典型案例一
丈夫私自把房賣了

案情陳述：較近我老公要投資一筆購(gòu)賣，找我要錢，我沒有同意。過了幾天，他讓我跟他一起去房產(chǎn)中介簽字，去了后才知道，他把我們家一套寫在我名下的房子賣了，合同和對(duì)方簽了，房產(chǎn)證放在了中介那兒，還收了人家兩萬元定金。我不知道這種交易合不合法，是否可以認(rèn)定合同無效。

律師說法：山東海利豐律師事務(wù)所的國(guó)豐華主任認(rèn)為，這份合同是有效的。因?yàn)榉蚱拗g是一種互為代理行為，簽訂了合同就應(yīng)該履行，當(dāng)然，認(rèn)定合同有效的前提是，這種財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于善意轉(zhuǎn)讓，也就是購(gòu)房者屬于善意的第三方，并且為此支付了合理的代價(jià)。

現(xiàn)在的離婚糾紛中，作為財(cái)產(chǎn)共有人的一方經(jīng)常會(huì)利用夫妻互為代理關(guān)系來轉(zhuǎn)移夫妻共有財(cái)產(chǎn)，如果利益被侵害的一方找到證據(jù)，證明這種交易并非善意轉(zhuǎn)讓，則合同無效。

典型案例二
這套房子究竟屬于誰

案情陳述：張女士和前夫感情破裂，已經(jīng)辦理了離婚手續(xù)，但一些財(cái)產(chǎn)的分割還很令人頭疼。他們有一套房子，是結(jié)婚前前夫的父親掏了頭付，并與開發(fā)商簽了合同，婚后張女士和老公一起還款。房產(chǎn)證上的名字是前夫的名字。離婚后，這套房子的歸屬問題成了難題，它應(yīng)該屬于誰。

律師說法：山東元鼎律師事務(wù)所的單正國(guó)律師認(rèn)為，這處房子應(yīng)該屬三方共有?；榍邦^付款由男方父親支付，他對(duì)這處房子享有一定權(quán)利。而貸款由張女士夫婦還貸，形成共同債務(wù)關(guān)系。因此，三方對(duì)這套房子都享有權(quán)利。房屋增值部分也應(yīng)按三方支付款項(xiàng)比例，進(jìn)行分配。

律師提醒
如何規(guī)避“共有人糾紛”

單正國(guó)律師認(rèn)為，購(gòu)房人要規(guī)避“共有人”的糾紛，關(guān)鍵是查房產(chǎn)檔案，而不應(yīng)該只看房產(chǎn)證。因?yàn)榉慨a(chǎn)檔案里有房產(chǎn)所有關(guān)系較詳盡的證明。

其次在合同中也應(yīng)該詳細(xì)約定，如果知道有共有人，應(yīng)該要求共有人簽字；如果不知道，可以在合同中約定，如果有其他糾紛造成購(gòu)房人的損失，由賣方負(fù)責(zé)賠償，就可以預(yù)防共有人的糾紛。

作為房產(chǎn)共有人，為維護(hù)自己的權(quán)益，應(yīng)該注意將房產(chǎn)檔案中的內(nèi)容，盡可能地體現(xiàn)在房產(chǎn)證當(dāng)中，讓購(gòu)房人一目了然，也可以預(yù)防一方隨意出售房屋的情況?！　　?

讀者來電選答

問：父母共同購(gòu)了兩處房子，母親去世后，父親在未經(jīng)三個(gè)孩子中兩個(gè)孩子同意的情況下，將其中一套房子過戶給了一個(gè)孩子。隨后父親口頭同其他兩個(gè)孩子約定，等他百年之后，將余下的一套房子給他們。想問一下，能否簽一個(gè)協(xié)議，比如分家單一類的書面協(xié)議，可以同時(shí)保障父親和其余兩個(gè)孩子的權(quán)利。

答：兩處房子屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方去世后，另一方只享有去世一方所有的一半房產(chǎn)的部分處置權(quán)。也就是說，作為繼承人的丈夫與其他直系親屬均享有老伴留下的一半財(cái)產(chǎn)。本案中，父親享有兩套房產(chǎn)總值1／2的所有權(quán)和1／8的繼承權(quán)，其余孩子各享有 1／8的繼承權(quán)。所以簽協(xié)議時(shí)，已經(jīng)獲得一處房產(chǎn)的孩子應(yīng)該在協(xié)議中簽字，同意轉(zhuǎn)讓自己享有繼承權(quán)的 1／8財(cái)產(chǎn)，同樣為了避免糾紛，暫時(shí)沒有得到房產(chǎn)的兩個(gè)孩子，也應(yīng)該同意放棄已經(jīng)有所歸屬的房產(chǎn)中屬于自己的部分。

問：購(gòu)了一套經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)商延期交房近一年。合同中有約定延期交房要支付賠償金。但開發(fā)商讓業(yè)戶先收房再賠付。這樣做有沒有風(fēng)險(xiǎn)？

答：業(yè)主只需要在收房協(xié)議書中確定準(zhǔn)確交房時(shí)間，再根據(jù)雙方事先約定的交房時(shí)間推算賠償金額就可以了。

記者　魏建華
摘自《半島都市報(bào)》

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