第三輪房地產調控已出擊 一線城市樓價下跌30% 第三輪房地產調控雷霆出擊，組合拳迅猛，讓樓價強行反攻，沒能得意幾天的房地產商和投機者措手不及。這一次，是樓市“火鍋”的“鍋蓋”被蓋起來了。 上一周，2010年初以來的第三輪房地產調控雷霆出擊，組合拳迅猛，讓樓價強行反攻，沒能得意幾天的房地產商和投機者措手不及。 提高購房成本、限購、房產稅，此三管齊下，如果執行到位，實際已經通過行政限制和利率稅收價格基本封殺了樓市的投資（投機）需求。 即樓市價格繼續上漲的“鍋蓋”被蓋緊了。與此同時，“進一步落實地方政府”和“加大保障性安居工程建設力度”，則試圖通過增加廉租房的供給，對樓市“火 鍋”進行釜底抽薪。 這一套組合拳出手后，相信蓋“鍋蓋”將直接見效。樓市成交量將大降，隨著CPI可能繼續上漲推動進一步加息，房產持有成本將不斷增大，那些擁有多套投資房 的人將承受不住壓力，要拋售減壓，一旦出現恐慌性拋售，保守估計，房價也要出現30%左右的回調。 新“國八條”和房產稅的本意是抑制房地產投機，如果調控出現成效，持有成本銳增，而房價較大幅度回調，那么過去10年，中國大都市涌現的不少億萬、千萬的 “房產富翁”將會被打回原形。 誠然，對于地方政府加大保障性安居工程建設力度，筆者卻不樂觀，因為一旦出現樓價下跌，地方政府土地財政將銳減，在地方政府開支不斷膨脹的情況下，指望他 們拿出更多的錢來進行住房保障，這顯然是不切實際的。除了極少數執政能力強的城市之外，預計2011年所謂加大保障房力度仍是紙上談兵。 在新“國八條”和房產稅出臺后，2011年房價下跌是肯定的，那么接下來人們較關心的問題就是——會跌多少？ 令人遺憾的是，房價會跌多少，主要并不是由中國人控制的，房價會跌多少，關鍵看CPI（決定加息的重要因素）；而CPI主要由農產品價格決定；而農產品價 格主要由美國或美國農產品期貨市場和華爾街的金融寡頭決定。盡管農產品在2011年已經漲勢瘋狂，但是國際投行較近仍然唱高農產品，同時大力推高石油價格 ——化肥等主要農資品都是從石油中生產的。 即未來我們很可能看到農產品價格繼續噴發的場景。其邏輯是這樣的：異常氣候和自然災害（比如現在中國北方大旱）——國際投行推高石油價格——化肥等農資價 格上漲——中國農產品出現剛性缺口——國際游資瘋狂炒作——農產品價格繼續飆升——中國CPI上漲到10%以上，房貸利率提高到12%以上——更多中國炒 樓套牢者支付不起利息——由開始少量不得不拋售房價下跌，但很難賣掉——大量恐慌性拋售，房價大跌。 由此得出結論，中國房價下跌的幅度，是由石油和農產品價格上漲的幅度所決定的。 此外，決定中國樓價下跌幅度，還有另外兩個重要因素： 一、中國貨幣緊縮的力度，從現在的各種信息來看，緊縮不會在短期內逆轉。較近，央行行長周小川還表示，盡管存款準備金率已經在高位，但未來還是會使用這一 工具以及央票的發行來對沖流動性。二、國際熱錢是否決定大規模撤離中國。 總體而言，對于未來的中國房價，本人不樂觀。那些仍然持有大量投資房的人將會有大麻煩，樓市與股票不同，它的交易成本非常高，在漲的時候好賣，跌的時候想 出手是一件很困難的事。當然，少數勇敢的人可以壯士斷腕，但多數會像已被蓋上鍋蓋里的“青蛙”，在不斷加溫中，已經失去了出逃的力量。 同樣麻煩的還有持有大量土地，但現金流差的房產商，未來一兩年它們有可能遇到比2008年更嚴峻的挑戰。受樓市連累，股市很難樂觀。 未來一年，中國經濟和中國企業將面臨非常嚴峻的挑戰，其程度將不亞于2008年，人民幣不斷升值、高資源價格、高農產品價格、勞動力成本提高等等，不斷提 高中國制造剛性成本；而超高存款準備金率、高利率、房價下跌、股價下跌等等將使流動性變得稀缺。在這種大背景下，中國企業如果仍然盈利，那必須具備超凡的 能力。 國八條劍指一二線城市 開發商三四線布局加速 第三輪樓市調控直指一二線城市，開發商跑到三四線城市搶地的決心被進一步鞏固。1月26日，中國迎來了農歷的小年，而中國樓市則開啟了2011年調控的序 幕。 就在國務院出臺進一步調控房地產市場政策的當天，廣東一家在香港上市的民營房地產企業老總正在海南澄邁物色可供成片開發的土地。 談及對新調控政策的看法，這位在內業赫赫有名的老板向《財經日報》坦言：“政策調控越來越緊且將成為常態，開發商的好日子將不會一直持續，現在較重要 的是備糧‘過冬’，能搶多少土地就搶多少，加快在三四線城市占據地盤顯得日益重要。 樓市需求轉向三四線城市 在很多業內人士看來，樓市新政“國八條”中較為嚴厲的是，國務院明確要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從 嚴制定和執行住房限購措施。 