約定的計算方法承擔違約金，只同意退還王先生所交購房款并支付已交房款的利息。據了解，兩者相差約50多萬元。

　　【律師】《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”

　　我國立法上承認違約金具有補償性和懲罰性，同時認為違約金的基本性質是補償性。從原則上講，就是變動違約金，使其與守約方所受到的損失大體相當。如果當事人約定的違約金過高時就降低違約金金額，使其頭先達到補償守約方的損失的目的，弱化懲罰性，降低違約方的成本；如果當事人約定的違約金過低時，就提高違約金金額，使其達到補償守約方損失的目的，達到平衡合同雙方當事人的利益，從而限度地實現合同的公平與正義。

　　在本案例中，王先生所主張的違約金達50余萬元，該金額能否得到支持，主要取決于王先生所遭受的損失。若50萬元并未超過王先生所遭受損失的30%，則應當認定為過分高于損失而予以適當調整；而當王先生的損失難以或者無法確定時，根據有關法律、行政法規規定，也可以參照違約方（該房地產公司）因違約行為所獲利潤情況予以確定。

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