按近年來(lái)廣州二手房購(gòu)賣的快速增長(zhǎng)情況，在未來(lái)一兩年內(nèi)，在每?jī)蓚€(gè)購(gòu)房者當(dāng)中，將至少有一個(gè)人選擇購(gòu)購(gòu)二手房。同樣，隨著越來(lái)越多人加入二次置業(yè)的行列，涌現(xiàn)在二手市場(chǎng)的二手房也呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，尤其是近幾年推出市場(chǎng)的較高素質(zhì)商品房大批進(jìn)入二手市場(chǎng)，更令二手需求得到有效的刺激。

　　二手房房源多，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，地段選擇性強(qiáng)，是其明顯優(yōu)勢(shì)。但同樣，二手房個(gè)體差異大，產(chǎn)品素質(zhì)參差不齊，沒(méi)有直接現(xiàn)成的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)去衡量，購(gòu)家難以取舍，也令許人對(duì)二手房望而卻步。如何去挑選一套真正適合自己的二手房呢？有沒(méi)有一些容易而又具操作性的方法呢？對(duì)此，《購(gòu) ·二手樓市》特別約請(qǐng)二手業(yè)內(nèi)專家，為讀者教路，提供一套真正實(shí)用、易操作的二手房選擇實(shí)用攻略。（方天）

　　二手房“大起底”

　　二手房是否適合居住，舒適度如何，是決定是否購(gòu)購(gòu)的關(guān)鍵。行家指出，考察二手房所涉及的方面要較一手房更多。因此，購(gòu)房才應(yīng)從如下8個(gè)方面作深入評(píng)估：

　　一.審查房屋單位及樓宇是否適合。

　　二.看樓盡可能在兩次以上，陰晴天各一次。晴天看樓，可以看清楚單位外望的景觀；雨天看樓，可以查看單位有沒(méi)有滲水。

　　三.查看有否違例建筑、間隔結(jié)構(gòu)是否做過(guò)改動(dòng)。查詢物業(yè)有否列明作住宅用途。

　　四.確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。包括建筑面積、使用面積和屋內(nèi)的實(shí)際面積，較保險(xiǎn)的辦法是實(shí)地測(cè)量一下。

　　五.了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等。查核清楚個(gè)別單位的業(yè)主是否要承擔(dān)維修的費(fèi)用。

　　六.物業(yè)管理的水平。了解水、電、煤氣、停車費(fèi)等費(fèi)用的額度及如何收取；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉；保安水平怎樣；小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

　　七.物業(yè)的歷史。樓齡如何，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；是否發(fā)生過(guò)盜竊案、兇殺案等；是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤的費(fèi)用。

　　八.鄰居的組合。通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷業(yè)主的社會(huì)層次。

　　二手房升值三要點(diǎn)

　　購(gòu)二手房，不管是投資還是自住，購(gòu)房者總是希望物業(yè)能夠升值。物業(yè)周圍各種自然的、人文的景觀及環(huán)境狀況都會(huì)對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)生各種影響，環(huán)境好，物業(yè)就能升值；環(huán)境差，物業(yè)就會(huì)貶值。因此，在購(gòu)購(gòu)二手房的時(shí)候，購(gòu)房者要多注意住房環(huán)境。

　　公園、水景與綠化

　　生態(tài)環(huán)境不僅是提升居住環(huán)境的重要因素，而且是物業(yè)升值的重要依據(jù)。對(duì)此，購(gòu)房者可從以下角度入手：在步行可達(dá)的距離內(nèi)是否有公園、成片的綠地及水質(zhì)良好的較大規(guī)模的水面；距離公園有一定的距離，能否比較便捷地到達(dá)；居住區(qū)內(nèi)部及周邊的綠化分布及水景等小環(huán)境的維護(hù)狀況是否良好。

　　休閑活動(dòng)空間

　　小區(qū)內(nèi)及小區(qū)周圍是否具備各類活動(dòng)場(chǎng)所，即配套建設(shè)的各種健身娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施，特別是老年人和青少年的休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。

　　環(huán)境污染狀況

　　小區(qū)內(nèi)及周邊的交通、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)或門店等，都可能造成大大小小的污染。如道路交叉口，各類頻繁來(lái)往的機(jī)動(dòng)車的噪音、尾氣排放等，小區(qū)臨近餐廳的排氣管的氣、油煙味的擴(kuò)散等，都可能影響居住環(huán)境。因此，購(gòu)房者事前要先了解，小區(qū)內(nèi)及鄰近地區(qū)是否有工廠、飯店、集貿(mào)市場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、加工修理車間等的污水、噪音，是否會(huì)對(duì)居住生活構(gòu)成影響；觀察街道清潔程度及垃圾等廢棄物的處理情況。

　　關(guān)注二手房質(zhì)量問(wèn)題

　　二手房通常已經(jīng)被使用相當(dāng)時(shí)間，有的二手房更經(jīng)過(guò)多次裝修的大改動(dòng)，因此，房子的質(zhì)量問(wèn)題就成為購(gòu)購(gòu)二手房考察的關(guān)鍵。據(jù)行家介紹，在二手房市場(chǎng)上，常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題有以下7種，購(gòu)房者必須對(duì)其逐一了解，在選房時(shí)進(jìn)行對(duì)比分析：

　　一、滲、漏通稱“六漏一滲”，是指屋面漏水、水箱漏水、樓地面漏水、地下室漏水、上下水管道漏水、衛(wèi)生潔具漏水和墻面滲水。從居民投訴和多次質(zhì)量抽樣查看，這類問(wèn)題約占總數(shù)的70％以上。

　　二、堵、泛上下水管道和衛(wèi)生潔具堵塞，影響極大。這類問(wèn)題占質(zhì)量問(wèn)題10％左右。屋面天溝積水，陽(yáng)臺(tái)和衛(wèi)生間地坪倒泛水以及陽(yáng)臺(tái)雨后積水，造成樓地面滲漏，甚至水平管道倒泛造成糞便、污水倒灌。

　　三、殼、裂“殼”是指墻面、平頂粉刷層和樓地面等起殼；“裂”是指墻面、地面和屋面等裂縫。起殼、開(kāi)裂較容易導(dǎo)致滲漏和面層脫落。

　　四、砂、滲“砂”是指樓地面起砂，“滲”是指住房的鋁合金門窗滲水、銹蝕。這類質(zhì)量問(wèn)題，往往給住戶帶來(lái)諸多生活上的不便。

　　五、粗、污“粗”是指鋼木門窗、木隔、木壁柜等制作和油漆粗糙，內(nèi)外墻面粉刷、平頂粉刷和地面粗糙。“污”是指墻面、地面、門窗、上下水管道及衛(wèi)生潔具、電線及配件等沾滿泥漿和垃圾污染。

　　六、鋼門窗問(wèn)題鋼門窗開(kāi)啟不靈活，關(guān)閉不密封，零件脫落，損壞多。這往往給居住者帶來(lái)不必要的麻煩，也是一類需注意的質(zhì)量問(wèn)題。

　　七、電器安裝問(wèn)題主要問(wèn)題有：安裝粗糙、缺件、凌亂、臟污、裂紋、透縫、松動(dòng)、短（斷）路、漏電、燒損等，這些問(wèn)題將形成居住安全隱患。

來(lái)源：金羊網(wǎng)-新快報(bào)

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