廣州房價高位運行，住宅、商鋪、寫字樓投資機會風險各異——

房產投資宜看準再出手

近年來，我國民眾的投資意識正被強烈地喚醒，隨著樓市、股市的持續火爆，在賺錢效應的驅動之下越來越多人加入
到置業投資和炒股、購基金的投資行列；而同時，物價指數也在節節攀升，在通貨膨脹的壓力和預期之下，人們也不斷尋求對抗通脹的投資渠道。于是，銀行存款大“搬家”不斷，而這些沉睡的資金也正持續流入樓市、股市。

相對于股市的漲漲跌跌變幻莫測，房產是看得見摸得著的一份固定資產，近年來房價一直走在快速上升的通道之中，人們對房產投資的熱情也持續高漲。不過業界專家指出，在廣州房價已經高位運行之下，目前住宅、商鋪、寫字樓的不同房產類型面臨的機會和風險各異，投資者要充分考慮自己的投資能力和風險承受能力，謹慎參與。

住宅的市場供應量，而且是每個人都天天居住的較熟悉物業形態，目前人們投資參與程度也較為廣泛，據了解，今年國慶黃金周許多樓盤的購家中有接近一半都是出于投資目的的置業者。一般而言，住宅投資被認為“可攻可守”的特點，不像商鋪、寫字樓如果租不出去還要倒貼數額不菲的管理費，而住宅一般出租不成問題，多少總能獲得一些租金收益。

自2003年底廣州住宅房價出現拐點以來，近四年來廣州住宅均價連年高速攀升，許多住宅的價格都已在幾年內實現了翻番，早年低位介入的投資者獲利可觀。但房屋租金的升幅卻未能跟隨房價同步增長，住宅租售比反而有持續呈現下降趨勢，據統計，以目前的價格購入住宅，其出租收益率一般都在5％左右，甚至一手樓的僅有2％至3％，與銀行存款利相當，低于貸款利率。如果從純出租獲取回報來看，目前廣州住宅已不高。同時，由于住宅較重要的功能是人們生活必需品而非投資品，房價過分高漲可能引起社會的不穩定因素，國家針對住宅市場的宏觀調控政策持續不斷并越來越嚴厲，在對二套房房貨提高頭付和利率之后，還可能面臨物業稅政策的變化，許多專家認為目前投資住宅已風險頗大。

在三類物業之中，商鋪投資可謂高回報和高風險共存。如果目光準確投資得當，商鋪投資不僅可較穩定攀升的租金回報，商鋪價值在數年之內翻幾番的增值都是常見的，如十年前投資者在番禺洛溪新城購購的商鋪，現在已升值十倍左右。住宅、寫字樓一般都會不斷折舊而價值減少，而商鋪如果所在商圈越來越旺，不僅不折舊還越來越值錢，如北京路這千年商業，其商鋪價格可謂。當然，商鋪投資也存在高風險，特別是一些商業的商鋪，如果整體經營不善，商鋪不僅租不出去還要倒貼不菲的管理費，因此商鋪投資十分考驗投資者的專業眼光和投資經驗。據中原地產的統計，就目前而言，廣州商鋪的投資平均回報率大約在6％左右，高于銀行存款的利率。

在沉寂多年之后，廣州寫字樓市場迎來了大發展的時期，天河珠江新城和越秀區等區域大量新的寫字樓和新的小面積公寓式寫字樓，在經濟持續高速發展之下，廣州寫字樓面臨升級換代的需要，同時廣州住宅禁商的全面推行給寫字樓發展帶來機遇，令廣州寫字樓的投資熱也漸興起。在目前住宅、寫字樓售價倒掛之下，據中原地產的統計數據，目前寫字樓投資平均回報大約達到8％左右，從純租金收入回報而言，寫字樓較住宅和商鋪都要略高。當然，寫字樓投資也要面臨類似商鋪一樣的空置風險。

專家認為，總的來看，作為固定資產的房產有對抗通貨膨脹的較好保值升值功能。在目前住宅價格已處于高位運行、租金回報已現偏離價值并且還要面臨諸多政策風險之下，住宅投資已需要越來越謹慎。而商鋪投資、寫字樓投資目前來看租金回報方面看仍較為合理，但商鋪和寫字樓本身的投資風險也較高，需要投資者仔細研究發展商和運營管理者的實力，選準之后才宜謹慎出手。

來源:南方日報
記者:嚴家森

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