限制外資炒樓的政策對資金實力雄厚的外資影響不大，今年以來加速進入中國房地產市場，進入方式亦日益多元

《瞭望》新聞周刊日前在廣州、香港調研時了解到，《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》等政策出臺以來，外資經歷一段觀望期后，并未放緩進入中國房地產市場的步伐。

接受采訪的專家認為，中國房市仍是投資者感興趣的地區，外資基金實力雄厚，限制外資炒樓的政策對其影響不大。目前，外資進入中國房地產市場的方式更多樣化，這對有關部門的監管提出了新要求。

今年以來外資加速進入華南房地產市場

11月8日，RREEF，德意志銀行之房地產和基礎設施管理業務分支機構，宣布該公司通過投資在廣東省珠海市一個中檔的大型民用住宅項目，開始進軍中國房地產市場。

RREEF攜手一家來自澳門及兩家內地的聯合投資商，計劃在珠海西北部的新香洲地區，利用106146平方米的空地資源開發一個價值2.25億美元的房地產住宅項目。合作項目名為“中珠上城”，預計開發20座塔樓包括大約2000間套民用住宅及少數商用住宅，將在未來三年里完工，主要面向當地中等收入水平的市民。

RREEF亞太區主管柯特·瑞絡夫（KurtRoeloffs）先生說：“中國經濟增長的步伐很快，這也使中國的房地產市場具有很強的吸引力。作為廣大亞太地區業務戰略拓展的一個重要組成部分，RREEF一直都在積極尋找進入中國市場的良機。”

“目前相比較來說，北京、上海的房地產價格已經相當高，低，而華南地區還有強的吸引力，尤其是寫字樓投資。2006年上半年，4000萬元以上的廣州房地產投資比去年同期增加了112.5%，達到85億元，其中8%為境外資金”，香港仲量聯行大中華（南區）研究部主管曾紀崇說。

曾紀崇說，2006年上半年，加拿大、日本的大宗資金頭次進入廣州房地產市場，外資對廣州市場的關注度開始升溫。因為外資的退休基金、策略基金等，都預期有回報，強大的資金壓力下他們把目光投向了有利可圖的市場，包括中國房市。

5月，加拿大背景的投資商以3.969億元的底價頭拍奪得閑置了四年的廣州帝苑大酒店，這是該集團頭個在華項目，預計投資8000萬美元。據知情人士透露，后來加拿大企業資金出境發生困難，該項目被轉給港資背景的投資商。

6月，G天倫發布公告，該公司控股子公司廣州潤龍房地產公司與金豐投資有限公司、廣州市豐川房地產公司簽署了《項目轉讓協議書》，整體轉讓羊城大廈房地產項目，交易金額為1.72億元。金豐投資有限公司英文名為LOCKHART　PROFITSLIMITED，注冊地為英屬維爾京群島，為一家日本的上市公司。

今年以來，外資在加速進入廣東市場。據國家外匯管理局廣東省分局的不完全統計，2006年上半年，廣東省（不含深圳）新設立并領取《外商投資企業外匯登記證》的外商投資房地產企業近百家，同比增長四成多。業內人士認為，在人民幣“破8”及繼續升值的預期下，外資不會輕易撤出中國房地產市場。

外資進入模式日趨多元

《瞭望》新聞周刊在調研中了解到，為應對政策，外資進入中國地產市場的模式趨向多元化，從過去直接購購已建好的物業、單打獨斗為主，轉向更早介入開發、進入二線城市、與內地開發商合作等模式。

曾紀崇說，限制外資炒樓政策剛出臺時，向他咨詢的電話很多，外資基金觀望了一段時間；如今兩個多月過去了，大家感覺影響不是太大。外資對中國房地產市場還是很有信心的，除了購賣房產外，外資也很看好廣州的租賃市場。目前約有17家大型企業（多為外資企業），共計要尋租15.2萬平方米的寫字樓。

根據仲量聯行較近公布的環球房地產資本報告，2006年上半年，環球房地產直接投資總值2900億美元，較2005年同期增長30%。其中，亞太區約占15%，總值430億美元，較去年同期增長40%。亞太區的總交易額有51%來自日本，另有11%來自中國內地，10%來自香港。

仲量聯行國際資本市場部國際董事郝思健（GuyHollis）表示，日本及中國是亞太區表現較突出的市場。環球及美國投資者是亞太區的主要跨區購家，而中東投資者亦開始對亞太區產生興趣。在中國，上半年的交易量較去年同期增加一倍。曾于2005年大批出售澳洲房地產的日本投資者，在2006年上半年卷土重來，并投資中國的寫字樓物業。

