地產(chǎn)大鱷囤兵旅游地產(chǎn)

    海南成“必爭之地”

    目前，國家明確提出要將旅游業(yè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)的國家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)姻產(chǎn)物，已逐步成為投資熱點。良好的市場前景，吸引了上萬億元的資金紛至沓來。

    然而，在旅游地產(chǎn)日趨火爆的當(dāng)下，旅游地產(chǎn)的前路如何，旅游地產(chǎn)開發(fā)該采取何種模式？是旅游帶動地產(chǎn)，抑或地產(chǎn)帶動旅游？3月24日，由時代周報、2011廣州國際旅游展組委會聯(lián)合主辦的2011中國旅游休閑地產(chǎn)價值高峰論壇在廣州舉行，政界、學(xué)界、開發(fā)商就此展開激烈的討論，為您指點迷津。

    2011年，北京、上海、廣州等36個城市樓市“限購令”相繼落地，招招劍指“價格過快上漲”的住宅商品房市場。在嚴(yán)厲調(diào)控下，住宅商品房面臨“失寵”，幸免于調(diào)控的旅游地產(chǎn)，能否借機(jī)“上位”？

    萬科集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、保利地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、佳兆業(yè)等地產(chǎn)巨頭紛紛砸下重金，競相發(fā)力旅游地產(chǎn)市場。富 力地產(chǎn)在“國際旅游島”之稱的海南囤地2萬畝，豪賭旅游地產(chǎn)的未來。恒 大地產(chǎn)的旅游項目北至天津、大連，南及北海、海南，涉及到觀海、避暑、名人故里等諸多旅游概念，其董事局主席許家印表示：“公司旗下20%的投資是在旅游地產(chǎn)上。”有媒體報道，涉及旅游的地產(chǎn)項目已逾千項，投資總額超萬億元。

    開發(fā)商熱衷之余，旅游地產(chǎn)該采取何種模式？是旅游帶動地產(chǎn)，抑或地產(chǎn)帶動旅游？產(chǎn)品概念如何避免同質(zhì)化？運營資金動輒過百億，該采取怎么樣的開發(fā)節(jié)奏？這些都值得業(yè)內(nèi)人士深思。

    地產(chǎn)大鱷囤兵旅游地產(chǎn)

    隨著國家對旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的定位、鼓勵居民消費以拉動內(nèi)需及加大投資力度完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等一系列政策的出臺，旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)姻產(chǎn)物，已逐步成為投資熱點。一邊廂，海南國際旅游島戰(zhàn)略規(guī)劃獲批、迪士尼樂園落戶上海等重磅消息屢屢刺激旅游地產(chǎn)市場；另一邊廂，北京、上海、廣州等36個城市的住宅商品房市場在“限購令”的棒槌下，發(fā)展空間受限，開發(fā)商需要旅游項目來“填補(bǔ)”業(yè)績。一壓一捧，地產(chǎn)商進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的步伐，勢如破竹。

    銷售額過百億的房企，紛紛將“圈地”戰(zhàn)車開到了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。“胃口驚人”的萬達(dá)，累計斥資千億元圈地，先后投資了長白山、大連金石、福州瑯岐島、南平武夷山、云南西雙版納等旅游度假區(qū)，其中長白山項目占地面積約2.7萬畝、瑯岐島項目擬建10座酒店、西雙版納項目號稱西部投資額。

    20%—恒大地產(chǎn)聲稱這是其投資旅游地產(chǎn)的比例。觀其疆圖，北至天津、大連，南及北海、海南，都有旅游項目，涉及觀海、避暑、名人故里諸多概念：其中投資額達(dá)百億的武漢花山生態(tài)新城，定位在于打造華中地區(qū)的旅游集散“航母”；清遠(yuǎn)的恒 大？金碧天下，周邊圍繞了6大高端4A景區(qū)；位于海南儋州的項目，主要特點是當(dāng)?shù)氐拿缱屣L(fēng)情、東坡文化；南昌、大連的項目分別依托當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的高爾夫、海景資源。

