“國十條”出臺后，引起市場不小的震動，并被業內稱為“史上較嚴厲的房貸政策”，房地產市場也由此進入了“冷靜期”。目前各方都在密切關注調控的下一步舉動，監管層究竟還會祭出哪些撒手锏成為焦點。為此，記者采訪了中國社會科學院金融研究所研究員易憲容以及中國房地產學會副會長陳國強。易憲容認為調控政策不會一蹴而就。陳國強則認為目前政策仍處于消化期，市場的反應還有待于進一步觀察。

樓市觀察

調控政策短期能否立刻見效？

易憲容：政策見效不會一蹴而就

談及“國十條”，易憲容表示，政策出臺后，國內房地產市場的調整不會一蹴而就，因為去年樓市的繁榮讓國內房地產商與一些投資者賺得盆滿缽滿，他們認為自身有能力與新政策對抗，這些行為會延長國內房地產市場調整的時間。但是現在房地產市場已經成了中國經濟一個隱患或威脅，政府堅決要遏制高房價并進行調整。“再加上現在銀行對個人住房按揭貸款有新的認識，即銀行的房地產信貸無限擴張對商業銀行的利潤增長不但無益，而且會增加信貸風險。在這種情況下，商業銀行一定會在‘國十條’的基礎上全面收縮對個人住房投機炒作性貸款。銀行信貸閘門關緊，房地產市場全面調整不可避免。”易憲容同時指出，“國十條”徹底落實需要一個過程，而且房地產生產銷售等方面也存在一定的周期性，因此，國內房地產市場的調整會有一個滯后期，“大家可靜觀其變”。

“總之，‘國十條’后，房地產市場將發生巨大的變化，但是這種巨大變化并非是一蹴而就的，廣大民眾不要以為政策一出臺，全國的房價就立即全面下跌，或房地產市場就發生崩盤，反之，廣大民眾對這個市場巨大變化，要有心理準備，這個市場會逐漸地理性回歸。”易憲容表示。

陳國強：目前處于政策消化期

陳國強表示，新政出臺十余天，目前主要應該觀察市場反應情況，其中包括開發商的反應、購房人的心態和情緒。“不一定馬上就出臺其他方面的新政策，當前重要的還是消化目前政策，各地制定好配合政策的實施細則。”

陳國強表示，目前已經明確的土地政策、信貸政策對房地產市場的影響都將是巨大的，如果地方能夠落實好將會有重要意義。“與此前的房地產調控政策相比，這次調控政策的發生了變化，去年年底以來的房地產調控政策主要是增加供應，這次政策轉移到抑制需求，作用效果在于影響市場的預期。”

他表示，土地方面，今年全國供應遠遠大于近5年的平均水平；信貸方面更是對住房需求進行了細分，頭套、二套、三套房政策分開，直擊投資投機需求。“無論從土地供應方面還是金融信貸手段方面，可以說新‘國十條’從抑制需求和增加供應兩方面進行雙向調節手段的化應用，顯示了調控房價過快上漲的決心。”

后續還需出臺哪些調控政策？

易憲容：調控應擴面到二三線城市

在易憲容看來，本輪樓市調控政策比以往的任何政策都要嚴厲，但在“國十條”中，有的細則還可以進一步改進。他表示，關于信貸政策的緊縮不應該僅 于一線城市，而應該將范圍擴大到二三線城市。去年及今年一季度，房地產投機炒作已經蔓延到全國各地，而不是部分地方。現在二線城市的房價大多都經歷了大幅上漲，而“國十條”中一些政策主要針對房價上漲過快、過高的一線城市。在一線城市政策緊縮之后，會加速炒房資金流向政策相對寬松的二三線城市，二三線城市價格上行，調控房地產效果將大打折扣。

“不要低估地方政府對房地產市場的企圖，如果不把‘國十條’政策的適用性推廣到全國而 于部分城市，那么‘國十條’的政策效應就可能通過這些地方政府而弱化。”易憲容表示。

陳國強：后續應推出稅收調控政策

針對目前調控，陳國強表示應主要放在“消化”目前政策，各地制定能夠充分對接調控政策又能符合當地實際的實施細則。“地方的落地執行是否能夠充分發揮作用的關鍵所在，如何落實、如何對接，這是當下重中之重。”

“去年年底以來，的調控措施對房地產市場發揮了一定作用，但由于執行等方面的問題，未達到預期的調控效果，房價地價過快上漲與政府調控初衷相背離，也因此迎來了新一輪的調控措施。”陳國強說，此次政府的政策目標，主要是遏制房價過快上漲、調節市場供應結構，“新政策還有很多不明確的地方，比如哪些是‘商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區’、各地政策措施什么時候開始執行、二三套住房認定標準等，都需要進一步明確。”他認為，前期由于地方政府對政策認識和理解上的偏差，以及執行力度等問題，調控效果不如預期。此次宏觀調控措施的效應，還取決于各地方政府和各商業銀行兩個執行主體的執行情況。

對于未來還會出臺哪些相關政策，陳國強預計，較有可能的還是新“國十條”中提到的包括物業稅、房產稅以及土地出讓稅費等稅收方面的調整，“但是政策中提到的稅收政策，主要意在改變市場預期，對偏高的消費需求有導向型的抑制作用。”

(作者：苗娜 許佳 姚華)

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