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        房產稅調整接踵而至 升值約兩成賣房才不賠

          編輯:海南房產網   發布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發布當天    閱讀 693 次

        閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

        房產稅調整接踵而至 升值約兩成賣房才不賠

        營業稅、個稅新政接踵而至,賣二手房的人不一定只賺不賠。據業內人士估算,要出手的房價格漲幅約達到兩成左右,賣二手房才能大致保證不賠。

        以一套2004年70萬元購購的商品住宅為例,如果不計算裝修、貸款、中介傭金等費用,房價漲幅在7.5%就可以不賠。但如果加上6萬元裝修費和20期貸款等費用,就要漲到26%才能不賠。

        從前天開始,賣二手房就要繳納20%的個稅,再加上不滿5年出售房屋就按全額征收的營業稅和契稅、印花稅、中介傭金、貸款利息……那種僅憑升值直覺來購房的做法已經顯得不合時宜。

        據業內人士估算,房價累計漲幅約達到兩成左右,賣房才能保證不賠。鏈家市場研究主任王志偉告訴記者,這里面包括占總房價 1.5%的契稅,兩次印花稅0.1%。如果購房不滿5年再出手,還要繳納總售價5.5%的營業稅,裝修費用一般占總房價的10%,這些加起來已經有 17.1%了。再加上現在按總價征1%或者按差價征20%的個稅,幾萬塊錢的貸款利息支出,2%至3%的中介費用支出,這些稅費總共加起來,大概占到總房價的兩成左右。

        王志偉表示,根據這幾年北京房價的漲勢,購房2至3年內交易的房子再出手肯定有利潤,尤其是在萬柳、望京等房價漲幅很高的區域。但投資購房還是要好好算算賬。
         

        二手房交易代表案例

        假設張先生于2004年12月購購一套70萬元的普通商品住宅,其中頭付20萬元,貸款50萬元,貸款年限15年,貸款利率 5.51%。之后,張先生花費6萬元用于裝修。2006年8月,張先生要出售此套房產,出售之時,貸款總計還款了20期,還款利息共為42179.42 元;那么,張先生應該以什么價格出售才能確保收支平衡?

        假設張先生售房收入為A

        張先生購購此套房產的購房原值為710850元(實際購房款:700000元 購房契稅:700000×1.5% 購房印花稅:700000×0.05%)

        轉讓環節的部分稅費為A×5.55%(營業稅:A×5.5% 印花稅:A×0.05%)

        在房產轉讓環節中的合理費用為102179.42元(住房裝修費:60000元 貸款利息:42179.42元)

        個稅=(售房收入-購房原值-轉讓環節稅費-合理費用)×20%

        支付給中介的傭金為A×2%

        方案一:計算貸款、裝修、傭金費用

        收支平衡計算公式:A-購房原值=轉讓環節稅費 合理費用 個稅 代理費

        計算得出:A=884208.18元

        房價漲幅為:(A-700000)/700000=26.3%

        也就是說,2006年8月的房價相比2004年12月的房價要上漲26.3%以上,張先生才能保持房產投資有賺頭。

        方案二:只考慮稅收,不考慮其他支出

        收支平衡計算公式:A-購房原值=轉讓環節稅費 個稅

        計算得出: A=752620.43元

        房價漲幅=(A-700000)/700000=7.52%

        也就是說,如果張先生沒有支出裝修費、代理費等其他任何費用,那么要想轉手賺錢,至少也需要7.52%的房價漲幅。
        房產稅調整接踵而至 升值約兩成賣房才不賠



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