    屢屢出手，恒 大深諳其中投資之術(shù)。恒 大地產(chǎn)海南分公司營銷總監(jiān)李四泉向時代周報記者表示，投資旅游地產(chǎn)要考慮：“其一，土地規(guī)模在千畝之上，這樣才能‘填充’足夠的配套；其二，當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)景資源、氣候條件、人文氛圍是否屬于稀缺資源；其三，地方政府對旅游項目有整體的、長期的合理規(guī)劃。”

    作為房企“老大”的萬科，自然不會缺席這場盛宴，其惠州的雙月灣項目，定位就是集居住、休閑、購物、運動、娛樂、自然探險、海灘假日于一體的家庭旅游度假勝地。此外，“百億元俱樂部”的房企中，龍湖在云南仙湖、遠(yuǎn)洋在黃山桃花島、綠城在天臺山、中信在廬山、佳兆業(yè)在遼寧遼陽市都有旅游項目上馬。

    在內(nèi)陸各地分別布局之時，各路房企紛紛“登陸”海南島。在海南島1528公里長的海岸帶上，一個“旅游房地產(chǎn)群”已悄然出現(xiàn)，萬科、富 力、恒 大、魯能、新世界、中信、華潤、雅居樂等知名地產(chǎn)企業(yè)先后開發(fā)建設(shè)了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設(shè)施、主題公園等旅游房地產(chǎn)項目。2010年第三季度，在海南島環(huán)島岸線上，正在建設(shè)的高端旅游度假酒店、度假村等就超過30個。

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    市場還需精心培育

    與以往景區(qū)投資熱不同的是，這一輪的旅游地產(chǎn)項目投資規(guī)模急劇升級，投資商除了布局“高端旅游消費”市場外，還帶有瞄準(zhǔn)物業(yè)的長線升值的宏大野心。中山大學(xué)旅游學(xué)院教授孫九霞在接受時代周報記者采訪時表示，國外居民購置的旅游地產(chǎn)，目標(biāo)不是升值，而是在閑暇之余、退休之際的居所，中國人購置的目的就是升值！

    2010年初，國務(wù)院批示發(fā)展海南旅游島。很多媒體質(zhì)疑，這是以旅游島之名打造房地產(chǎn)之實。當(dāng)時，海南國際旅游島的規(guī)劃被淹沒在隨處可見的樓盤“升值”廣告中，甚至有樓盤打出廣告：本樓盤在5月之前每平方米漲價5000元。業(yè)內(nèi)人士疑問，旅游地產(chǎn)側(cè)在于旅游，還是地產(chǎn)？是旅游帶動房地產(chǎn)，還是房地產(chǎn)帶動旅游？南湖國旅有限公司運營總經(jīng)理蘇峰向時代周報記者表示，旅游地產(chǎn)的價值，在于當(dāng)?shù)芈糜文康牡氐闹龋仍礁撸瑑r值就越高。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存則認(rèn)為，在原有的旅游景點做投資房地產(chǎn)更加合適，新開發(fā)的旅游景點，未必對游客有吸引力。

    已然是旅游勝地的區(qū)域，興建配套地產(chǎn)項目，屬于旅游帶動地產(chǎn)。中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長何琦認(rèn)為，在想推動一個旅游區(qū)的時候，當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施配套不完善的時候，房地產(chǎn)介入的話，可能就會出現(xiàn)另外一個效果—地產(chǎn)帶動旅游。

    后一種情況，深圳東部華僑城當(dāng)屬典型案例。實際上，恒 達(dá)地產(chǎn)在此模式也有諸多探索。恒 大旅游地產(chǎn)代表作—武漢恒 大·金碧天下，就率先斥資10億打造運動、健康、飲食、娛樂和商業(yè)等六大項目配套。如此套路，在成都恒 大·山水城、廣東清遠(yuǎn)恒 大·金碧天下、天津薊縣盤山 風(fēng)景區(qū)都有上演。

