網(wǎng)易財(cái)經(jīng)1月19日訊 2011年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)整合漸露崢嶸。分析師認(rèn)為，在融資受限、土地紅利急降等因素的沖擊下，今年將成為房地產(chǎn)行業(yè)真正的行業(yè)整合年。

遲到的行業(yè)整合

日前，恒大地產(chǎn)力挫萬(wàn)科，以16.6億元收購(gòu)了深圳建設(shè)71%的股權(quán)，后者在深圳擁有眾多商業(yè)物業(yè)及有可能納入舊改項(xiàng)目的項(xiàng)目。幾天之后，佳兆業(yè)集團(tuán)宣布，擬以6.72億元收購(gòu)深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司。日趨活躍的行業(yè)并購(gòu)，標(biāo)志著今年房地產(chǎn)行業(yè)的整合已經(jīng)拉開(kāi)序幕。

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍是個(gè)高度分散的行業(yè)，參與者良莠不齊。去年，雖然龍頭開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)開(kāi)始凸現(xiàn)，但2010住宅銷售前10強(qiáng)的房企總體市場(chǎng)占有率仍然只有12.4%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，2008年的金融危機(jī)本來(lái)應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)整合的良機(jī)，但隨后出臺(tái)的一系列救市政策，卻使不少瀕臨退出市場(chǎng)的小地產(chǎn)商重獲生機(jī)。

融資受限成直接動(dòng)因

有研究報(bào)告認(rèn)為，2011年，調(diào)控政策將持續(xù)高壓，開(kāi)發(fā)商銀行貸款融資的門檻將顯著提高，資本市場(chǎng)再融資功能能否恢復(fù)，仍存在巨大的不確定性。由于新增可售量急劇放大，競(jìng)爭(zhēng)加劇，一旦銷量普遍下降，大公司的多渠道融資能力將保障其擁有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)性，并具備逆周期擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的能力。

接下來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行是大概率事件，行業(yè)將從完全競(jìng)爭(zhēng)逐漸演進(jìn)到寡頭競(jìng)爭(zhēng)，土地、資金等資源的進(jìn)一步聚集是必然趨勢(shì)。國(guó)泰君安分析師孫建平認(rèn)為。

中銀國(guó)際分析師田世欣表示，大企業(yè)的融資能力較強(qiáng)，這將促使市場(chǎng)份額加速向龍頭企業(yè)集中。

深層原因：土地紅利消減

相對(duì)于融資收緊等短期因素，田世欣認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，土地升值對(duì)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的貢獻(xiàn)持續(xù)下滑，將是促進(jìn)行業(yè)整合的深層次原因。

廣發(fā)證券的研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)中，土地增值與開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比例關(guān)系在1:2左右，囤地時(shí)間越長(zhǎng)土地增值越高，而周轉(zhuǎn)快的公司，比例越低。

但這種情形正在改變。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)土地出讓金收入達(dá)到2.7萬(wàn)億，較2009年增長(zhǎng)70%，土地出讓金在同期商品房銷售額中的比重已經(jīng)從2008年和2009年的40%和36%大幅提高至51%，遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)認(rèn)同的地價(jià)、成本費(fèi)用、利潤(rùn)各占1/3的均衡格局。

田世欣認(rèn)為，隨著多年存量開(kāi)發(fā)建設(shè)以及土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓規(guī)范化，新購(gòu)置土地成本大幅提高，未來(lái)土地紅利逐步枯竭。與土地紅利相比，來(lái)自前瞻性布局、快速周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和質(zhì)量、營(yíng)銷和管理能力等方面的利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比將越來(lái)越大。

在高地價(jià)的擠壓下，大量?jī)H僅依靠關(guān)系獲得一些土地便進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)，較后不得不選擇退出或者轉(zhuǎn)而和專業(yè)開(kāi)發(fā)商合作。田世欣表示。

二三線城市或成并購(gòu)熱點(diǎn)

對(duì)于未來(lái)行業(yè)整合的方向，香港時(shí)富證券分析師周杏苑表示，一些大型的開(kāi)發(fā)商目前正在布局二三線城市。與本地的小型開(kāi)發(fā)商相比，大開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚，但卻并不熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)；另一方面，當(dāng)?shù)氐男⌒烷_(kāi)發(fā)商比較熟悉市場(chǎng)，卻可能面臨資金壓力。

今年的并購(gòu)潮流會(huì)集中在二三線城市，一線大開(kāi)發(fā)商與二三線的地頭蛇之間的合作會(huì)明顯增多。周杏苑表示。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)1月19日訊 2011年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)整合漸露崢嶸。分析師認(rèn)為，在融資受限、土地紅利急降等因素的沖擊下，今年將成為房地產(chǎn)行業(yè)真正的行業(yè)整合年。

