一項以貨幣補貼為核心內容的新政，正悄然改變著湖南的住房保障格局。

2008年7月21日，長沙市發布《經濟適用房貨幣補貼（以下簡稱“經適房貨補”）實施方案》，對符合經適房申購條件的城區低收入家庭給予每戶5萬—8萬元的現金補貼，長沙經適房貨補新政由此發軔。

5個多月后的2009年1月4日，長沙市發布《經適房貨補情況快報》披露，截至2008年12月31日，長沙市已發放經適房貨補憑證11000戶，累計核發金額3179.6萬元。

此前，湖南經適房保障與大多數城市一樣實行指標制，即由符合經適房申購條件的個人或家庭進行搖號抽簽，然后決定經適房發放對象。指標制受限于諸多因素，弊端重重：配套不全、保障面狹窄、指標被擠占炒賣，而貨補新政恰恰可以彌補了這些不足。

“貨補對于擴大保障面意義匪淺。”湖南省建設廳房產處處長彭先成坦言，貨補是“補人頭”，較之此前的“補磚頭”模式針對性更強，能令更多低收入者受惠。

而在房地產 人士看來，以貨補為核心的住房保障新政不但令低收入者受惠，長遠來看還可以盤活房地產市場的存量需求，提振樓市信心，實現“曲線救市”。

“補磚頭”變“補人頭”

經適房指標制，不可否認，在此前很長一段時間中，為住房保障體系構建貢獻頗多。但隨著房地產市場的發展，其流弊亦日漸凸顯。

“頭要的弊病是保障面過窄?！遍L沙市房產局負責人表示，近年來受制于龐大城市人口基數，經適房指標更像是“杯水車薪”。長沙經適房統計數據顯示，2008年長沙市新增經適房面積100萬平方米，新增戶數為16000戶，而長沙當年符合經適房申購條件的居民戶數為5.5萬戶，有將近4萬戶符合條件的居民購不到經適房。

“這些有限的經適房指標還不一定能夠完全落到低收入者手中?！焙鲜》康禺a協會原會長陳冶秋透露，很多指標被擁有優勢資源者擠占，更有人通過關系拿到指標后倒賣牟利。

受城市用地規劃限制，經適房項目一般位于城鄉結合部或者郊區，生活配套不全，給申購經適房的住戶帶來諸多不便。指標制的“補磚頭”模式弊端不止于此。由于經適房多為成片建設，因此住在一起的多是低收入者，極易產生“低人一等”的心里陰影，久而久之，甚至可能產生“貧民窟”。

而新的貨補政策將這種“補磚頭”的模式轉變為“補人頭”，即給予低收入無房家庭每戶8萬元，低收入住房困難家庭和棚戶區、片區改造等工程拆遷戶中享受經濟適用住房貨幣補貼的每戶5萬元。而且在具體操作中實行“先購后補、不購不補”的原則，同時并不將補貼現金直接發給購房者，而是由開發商等出售方憑購房合同到房產局領取補貼款。

“由于增強了針對性，基本上可以杜絕冒領貨補的現象?！迸硐瘸杀硎荆唧w實施方案的設計堵住了“補磚頭”模式的弊端。

長沙市住房保障局發布的信息顯示，截至到2008年年底，長沙市已發放經適房貨補憑證11000戶，而已獲得憑證的戶數中，貨補資金應發放戶數為553戶，已發放戶數437戶，其中商品房176戶，二手房261戶，累計核發金額3179.6萬元。貨補新政已初顯成效。

“貨補新政增大了我們購房的自由選擇度。”1月7日，正在房產局辦理貨補手續的長沙市民王先生語帶興奮。此前他已看好一套110平方米的商品房，拿到8萬元補貼后，加上自己的3萬元積蓄，房子的頭付款就湊齊了。

彭先成坦言，以前購經適房只能是“一個蘿卜一個坑”，但現在經濟條件稍好的家庭就可以考慮購購小戶型或者90平方米以上的房子，“至少頭付的壓力會減輕很多。”

成效初顯之下，湖南的株洲、常德等地市紛紛效仿，而貨補新政預示的一個可能的變化是，經適房有可能就此退出湖南住房保障的歷史舞臺?！艾F在在建的經適房項目都是以前批的，主要解決已經拿到經適房指標的居民住房問題，以后湖南將不再審批開工新經適房項目?！迸硐瘸杀硎?。

曲線救市

長沙經適房貨補新政背后，折射出二線城市面對地產蕭條大背景的現實困境與無奈。

國家統計局日前公布的“2008年1～11月全國房地產市場運行情況”顯示，2008年前11個月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。

長沙房地產也感到了森森寒氣。長沙市市長張劍飛透露，長沙2008年商品房預計銷售面積700萬平方米，較之2007年減少200萬平方米，積壓近400萬平方米，而目前在建商品房達3700萬平方米。

盡管開發商和政府在商品房銷售中頻出新招，但依然難以在刺激成交方面起到很大效果。經適房貨補的適時出臺恰恰給予了提振市場的另一契機。

“經適房貨補從某種意義上來講就是一種曲線救市行為?！焙先A盛集團副總裁黃雁鳴坦言，經適房貨補可以支撐商品房市場，通過政府補貼分流一部分經適房購購人群，使他們轉化為商品房消費者，同時地方政府也可以減輕經適房建房負擔，增加稅收。

他分析說，由于貨補政策對接受補貼者并未設定購房限制，等于釋放了一大部分購房者的存量需求。他以長沙為例給記者算了一筆賬。長沙目前住宅均價為3500元/平方米，以此計算，一套100平方米的商品房總價為35萬元，頭付三成，即10.5萬元，政府補貼8萬元，自籌2.5萬元即可按揭購購。“這樣一來，就會有相當一部分居民通過貨補購房了。”

至于那些想購40—50平方米小戶型的低收入者來說，8萬元已經基本可以滿足全部房款的要求。而長沙市住房保障局已核發的貨補名單中，就有數戶使用貨補購購小戶型的案例。

對于急于資金回籠的絕大多數開發商來說，貨補政策無疑是重大利好。記者了解到，長沙很多開發商紛紛與政府達成合作意向，愿意提供房源給接受貨補者購購，且大多數開發商都愿意在價格方面實行優惠讓利。

“盡管貨補新政是針對低收入群體而非針對市場，但在穩定房價和拉動需求方面作用不小?！遍L沙市房地產交易所所長黃亦兵坦言，雖然貨補新政的初衷并非解決市場問題，但它將保障房與商品房兩個市場有機結合起來，在當前政府加大民生投入與維持房地產市場穩定之間實現了現實權衡。

“對于貨補新政的作用也不可以盲目樂觀。”黃亦兵提醒，房地產大背景如此，貨補新政的作用不能一味放大，“更多的還是要倚賴減稅等市場政策和經濟大環境的好轉。”

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