    就此，李四泉向時代周報記者表示，旅游地產(chǎn)的環(huán)境有內(nèi)外之分：外部環(huán)境指風(fēng)景、氣候等，是天生的；內(nèi)部環(huán)境則是項目配套，這恰恰是國內(nèi)旅游地產(chǎn)現(xiàn)階段比較欠缺的地方，也是開發(fā)商可以積極改造的。這樣可以把人留住，讓他在旅游地產(chǎn)項目中休閑、度假，得到他想要的生活方式。“就此而言，往往前期投入較大且戰(zhàn)線較長，這個市場需要開發(fā)商精心去培育。”

    旅游投資需謀定而后動

    中國已是世界第四大旅游消費國，度假型置業(yè)需求更是以每年24%以上的速度增長。旅游地產(chǎn)，不僅是開發(fā)商越來越頻繁提及的概念，地方政府也是常常“掛在嘴邊”，紛紛立志將此作為地方支柱產(chǎn)業(yè)，頻繁向開發(fā)商拋出“橄欖枝”以示優(yōu)惠。加上調(diào)控對住宅領(lǐng)域資金的擠出效應(yīng)，當(dāng)下旅游地產(chǎn)投資增長呈幾何狀，數(shù)以千計的項目上馬，數(shù)以億計的資金入市，繁榮背后是一馬平川抑或急流險灘？

    國際旅游島批示之后，海南一直在摸索自己的發(fā)展方式。李四泉認(rèn)為，差異化恰恰是海南旅游島的問題，目前同質(zhì)化的現(xiàn)象稍微嚴(yán)重了一點，除了針對海洋資源、熱帶氣候的藍(lán)色旅游之外，就是綠色旅游—熱帶雨林。“只有這兩種形式，能不能繼續(xù)深化它、豐富它，這是我們需要討論的海南旅游地產(chǎn)。”

    廣州周邊的情況如出一轍。以廣州北部清遠(yuǎn)邊境為例，山清水秀的自然環(huán)境，使得當(dāng)?shù)刈淞吮坦饒@假日半島、美林湖、獅子湖、合景天湖峰境等動輒數(shù)平方公里的超級大盤，但每個樓盤無非都是諸如五酒店、溫泉、高爾夫等配套性資源。

    何琦認(rèn)為，開發(fā)商一窩蜂搞旅游地產(chǎn)，三年以后會不會出現(xiàn)積壓的問題、出現(xiàn)爛尾樓的問題。“所以做旅游地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，一定要把前期工作做好，如果沒有很大的把握，盡量保持慎重。”

    前期調(diào)研固然重要，但旅游地產(chǎn)先行配套投入大、收益周期冗長，對開發(fā)商的資金實力和運作能力都是一個挑戰(zhàn)。不考慮地域特色、景區(qū)資源市場價值，就大興土木“上馬”五酒店、溫泉、娛樂，面臨的風(fēng)險不僅是投資“付諸東流”，可能利息都難以支付。且不論上世紀(jì)90年代的海南、日本長崎、北海道等諸多旅游地產(chǎn)項目資金鏈紛紛斷裂的慘劇，近期在山東沿海開發(fā)的大量度假村，投資建成之日便成了空置之時，資源浪費可想而知。在陳寶存眼里，杭州的宋城、橫店的影視城就是運作非常成功的兩個項目，他向時代周報記者表示：“拿出個性化、人性化的因素，旅游投資才有回報。”

    日前，國務(wù)院決定，從2011年1月1日起，海南省將開展境外旅客購物離境退稅政策試點。至此，海南旅游島的建設(shè)終于又邁出實質(zhì)性的一步。與此同時，相關(guān)的旅游地產(chǎn)概念再一次被推到風(fēng)口浪尖，成為世人關(guān)注的焦點話題。

    據(jù)統(tǒng)計，雅居樂、富 力、萬科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)等知名開發(fā)商正紛紛“搶灘”海南旅游地產(chǎn)；與此同時，龍頭房企在全國范圍內(nèi)投資旅游地產(chǎn)的新聞也比比皆是：去年6-9月間，萬達(dá)集團(tuán)率多支“聯(lián)合艦隊”分別斥巨資

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