政策提出的“直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”基本上涵蓋了國內所有的一線和二線城市，這些城市套以上住宅、外地人套住 宅、無法提供社保和納稅證明的外地人套住宅，統統列入禁止銷售的范疇。 上述接受采訪的房企老總說，一二線城市的調控壓力不言而喻，而政策對三四線城市的樓市影響有限，甚至會把部分一二線城市的需求擠向三四線城市。 就在“國八條”出臺的1月26日晚，佳兆業發布新聞稿稱，公司通過落實合約安排，以3.52億元人民幣取得東莞沙田鎮五幅相連住宅用地。另外，佳兆業還通 過公開競投方式，以1.63億元人民幣成功取得江陰市長涇鎮的兩幅相連住宅用地。 盡管佳兆業此次拿地和“國八條”沒有直接關系，但此前佳兆業總裁黃傳奇在接受媒體采訪時解釋，佳兆業作為成長性企業，會要求自身能保持30%以上的年復合 增長率，進軍二三線甚至四線城市將給公司提供足夠的增長空間。 黃傳奇同時表示，佳兆業的產品定位在二三線城市的剛性需求，“尤其是一些地級市以及一些省會城市，限購可能性小，并且經濟處于高速發展期，剛性需求始終是 市場的主導力量，政策都是支持頭次置業的，所以不擔心政策的調整。” 但與國內眾多房企大規模在二三線城市布局不同，佳兆業已把觸角伸向四線城市，去年下半年的新增土地儲備有相當一部分位于三四線城市。 刀客地產顧問機構董事長謝逸楓向本報表示，去年房地產政策調控下，有部分房企已經開始潛伏到二三線城市進行拿地，或者是收購項目或兼并項目，目的是擴大全 國市場和增加市場份額及未來開發量。 謝逸楓稱，尤其在今年1月份新政調控加碼的情況下，很多大房企紛紛從一二線城市轉移到三四線城市，例如萬達、萬科、城建、恒大、佳兆業、綠城、保利等開發 商今年在三四線城市加快拿地布局。 第三輪房地產調控已出擊 一線城市樓價下跌30% 第三輪房地產調控雷霆出擊，組合拳迅猛，讓樓價強行反攻，沒能得意幾天的房地產商和投機者措手不及。這一次，是樓市“火鍋”的“鍋蓋”被蓋起來了。 上一周，2010年初以來的第三輪房地產調控雷霆出擊，組合拳迅猛，讓樓價強行反攻，沒能得意幾天的房地產商和投機者措手不及。 提高購房成本、限購、房產稅，此三管齊下，如果執行到位，實際已經通過行政限制和利率稅收價格基本封殺了樓市的投資（投機）需求。 即樓市價格繼續上漲的“鍋蓋”被蓋緊了。與此同時，“進一步落實地方政府”和“加大保障性安居工程建設力度”，則試圖通過增加廉租房的供給，對樓市“火 鍋”進行釜底抽薪。 這一套組合拳出手后，相信蓋“鍋蓋”將直接見效。樓市成交量將大降，隨著CPI可能繼續上漲推動進一步加息，房產持有成本將不斷增大，那些擁有多套投資房 的人將承受不住壓力，要拋售減壓，一旦出現恐慌性拋售，保守估計，房價也要出現30%左右的回調。 新“國八條”和房產稅的本意是抑制房地產投機，如果調控出現成效，持有成本銳增，而房價較大幅度回調，那么過去10年，中國大都市涌現的不少億萬、千萬的 “房產富翁”將會被打回原形。 誠然，對于地方政府加大保障性安居工程建設力度，筆者卻不樂觀，因為一旦出現樓價下跌，地方政府土地財政將銳減，在地方政府開支不斷膨脹的情況下，指望他 們拿出更多的錢來進行住房保障，這顯然是不切實際的。除了極少數執政能力強的城市之外，預計2011年所謂加大保障房力度仍是紙上談兵。 在新“國八條”和房產稅出臺后，2011年房價下跌是肯定的，那么接下來人們較關心的問題就是——會跌多少？ 令人遺憾的是，房價會跌多少，主要并不是由中國人控制的，房價會跌多少，關鍵看CPI（決定加息的重要因素）；而CPI主要由農產品價格決定；而農產品價 格主要由美國或美國農產品期貨市場和華爾街的金融寡頭決定。盡管農產品在2011年已經漲勢瘋狂，但是國際投行較近仍然唱高農產品，同時大力推高石油價格 ——化肥等主要農資品都是從石油中生產的。 即未來我們很可能看到農產品價格繼續噴發的場景。其邏輯是這樣的：異常氣候和自然災害（比如現在中國北方大旱）——國際投行推高石油價格——化肥等農資價 格上漲——中國農產品出現剛性缺口——國際游資瘋狂炒作——農產品價格繼續飆升——中國CPI上漲到10%以上，房貸利率提高到12%以上——更多中國炒 樓套牢者支付不起利息——由開始少量不得不拋售房價下跌，但很難賣掉——大量恐慌性拋售，房價大跌。

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