香港一家物業顧問有限公司的數據顯示，預計今年下半年，僅港商在內地投資的房地產項目將達10350宗左右，較上半年上升約17%，預計投資總額達60億元，外資涌入并沒有因政策限制而減少的跡象。

7月下旬，美國環球房地產管理公司保德信亞洲與深圳市怡景投資城達成協議，共同發展城。這種中外合資發展模式在深圳屬頭創，美國保德信金融集團注資約10億元。城坐落于深圳福田區福華路，項目總建筑面積135377平方米，其中商場總建筑面積約94600平方米。

8月上旬，多家媒體報道，美國的商業地產投資、開發及管理公司——西蒙房地產集團公司，與世界500強企業摩根士丹利房地產基金日前正式在深圳成立合資公司，聯手進軍深圳房地產市場。新成立的深圳格瑞企業管理咨詢有限公司投資總額為500萬元。

11月上旬，RREEF宣布在珠海與其他三家公司共同合作開發“中珠上城”。這三家公司分別是澳門房地產開發商——新創衡國際有限公司，在珠海具有房地產開發經驗的中珠股份有限公司，及其姐妹公司——房地產開發與管理為主營的民營企業——西海集團。新創衡和中珠兩家公司此前已經在珠海成功合作開發了一個住宅項目。在這次合作的三家公司中，RREEF占總投資的50%，新創衡占25%，中珠和西海集團分別占20%和5%。中珠為該項目的項目經理，負責一切項目開發與管理的工作。

“持續的經濟增長，積極的結構性變革，加上相對短缺的各類優質房地產的供給，意味著從中長期來看，中國房地產市場依然保持著光明的發展前景。RREEF還將繼續積極地在中國尋找重要的行業和市場投資機會。”柯特·瑞絡夫表示。

專家建議監管外資基金動向

仲量聯行有關人士說，跨境投資者正集中擴充在亞太區的資產組合，預料2006年余下時間，投資者對亞太區的興趣及交易額均會大幅提高。

在亞洲，投資者鎖定以中國、越南及其他迅速發展市場的二三線城市為目標。相信2006年環球商業房地產直接投資將再創新高，預期總交易量達到6000億美元。

業內人士告訴記者，憑著穩健的回報，房地產業廣受基金經理青睞，事實上，不少基金經理調整投資組合并增加房地產資產的比重。

而多位專家指出，目前《意見》中的門檻并不高（外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元，含1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。），其實對財力雄厚的基金影響不大。純粹購購現有物業、對樓價推波助瀾的基金應成為監管的重要對象。

9月初出臺的《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，加強了外資購房結匯時的審核，建議在此基礎上加強對基金購賣房產的監督和管理。

中銀香港高端經濟研究員黃少明認為，總體房地產開發投資中，外資約占5%，但若以物業購賣交易額計，外資則占10%至15%。外資進入內地房地產業，對行業帶來不少正面作用，例如外資開發商進入內地建屋，有助于提高內地房地產的建筑、設計、城市建設等整體水平。然而，一些房地產投資基金則純粹購購現有物業，對行業發展并無太大促進作用，反而對樓價推波助瀾。建議政府通過稅收、外匯管制、投資規模等手段，對基金進入內地進行有效監管。

要關注基金大批量購進賣出，直接拉升房價，某種程度抵銷調控政策效果的情況。美聯集團執行董事兼中國部行政總裁郭應龍說，雖然外資占整體內地房產市場比例不高，但在城市，所占比例可達20%。其次，2005年宏調措施推出后，外資不僅沒有放緩投資，反而有所增加。據統計，外資去年投入中國房產業的110億美元中，約70%集中于調控政策出臺后的下半年，當中第四季度更占全年投資總額一半以上。外資大量投入，直接帶動房地產價格上漲。

調控房地產的政策要注意人民幣升值的影響因素。近年人民幣因各種因素刺激，己有升值的預期，根據日本及臺灣經驗，本土貨幣升值過程中，房產和股票均會令價格上漲，并吸引大量外資到房產及股票市場，從而進一步強化貨幣的升值需求。由于現時人民幣匯率改革已經啟動，所以如房地產價格不斷上漲，意味國際資金將可通過投資內地房地產及炒賣匯率來賺取雙重利潤。匯率的穩定，有利于房價平穩。房地產政策的制定，要關注其他經濟和社會問題的連鎖反應。

也有專家建議，從尊重歷史的角度制訂地方細則。曾紀崇等專家認為，關于境外個人購房的限制，建議各個地方政府做進一步的細則區分。各地外資的進入規模、進入意圖并不一樣，像廣東地區和港澳地區的聯系緊密，廣東不少城市本身就是僑鄉，外資進入這些地方的房地產市場是有實際需要的。而且廣州正在成為國際化大都市，外國人、香港人來這里工作定居也是對廣州經濟有信心的表現。

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