房屋翻修是一件不勝其煩的事。

　　由于去年受到全市整頓樓盤工地基坑工程、整頓泥頭車以及宏觀調控“90·70”戶型調整審批等諸多因素的影響，廣州不少樓盤的施工進度都受到了不同程度的影響。但與此同時，樓市卻十分火爆，一直熱銷。為了趕上銷售時機賺一把，不少發展商都拼命趕工，有的是哪種辦法省時間就采取哪種辦法，有的甚至放松了質量控制的要求，這些行為都難免令樓盤的質量出現問題。近期，關于樓房質量的糾紛屢見不鮮，當中不少就與趕工有很大關系。更令人憂心的是，由于很多趕工造成的質量問題并不會馬上顯露，而是會延遲一段時間才會被察覺，這就留下了安全隱患。業內人士預計，未來一兩年內有關房屋質量問題的糾紛可能會比較多。

　　工程質量問題分為兩大類

　　趕工造成的質量問題一般可以分為兩類：一類是屬于單純為了趕工期而出現的問題，例如不等混凝土震蕩均勻就澆鑄下一罐、預埋管線處理不細致或不徹底、雨季不停工仍批蕩粉刷、不等墻體干透就貼瓷磚等，由此就會造成墻體裂縫、墻面開裂、瓷磚破裂、水管爆裂等問題。這些問題一般不屬于結構性問題，相對也比較容易察覺，后期補救相對容易一些。另一類涉及結構性的問題就嚴重了，例如雨季仍進行施工使澆鑄不合格、遇到不合格施工但只是修修補補而不是推倒重來、不按操作規程施工等，這樣產生的質量問題多是結構性的，危害更大，但相對更難發覺。

　　作為業主，該如何防范并發現住房質量問題？出現問題時該如何維護自己的權利？在本專題，我們結合案例，請廣東法則明律師事務所的李瑾律師為業主答疑解惑。

驗收不細日后好煩

　　案例一：李小姐較近高高興興收樓搬進了新房。因為急著年前搬進來，所以收樓時她和男朋友都沒有認真檢查，覺得大開發商的樓盤應該不會有什么問題。但是，入住后的生活煩惱不斷：墻面開裂、瓷磚破裂等問題忍忍就算了，但是爆水管卻讓家里淹得一塌糊涂。雖說開發商同意維修，但是改裝完了，家里遍地水泥塵土，折騰了幾天才完。這單剛完，書房電路又出了問題，修了幾番都找不出問題在哪，維修工人說要打開墻體查線。李小姐很后悔當時收樓太大意，沒有認真檢查。

　　律師點撥：

　　驗收是業主檢查房屋、確保質量的較重要一環。房屋交付使用過程中，購房人應依據有關規范、標準及購賣合同的約定，仔細進行現場查驗。業主收樓不僅要注重墻面是否平整等微枝末節，更要注重質量問題。如果有可能，較好請專業人員一同進行驗收。需要提醒的是，商品房工程質量須經驗收合格后方可交付使用。交付使用時，售房人應向購房人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。收樓發現房屋質量問題時，應立即通知開發商，并經雙方書面確認，對于一般的質量問題，購房人可要求開發商在合理期限內予以修復；因房屋主體結構質量不合格不能交付使用的，購房人可以請求解除合同并要求售房人承擔賠償責任。

　　知多D

　　房屋不同部位

　　保修期限各異

　　根據《質量管理條例》(國務院2000年頒布)規定，在正常使用條件下，建設工程的較低保修期限為：

　　一、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

　　二、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

　　三、供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

　　四、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

　　其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

　　保修期滿撒手不管？

　　案例二：張老師購了一套房，去年初入住后一直很滿意。但是較近，新房先后出現了墻面開裂、灶臺裂縫等問題，生活很不方便。張老師找到開發商，開發商稱已經過了一年的保修期，不負責維修；再說，也不能證明這就是質量問題，說不定同不當使用有關。如果一定要維修，張老師要全額交足費用。

　　律師點撥：

　　房屋交付使用后的質量問題，處理起來更復雜一些。一般來講，這時購房人一般不能解除合同，開發商是否承擔責任應視房屋保修期是否屆滿。在保修期內，發展商應承擔修復責任；保修期屆滿，房屋出現質量問題由購房人自行負責修復。

　　但是如果遇到住房主體結構問題，就另當別論。如購房人認為房屋主體結構存在質量問題，應委托具備相應資質的建筑工程質量鑒定機構實地檢測、鑒定。若房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的，或者因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人也可請求解除合同并要求售房人承擔賠償責任。

　　需要提醒的是，房子入住后在保修期內的一段時間，應注意保存房屋質量問題的有關證據，以便與開發商協調保修事宜。例如必要時應采取證據保全措施，如現場公證、委托鑒定等。

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