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        司法部門在強制執行房產時如何確定權屬登記人

          編輯:海南房產網   發布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發布當天    閱讀 555 次

        閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

         《城市房地產管理法》規定,國家實行房產所有權登記發證制度。房屋權屬證書是房屋所有人擁有合法產權的先進有效憑證,未經登記不受法律保護。這就是說,房產轉移須憑房屋權屬證書才能申請辦理。從司法部門來講,法院可以通過生效的法律文書指定交付,即可裁定、判決房產轉移(包括強制轉移),但必須要進行權屬登記才能生效。房產轉移要憑房產證,不能憑一張法律文書就替代了行政行為。

         在實踐中存在很多由于權屬不明而導致執行不當的情況,如一些被執行的房產存在明顯違反《城市房地產管理法》、《城市規劃法》等法律法規的情況。比如是違章建筑、未繳清土地出讓金或集體土地上所建的房屋,存在轉讓對象上的限制,或者是不能進入權屬登記程序。因此,也就不能進入執行程序。某些被執行的房產雖有合法的權屬來源證明,但被執行人沒有申領房產證,或者借故拖延不辦,法院也沒有責令被執行人限期辦理房產登記,致使可以合法領證的房產無房產證而被執行。

         在決定查封、協助執行之前,法院要事先作準確、細微的調查,對不符合房產登記條件的房產,不能簡單地強制執行。如違章建筑、權屬不明、集體土地上的房屋等情況,都屬限制轉移的房屋。若法院查封房產交易受限制的房屋,登記機關應告知法院無法進行房屋權屬登記。法院若堅持查封,建議可查封,但對該房屋暫不要求執行,等房屋權屬狀態明確后再執行。《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知(2004年3月1日實施)》(法發[2004]5號)中規定,人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前,應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。人民法院執行人員到國土資源、房地產管理部門查詢土地、房屋權屬情況時,應當出示本人工作證和執行公務證,并出具協助查詢通知書。人民法院執行人員到國土資源、房地產管理部門辦理土地使用權或者房屋查封、封查封登記手續時,應當出示本人工作證和執行公務證,并出具查封、預查封裁定書和協助執行通知書。對人民法院查封或者預查封的土地使用權、房屋,國土資源、房地產管理部門應當及時辦理查封或者預查封登記。國土資源、房地產管理部門應當及時辦理查封或者預查封登記。國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時,不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的,可以向人民法院提出審查建議,但不應當停止辦理協助執行事項。人民法院在國土資源、房地產管理部門查詢并復制或者抄錄的書面材料,由土地、房屋權屬的登記機構或者其所屬的檔案室(館)加蓋印章。無法查詢或者查詢無結果的,國土資源、房地產管理部門應當書面告知人民法院。

         人民法院查封時,土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者出具的權屬證明為準。權屬證明與權屬登記不一致的,以權屬登記為準。在執行人民法院確認土地、房屋權屬的生效法律文書時,應當按照人民法院生效法律文書所確認的權利人辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續。土地使用權和房屋所有權歸屬同一權利人的,人民法院應當同時查封;土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的,查封被執行人名下的土地使用權或者房屋。登記在案外人名下的土地使用梳、房屋,登記名義人(案外人)書面認可該土地、房屋實際屬于被執行人時,執行法院可以采取查封措施。如果登記名義人否認該土地、房屋屬于被執行人,而執行法院、申請執行人認為登記為虛假時,須經當事人另行提起訴訟或者通過其他程序,撤銷該登記并登記在被執行人名下之后,才可以采取查封措施。對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得,但尚未辦理過戶登記的土地使用權、房屋的查封,執行法院應當向國土資源、房地產管理部門提交被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書,由國土資源、房地產管理部門辦理過戶登記手續后,辦理查封登記。對國土資源、房地產管理部門已經受理被執行人轉讓土地使用權、房屋的過戶登記申請,尚未核準登記的,人民法院可以進行查封,已核準登記的,不得進行查封。被執行人全部繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的,人民法院可以對該土地使用權進行預查封。被執行部分繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的,對可以分割的土地使用權,按已繳付的土地使用權出讓金,由國土資源管理部門確認被執行人的土地使用權,人民法院可以對確認后的土地使用權裁定預查封。對不可以分割的土地使用權,可以全部進行預查封。被執行人在規定的期限內仍未全部繳納土地出讓金的,在人民政府收回土地使用權的同時,應當將被執行人繳納的按照有關規定應當退還的土地出讓金交由人民法院處理,預查封自動解除。

         下列房屋雖未進行房屋所有權登記,人民法院也可以進行預查封:
        (1)作為被執行人的房地產開發企業,已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋;
        (2)被執行人購購的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋;
        (3)被執行人購購的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。

          國土資源、房地產管理部門應當依據人民法院的協助執行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的,預查封登記自動轉為查封登記,預查封轉為正式查封后,查封期限從預查封之日起開始計算。兩個以上人民法院對同一宗土地使用權、房屋進行查封的,國土資源、房地產管理部門為頭先達協助執行通知書的人民法院辦理查封登記手續后,對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記,并書面告知該土地使用權、房屋已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。

         人民法院查封時,土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者出具的權屬證明為準。權屬證明與權屬登記不一致的,以權屬登記為準。

        責任編輯:小平

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