遲到的行業(yè)整合

日前，恒大地產(chǎn)力挫萬(wàn)科，以16.6億元收購(gòu)了深圳建設(shè)71%的股權(quán)，后者在深圳擁有眾多商業(yè)物業(yè)及有可能納入舊改項(xiàng)目的項(xiàng)目。幾天之后，佳兆業(yè)集團(tuán)宣布，擬以6.72億元收購(gòu)深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司。日趨活躍的行業(yè)并購(gòu)，標(biāo)志著今年房地產(chǎn)行業(yè)的整合已經(jīng)拉開(kāi)序幕。

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍是個(gè)高度分散的行業(yè)，參與者良莠不齊。去年，雖然龍頭開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)開(kāi)始凸現(xiàn)，但2010住宅銷售前10強(qiáng)的房企總體市場(chǎng)占有率仍然只有12.4%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，2008年的金融危機(jī)本來(lái)應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)整合的良機(jī)，但隨后出臺(tái)的一系列救市政策，卻使不少瀕臨退出市場(chǎng)的小地產(chǎn)商重獲生機(jī)。

融資受限成直接動(dòng)因

有研究報(bào)告認(rèn)為，2011年，調(diào)控政策將持續(xù)高壓，開(kāi)發(fā)商銀行貸款融資的門檻將顯著提高，資本市場(chǎng)再融資功能能否恢復(fù)，仍存在巨大的不確定性。由于新增可售量急劇放大，競(jìng)爭(zhēng)加劇，一旦銷量普遍下降，大公司的多渠道融資能力將保障其擁有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)性，并具備逆周期擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的能力。

接下來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行是大概率事件，行業(yè)將從完全競(jìng)爭(zhēng)逐漸演進(jìn)到寡頭競(jìng)爭(zhēng)，土地、資金等資源的進(jìn)一步聚集是必然趨勢(shì)。國(guó)泰君安分析師孫建平認(rèn)為。

中銀國(guó)際分析師田世欣表示，大企業(yè)的融資能力較強(qiáng)，這將促使市場(chǎng)份額加速向龍頭企業(yè)集中。

深層原因：土地紅利消減

相對(duì)于融資收緊等短期因素，田世欣認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，土地升值對(duì)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的貢獻(xiàn)持續(xù)下滑，將是促進(jìn)行業(yè)整合的深層次原因。

廣發(fā)證券的研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)中，土地增值與開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比例關(guān)系在1:2左右，囤地時(shí)間越長(zhǎng)土地增值越高，而周轉(zhuǎn)快的公司，比例越低。

但這種情形正在改變。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)土地出讓金收入達(dá)到2.7萬(wàn)億，較2009年增長(zhǎng)70%，土地出讓金在同期商品房銷售額中的比重已經(jīng)從2008年和2009年的40%和36%大幅提高至51%，遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)認(rèn)同的地價(jià)、成本費(fèi)用、利潤(rùn)各占1/3的均衡格局。

田世欣認(rèn)為，隨著多年存量開(kāi)發(fā)建設(shè)以及土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓規(guī)范化，新購(gòu)置土地成本大幅提高，未來(lái)土地紅利逐步枯竭。與土地紅利相比，來(lái)自前瞻性布局、快速周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和質(zhì)量、營(yíng)銷和管理能力等方面的利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比將越來(lái)越大。

在高地價(jià)的擠壓下，大量?jī)H僅依靠關(guān)系獲得一些土地便進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)，較后不得不選擇退出或者轉(zhuǎn)而和專業(yè)開(kāi)發(fā)商合作。田世欣表示。

二三線城市或成并購(gòu)熱點(diǎn)

對(duì)于未來(lái)行業(yè)整合的方向，香港時(shí)富證券分析師周杏苑表示，一些大型的開(kāi)發(fā)商目前正在布局二三線城市。與本地的小型開(kāi)發(fā)商相比，大開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚，但卻并不熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)；另一方面，當(dāng)?shù)氐男⌒烷_(kāi)發(fā)商比較熟悉市場(chǎng)，卻可能面臨資金壓力。

今年的并購(gòu)潮流會(huì)集中在二三線城市，一線大開(kāi)發(fā)商與二三線的地頭蛇之間的合作會(huì)明顯增多。周杏苑表示。

繼2010年雙核驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略實(shí)施后，復(fù)地集團(tuán)頭次突破百億大關(guān)，實(shí)現(xiàn)權(quán)益后銷售金額約136.2億元，超額實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)。剛剛接替范偉擔(dān)任復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)一個(gè)月的張華在此基礎(chǔ)上提出了2011精品戰(zhàn)略。張華在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，復(fù)地今年要在已經(jīng)布局的13個(gè)城市深耕，如果有機(jī)會(huì)，會(huì)向周邊城市繼續(xù)擴(kuò)張。

范偉進(jìn)退背后

2010年12月20日，復(fù)地集團(tuán)宣布，復(fù)地集團(tuán)總裁張華先生將出任復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)。而自2010年6月起，范偉就已開(kāi)始擔(dān)任復(fù)星國(guó)際聯(lián)席總裁一職。

對(duì)于范偉回歸復(fù)星，張華向時(shí)代周報(bào)記者表示，復(fù)地的戰(zhàn)略方向并沒(méi)有改變，仍沿著集團(tuán)制定的目標(biāo)發(fā)展和成長(zhǎng)。

