文前提要:李海東的投資故事告訴我們,在海外投資房產同樣非常講究選址,由于人生地不熟,所以,選址的難度就更大,這就對購房者的房產投資經驗提出了更高的要求。

李海東在海外擁有了一套屬于自己的房產。在一般人看來,在海外購房,要么是準備移民,要么是為了子女留學,但李海東近期并不打算移民海外,也無子女留學,哪他為什么會選擇在海外購房呢？李海東的回答是:優化資產配置。

李海東選擇在澳大利亞的墨爾本市購置了一套面積約200多平方米的別墅。李海東從購房一直到出租,都沒有花費太多的精力。

配置資產投資海外

李海東現在年近50,曾下過鄉,上個世紀90年代初期回到上海,之后開始努力掙錢,他開過小商鋪,也經營過服裝,他投資過郵票,對股市、樓市的投資當然也沒有落下。

"我喜歡投資,只要哪里有機會,我都會去嘗試。"他說。在商場和投資市場長達十幾年的摸爬滾打,也曾經歷數不清的風險和誘惑,一路走來磕磕碰碰,但憑著自己對財富的敏銳直覺以及對市場的正確判斷,他的財富一直在不斷地增值。直到有,他發現自己的余生再也不用為錢而發愁時,他的身價早已超過了千萬元。

去年年初,李海東盤點自己資產時,發現主要集中在股市和樓市,其中樓市占據了大概60%的份額。其時,股市風生水起,上漲勢頭正猛,而上海的房價經過兩年時間的溫和上漲階段之后,也出現了啟動跡象。雖然當時不管是從樓市還是從股市,都看不出一點不詳的預兆,但李海東卻嗅到了不一樣的味道。他說:"我當時就覺得股市跟房價不會永遠一直往上漲,遲早有會調整的。"在這種情形下,他開始思考著如何更加合理地配置自己的資產。

2007年春節后的某,一個朋友邀請他參加一個海外樓盤的推介會,他本來就對房產投資十分感興趣,于是一起去聽了聽主辦方的講座。講座中,主辦方提到,在海外購房,除了移民、子女留學等目的之外,還可以起到合理資產配置的作用。這一下子讓他找到了答案。

選擇區域有講究

為什么李海東選擇在澳大利亞的墨爾本進行投資,而沒有選擇新西蘭、德國或者阿聯酋等其他國家呢？李海東認為自己主要是看重了墨爾本的未來發展潛力。他曾陸陸續續考察了美國、新西蘭、阿聯酋、加拿大等國家的樓盤,在銷售人員嘴里,所有的項目都很有發展潛力,都值得投資。但他總覺得不是特別滿意,而一直沒有下定決心。

有一次,他無意中在網上看到一份關于澳洲墨爾本房地產市場的介紹,讓他怦然心動。李海東在資料中看到,澳洲近40年來的房地產走勢一直比較平穩,大約每隔8～10年房價就會翻一番。雖然這幾年他在國內所經歷的情形是每隔兩年房價就翻番,但他認為這種情形不會持續太久,而穩定緩慢的持續上漲,才是成熟市場的表現,這對投資者來說會更加有保障。"我想要的就是這樣的投資環境。"李海東告訴記者。

當然,澳洲墨爾本的居住環境以及教育設施也是他感到滿意的地方。他說:"墨爾本多次被評選為世界上較適合居住的城市,這表明它對世界各地的人都有吸引力,也表面未來會有更多的人前去置業。"另外,墨爾本的教育水準也是他看好的另外一個因素。李海東分析道,在墨爾本可以找到好幾所有名的大學,如墨爾本大學、莫納什大學,這些都是在澳洲綜合排名前十位的名校,無疑會吸引到更多的留學生,尤其是國內的留學生前往就讀,而這又會為租賃市場提供保障。還有就是墨爾本是澳洲經濟和金融,當然也會吸引到更多本地人前來就業居住。

當然,除了對大環境的考察,小環境也不能忽視。李海東雖然認為市區域內的物業或許更有優勢,因為生活配套設施成熟,在租賃市場上的表現會更加引人注意,但是一些正處在發展過程中的新興板塊,同樣也有投資價值。較終,他選中了位于墨爾本西南部的一套別墅,總價為32萬澳元。

