10月7日上海市政府推出樓市調控十二條政策，從信貸、稅收、供應、需求等多個層次、多個角度對目前樓市進行宏觀調控，從政策貫徹執行的力度、考慮預期出現問題的周密度以及相對于之前調控政策上的創新度來看，剛剛出臺的滬十二條都是未有的！因此也被被業界評價為真正的治標治本。作為引導樓市發展的宏觀調控政策，要具有較好的遠見性和預見性，不能僅僅針對當前市場的狀況，頭痛醫頭、腳痛醫腳。上海樓市調控的十二條政策中就有顯著凸顯調控遠見性和預見性的政策。

　　-調控目的：抑制投機性炒房

　　-對應政策：限定居民家庭購房套數、三套房貸款收緊

　　細則挑動樓市神經

　　投資客拿捏不定

　　10月8日，“滬12條”出臺后天。上海中原九亭分行小李給前剛看過九城湖濱花園一套2房的客戶打電話，之前客戶說打算10日和老公一起再復看一下，現在小李和房東約好了時間，客戶在電話那頭卻說：“新政出來了，房價要跌了，我們等等再說。”

　　這一廂， 投資客唐先生一大清早就連打了上海中原副總經理陳宇玨兩個電話，咨詢新政的具體細節。和小李的客戶不同，他較擔心的是“細則”已經確認向開發商征收土地增值稅，未來是否可能會向個人征收，甚至今后二手房交易是否會強征個人所得稅。

　　其實早在7日晚上，一些心思活絡的經紀人已經開始積極聯絡有成交意向的房東和客戶，告知雙方可以先網絡簽約報備，趕上末班車。根據陳宇玨的說法，在很多業務員電話跟蹤中發現，目前已經有約2-3成的客戶產生了觀望情緒，未來隨著政策得逐步消化，這個比例有可能會加大。

　　位于上海浦東世紀公園附近的錦安西路是遠近聞名的房屋中介一條街，不算長的街道集中了30多家中介門店。根據筆者的現場調查，持有多套物業的投資型房東也已經準備掛牌出售手頭的物業，根據現場中介業務員的講述，很多房東比較擔心今年會有更嚴厲的稅收政策，希望能夠盡快落袋為安。與此相反，也有個別房東出現了封盤不賣的情況，尤其是本來就打算賣一套再購一套的房東，他們認為現在的市場“賣出容易購進難”，銀行關緊龍頭，套數又有限制，要謹慎用好“額度”。

　　-業內觀點：

　　沉重的一擊

　　“確實是未有的沉重！”上海中原研究咨詢部總監宋會雍評價到：“差別化信貸政策嚴格落實政策精神，切斷對異地投資的信貸支持，有效減弱投資資本的市場能量，繼續打擊樓市投機、投資資本的觀望并伺機入市的信心。而限定居民家庭購房套數，用行政手段排擠投機、投資需求的進入。這一政策貼合當前自住需求占完全主流的市場現狀，預期對市場交易的實際影響能量有限。預計在10月中下旬，此輪自住需求支撐的樓市“回暖”將告一段落。即便沒有新的政策出臺，也會有這樣一個結果，新政會起到加速的作用。

　　-調控目的：促使樓盤合理定價

　　-對應政策：征收土地增值稅

　　豪宅普遍定價謹慎

　　個別樓盤依舊脫銷

　　房產稅這一勝者尚未亮出，沉默已久的土地增值稅清算政令再現江湖，且嚴厲程度。這讓業內不得不將目光聚焦在這些“定價明顯超過周邊房價水平”的豪宅項目。

　　10月10日，閔行星河灣和新江灣城的仁恒怡庭同時開盤，這也是上海樓市調控細則出臺后頭次推出的豪宅項目。然而與以往大張旗鼓的開盤場面不同，當天兩個項目的開盤都相對低調，以至于不少業內人士都不知這兩個明星物業開盤的消息。其中9月就有各種預熱活動的星河灣價格與之前業內預計的均價5萬元基本符合。不過從其不少房源定價在3.9萬-4.1萬元/平方米可以看出，新政后豪宅的定價還是相當謹慎的。

　　然而一系列調控政策對高端人群影響尚不明顯，尤其是對于諸如星河灣、仁恒這些品牌房企的作品依舊非常支持。10月10日上午，當日開盤的仁恒怡庭政和路上的售樓處大門口兩側停了不少坐擁車，不乏寶馬、奔馳等豪華車。據銷售人員說，約有300多位客戶參加選房。而另一個備受關注的星河灣樓盤也表現不俗。截至開盤當天下午5點，筆者從網上房地產上獲悉，一期245套住宅中已有121套被預訂。