范總?cè)該?dān)任復(fù)地執(zhí)行董事，還是會(huì)參與復(fù)地的戰(zhàn)略決策。復(fù)星投資的南鋼集團(tuán)、海南礦業(yè)、復(fù)星藥業(yè)、豫園商城等都有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，范總會(huì)在復(fù)星的層面上負(fù)責(zé)整合集團(tuán)旗下所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)。復(fù)地可以更好地與復(fù)星旗下業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)。復(fù)地一位高管告訴時(shí)代周報(bào)記者。

除了上述地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，2010年9月，復(fù)星、易居、趙漢忠等發(fā)起成立星浩資本，致力于打造城市綜合體項(xiàng)目，目前已募資57億元。同時(shí)，復(fù)星接手復(fù)地在外灘8-1地塊合營(yíng)公司（即證大外灘地王項(xiàng)目）中所占股份，曲線進(jìn)入大型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這些涵蓋了住宅、商業(yè)、流通、基金等房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)，基本各自為政，按照復(fù)星的投資風(fēng)格，必然會(huì)進(jìn)行整合，發(fā)揮更大的效應(yīng)。

輝立證券陳耕認(rèn)為，回歸復(fù)星國(guó)際的范偉將會(huì)利用復(fù)星的資源，從大股東層面支援復(fù)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

地產(chǎn)+投資學(xué)凱德

2008年以前，復(fù)地的規(guī)模相對(duì)較小，年銷售僅50億元左右。但進(jìn)入2009年，復(fù)地的銷售規(guī)模突飛猛進(jìn)。2010年成為復(fù)地的戰(zhàn)略年，復(fù)地提出雙核驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，這也是復(fù)地未來(lái)十年的總體發(fā)展戰(zhàn)略。

所謂雙核，其一，是在開(kāi)發(fā)板塊，復(fù)地繼續(xù)致力于開(kāi)發(fā)以中高端住宅為主的項(xiàng)目，堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)。其二，是在投資板塊，通過(guò)創(chuàng)立和發(fā)展投融資業(yè)務(wù)平臺(tái)，推進(jìn)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金管理業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)。按照規(guī)劃，到2019年，復(fù)地的利潤(rùn)要達(dá)到100億元，整個(gè)投資板塊的利潤(rùn)貢獻(xiàn)能占到復(fù)地集團(tuán)的40%左右，即40億元。

張華說(shuō)，單一的住宅開(kāi)發(fā)受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大，風(fēng)險(xiǎn)較大，投資業(yè)務(wù)則可以減少由于調(diào)控頻繁、市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)集團(tuán)產(chǎn)生的不利影響，保證業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。我們的榜樣是凱德置地。它涉足上下游產(chǎn)業(yè)，發(fā)行基金，做商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、服務(wù)式公寓管理，從資金來(lái)源到產(chǎn)品全部涵蓋。

事實(shí)上，早在2009年8月，復(fù)地就成立了智盈股權(quán)投資管理公司，復(fù)地投入5000萬(wàn)元的種子資金，由智盈投資與諾亞財(cái)富發(fā)起成立頭只復(fù)地景業(yè)基金。按照計(jì)劃，景業(yè)的規(guī)模在5.5億元左右，但截至目前，資產(chǎn)管理規(guī)模已達(dá)6.3億元。據(jù)悉，江浙民間資本是其中的主力，目前已完成了對(duì)復(fù)地在成都、南京、上海項(xiàng)目的投資。

此前范偉曾表示，國(guó)內(nèi)民間財(cái)富和中高層對(duì)房地產(chǎn)投資意愿相當(dāng)強(qiáng)烈，過(guò)去他們能夠參與的渠道僅為購(gòu)購(gòu)房企股票和投資房產(chǎn)本身，房地產(chǎn)基金將成為一個(gè)新的路徑，這部分旺盛的市場(chǎng)需求，將給復(fù)地帶來(lái)可觀的業(yè)務(wù)空間。

2010年4月，復(fù)地借上海市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位身份之便，找來(lái)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)以上會(huì)員單位，成為共同發(fā)起人，由此智盈完成了只人民幣房地產(chǎn)基金景盈基金的募集，實(shí)現(xiàn)會(huì)員單位間資金、項(xiàng)目和管理資源的結(jié)合。

此外，復(fù)地還以管理合伙人的身份出資2000萬(wàn)元，參與張民耕發(fā)起的盛世神州房地產(chǎn)投資基金。

2010年7月，復(fù)地投資集團(tuán)宣告成立，進(jìn)一步明確了私募、投資、資產(chǎn)管理三足鼎立的策略。復(fù)地將不單做開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，還可以投資購(gòu)地，然后以土地入股的形式與其他知名房企合作，并嘗試轉(zhuǎn)型做一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

復(fù)地投資集團(tuán)重金請(qǐng)來(lái)了出自平安證券，后在新加坡

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