巧借幫助當房東

李海東的英語水平很一般,用他自己的話說是"可能不如現在的小學生",這對于要在以英語為官方語言的國家購房的他來說,這語言關都過不了,那么其后的手續該怎么辦？此外,還會涉及到簽署購賣合同,申請按揭貸款,以及日后的出租管理等,又要面對一大堆實際的問題,這又該如何處理？

李海東告訴記者,這其實并不難,購房時選擇有信譽的服務機構,收房之后選擇有信譽的中介服務機構幫助自己管理房產。購房時,因為有律師的參與,一切都變得順暢了不少。他在澳洲的四大銀行之一西太平洋銀行（Westpac Bank）開戶,并存入10萬澳幣作為筆頭付款。同時辦理住房按揭貸款,手續很簡單,他僅僅提供護照、身份證以及名片,再填寫幾份申請表便結束了。在辦理按揭貸款的同時,澳洲那邊的代理律師也幫他辦理有關土地登記事宜。

當然,在澳洲購房與國內有所不同,是先購土地再請建筑商造房,不過李海東選擇的這家公司也附帶房產建筑,因此這為他省了不少事情。不過在這里請澳洲聘請律師需要支付費用,一般情況下,律師費為1200澳幣（包括資料復印、快遞等費用）,當然,也有一些老資格的律師事務所收費標準很高,可達到3000澳幣。在購土地過程中,李海東向澳洲政府主要繳納了兩種稅費,其一是土地印花稅,另外一種就是消費稅,兩者相加大概為地價的12%左右,其中消費稅是包含在地價中的。

在律師的協助下,建筑商向墨爾本政府提供規劃、住宅設計等材料進行審核,通過之后開始動工,當然,在這過程中李海東不必為工程款而操心,因為有律師參與監管。十個月后,李海東收到了來自澳洲的房產證,開始當起了澳洲房東。

在海外管理房產需要重新學習,一個小小的事件讓他懂得以前的經驗在海外行不通。收房時在上海已處于隆冬時節,可澳洲卻已是草長鶯飛的夏季,當時碰巧事情較多,因此沒有顧得及尋找服務機構,而這時自家小花園里的草開始不識趣地瘋漲,超過了規定的長度,故受到了市政部門的警告。好在他及時通過開發商對此事做出了解釋,這起小小的風波才得以平息。事后每次想起這件事都讓他不禁莞爾,但也讓他懂得,管理海外的房產,其實是一門學問,如及時繳納水電煤氣費用,保證居所周邊的清潔衛生,及時歸還按揭貸款等等。"在澳洲這個對自身信用資信極為重視的國家,這些都不能忽略,否則會給自己帶來莫名其妙的麻煩。"他說。

李海東在房產公司的幫助下,與墨爾本當地一家知名的房產中介簽訂了服務合同,包括支付水電煤氣等費用,以及按時向銀行歸還按揭貸款等,全部委托對方辦理,他要注意到事情只有一件,就是保證還款賬戶中的資金充裕。當然,他為此得支付租金收益的7%作為服務費用。

目前,這套房子每月能夠為李海東帶來1300澳元的收入,而他每月的還款額為1500澳元左右,因此每月只需付出兩百澳元來供房,相當于900多人民幣。因為匯率的變化,現在供房成本有所減少,他說:"與今年7月份的匯率相比,差不多打了7折。"

當然,較令李海東開心的是,這套別墅已經漲價了,他剛剛打聽過當地的市場行情,墨爾本的房產經紀人告訴他,這套別墅的售價已經漲至36萬澳元,年漲幅達到10%左右。

點評:從資產配置角度來說,李海東的做法無疑是值得贊賞的。有理財專家曾告訴記者,國內有不少個人資產超過千萬的人士在這方面做得并不是很到位,這些人的資產過于集中,如有些人手中幾乎全部為房產,也有些人全部為股票。資產過于集中,風險會放大,因為只要產生波動,對資產的波動會相當劇烈,這對自己的財富安全十分不利。因此,適當分散投資,對降低風險會很有幫助。當然,優化資產的方式有很多種,是不是適合投資海外的房產,還要根據個人的不同情況綜合考慮。（甄愛軍）

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