　　事實上，不僅是星河灣、仁恒，近期滬上高端項目無一例外都選擇了小心翼翼、低調開盤的營銷路數，沒人愿做調控細則下的“出頭鳥”。 以行業大哥萬科為例，下半年旗下雖然有多個項目推出，但亮相時間非常短。剛剛在十一房展會上舉行處女秀的大虹橋板塊萬科錦源項目居然已經在10月6號頭次開盤，且當天基本售罄。10月9號，當筆者一行數人到了現場售樓處，得知售罄消息后，自嘲自己“消息不靈通”，而現場工人人員也連忙解釋銷售員也是10月1號才正式駐扎案場，一切的一切非常緊湊。環顧小區現場也較為凌亂，并無以往萬科工地次序井然的模樣。由此可見，錦源的銷售準備工作確實非常短暫。不過這并不影響錦源的銷售熱度。據銷售人員透露，由于6號開盤并不采用搖號方式，就是簡單的先到先得，以至于不少高端客戶連夜過去排隊等待購房。而筆者探盤當天，盡管是上班工作日，也依舊有4、5組客戶前來咨詢，近20人擠在大約30平方米的售樓處，超高的人氣讓人吃驚。

　　-業內觀點：

　　短期功效尚微 長期影響深遠

　　漢宇地產董事總經理施宏叡對土地增值稅的出臺大加贊同：“會同有關部門對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅清算和稽查。這條政策不僅有效拉緊了開發商資金鏈，還對房價過高的樓盤項目給予實質性的懲罰，次對于表現不同的市場供給參與者給予不同的待遇。”不過中房信分析師薛建雄則有自己的擔憂：“由通脹和人民幣升值帶來的房價上漲預期，和去年房價暴漲后多數新開工項目大幅提升品質希望在今年賣高價，依舊給本輪房價上漲帶來了巨大的壓力。不排除會將增值稅的壓力轉嫁到房價上。而投資者在巨大的房價升值回報預期面前，也會通過各種方法繞開以“限購限貸”為主的新一輪調控，推動了樓市的回溫。”

　　-調控目的：增加供給、平抑房價

　　-對應政策：增加普通商品房供應、動遷安置房提前上市交易

　　普通公寓競爭激烈

　　打折促銷繼續升級

　　“趁著現在行情還不錯趕緊拋吧，以后小房子要多了！”這兩天，手上有三套一室戶的王小姐頻頻被迫受到中介的洗腦，中介的說法是上海細則又要加大中小面積的房源供應，加上很多配套商品房也多為普通一、兩室戶，因此“以后小戶型就不值錢了！”“覺得還是有道理的，有點被說動了。”王小姐坦言。

　　事實上，二手房上家的憂慮也在一手新房得以體現。“下周開盤，兩房優惠15萬，三房優惠22萬。”10月9日，筆者來到松江老盤摩卡小城的售樓現場，該案銷售人員告訴筆者，他們將于10月16號推出一百多套兩房、三房產品，主要就是針對準新人和頭次置業者的需要。“100多套的量也不算小，而且現在市場并不是很好。”根據上述人員的講述，由于松江九亭的存量供應還是很多，加上現在銀行收緊貸款政策，以至于銷售確實還是受到影響。“有的銀行并不接納只能交出綜合保險證明的新上海人貸款，而一些來我們這邊看房的客戶所在公司確實無法交出三險一金，只有綜合保險。”各種影響因素交織在一起，以至于目前在售樓盤，尤其是針對普通購房者的小區幾乎無一例外要推出各項打折措施以吸引人氣

　　中國房產信息集團公布的較新數據顯示，9月份上海市商品住宅新增供應面積為171萬平方米，環比8月上漲111%，整整翻了一倍多，同比2009年9月新增供應150萬平也上漲14%，2010年9月的供應面積已達到近一年來的頂點。10月以來雖然也有12個樓盤推出25.27萬平方米房源，但這是受“一房一價”和“結構封頂”兩個新政影響，眾多預期在10月初開盤的項目沒能如期上市，因此下一輪的供應高峰可能會出現在10月底。事實上，預期10月推住宅房源的樓盤更是達到77個之多，屆時這些針對價格敏感客戶的樓盤將又有一番價格廝殺。

　　與此同時，上述開發商不得不面對的一個背景是，普通商品房供應將越來越多，因為配套商品房也將上市分一杯羹。來自易居臣信分析師楊晨青的分析，事實上，配套商品房在當前本市城鎮住房保有量中配套商品房占據的比例相當大，根據2008年公布的上海08-12年住房建設規劃，5年規劃期內，新開工住房建筑面積約9300萬平方米，其中配套商品房近2000萬平方米，占新開工總量約21%。

　　-業內觀點：

　　年底顯效較明顯

　　長期影響值得關注

　　“‘銀十’是今年較后的時機，不少開發商已經從4月的新政便一直蟄伏等待上市，面臨著持續增加的資金壓力，自然不愿再等到明年，年底前或許會有一波小幅降價潮。”施宏叡認為：政府頗高的調控決心將影響市場預期。

　　不過薛建雄更為覺得政府調控任重道遠。“政府新政中雖然提出了未來5年將建100萬套保障房和增加城市土地供應的措施，但這些都是長期效果并不能增加短期的供應。而在短期方面采用的‘限購限貸’政策，實際執行起來能起到的作用尚需觀察。未來市場的不確定性依舊很大。”薛建雄如是說。本報地產評論員 房蓉

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