《蝸居》的住房需求很

房子不是消費品而是投資品

"房子在中國不是消費品,而是投資品。"金巖石表示,如果說房子是消費品,那它一定要合消費者的利益,合消費者的利益有兩個較基本的標準,是房價等于10到15年的租金,是房價不超過25%到30%的家庭可支配收入。按照這個標準,中國房地產泡沫是非常之高的,因為我們現在租金回報是45到70年,一般的城市工薪一輩子的收入也不可能購到他所滿意的房子。

"把房地產定義為投資品,也是國家規定的。在我國的CPI當中,衣食住行中的'住'是統計的房租,而不是房產價格,而美國CPI當中占房產高達42%,美國人是把房產當做消費品的,所以中國房地產的剛性需求不是來源于消費,而是來源于投資,而房地產的投資需求就決定了房價的合理標準不是由本地人的收入和預期決定的,而是由外來人的收入和外來人的預期決定的。"

金巖石表示,《蝸居》這部電視連續劇講的一個是房價逼良為娼的故事,大家看到的好像是一個非常簡單的需求,就是要有一套房子住,其實這個需求非常 ,如果他真要房子,農村有,他要的是以房產為名義的財富。"我當年在美國就是購不起房的人,從哈佛畢業后,我就是租房子住,為什么就不能租房子呢？很多人認為造經適房能夠解決住房問題,經適房如果給了不該給的人就是腐敗,給了該給的人就是次貸,所以沒錢的人應該老老實實租房子,然后你就有一個夢想,總有我能購房子,這樣才有奮斗的動力。"

房價由80%的外來人口決定

二手房占八成才成消費品

金巖石表示,未來二三十年中國經濟發展主題就是"城市化",在城市化的進程中,通常是把發達國家定義為有70%城市人的國家,因此,所謂發展中國家就是正在城市化的國家,發達國家就是城市化完成的國家。

如果把城市化看做是一個新的生活方式,那么,伴隨著城市化的進程,房地產開發必然存在著三個階段:個階段就是房子以毛坯房占主導的房地產市場,在這個階段銷售的其實不是房子而是地,是把稀缺的土地切成若干碎塊,賣給投資人的,"為什么說毛坯房不是消費品？我們在歐美購房子,左手拿鑰匙,右手戴著白手套,摸到哪里白手套都是白的,一塵不染,這才是消費,我們在國內購房誰戴過白手套驗過房子？"個階段,當我們看到主流銷售從毛坯房變成精 的時候,房地產作為投資品的時代接近結束,房地產開始具有了二元屬性,也就是它既是消費品又是投資品。到了第三個階段,當我們看到一個城市每銷售十套房子,其中八套是二手房。這個時候房地產才真正回歸到它作為消費品的本性,而在這個階段,通常你可以看到全世界所有處在這個階段的國家都是發達國家。

"因此,把房子作為標的,我們現在仍然處在一個房地產業是城市化的驅動器的階段,按照這樣一個標準,我們現在城市的房價是由80%的外來人口決定的。"

中國處于成長超級泡沫周期

城市化結束后房價才會回歸

福布斯2008年提出未來十大超級都市,只有一個在歐美國家,另外九個全都在亞洲國家。按全球較貴的城市排名,孟購排在第九,平均均價是6.5萬元人民幣一平米,俄羅斯莫斯科是14.3萬元人民幣一平方米,中國有可能成為亞洲超級都市的城市是北京、上海。中國正處在一個長的周期當中,這個周期就是索羅斯講的長期的超級泡沫,長期的超級泡沫理論告訴我們,泡沫可以長期存在。經濟學家次研究資產泡沫,是在1929年大蕭條之后,有一個教授寫了一本書《1933年大蕭條》,觀點是不在泡沫中瘋狂就在泡沫中死亡。八十年過去了,我們看到的是人不斷在泡沫中瘋狂,卻很少有人死亡,因為我們學會了在泡沫中歌唱,與泡沫共同成長。這就是現代社會的財富觀。

"中國的房地產泡沫要在城市化基本結束的時候才會消失。"他認為,在城市化的進程中,土地的稀缺和貨幣的發行必然帶來一個結果,就是房價在未來若干年內平穩上升,持續上升,直到中國擺脫了貧困從發展中國家變成發達國家,所以泡沫延續的時間越長,我們就越有可能用泡沫化的財富去創造更多的財富傳奇,將來足夠我們承受泡沫破滅給我們帶來的風險。

按25年一個泡沫周期理論

2017年或發生金融危機

"我們正在泡沫中走向繁榮,同時也在醞釀著下一個經濟危機。"盡管金巖石宣揚了泡沫的好處,但也提醒大家關注兩個時點:個時點是未來三年,臥虎藏龍,今年是虎年,我們能夠守住牛年經濟的V形反轉,確認經濟復蘇,因此今年樓市和股市都平平淡淡,明年是兔年,后年是龍年,因此,從較近三年看,沒有大的風險。

時點是2017年,金融海嘯不是一個偶發性事件,而是一個全球化新財富周期,2007年、1997年、1987年、1977年、1967年,每十年全球發起一次金融危機,前九年傻瓜都能賺錢,后一年全賠錢,這個周期下一個節點就是2017年,今天我們正在走向著下一個十年。

金巖石預言,2017年再次發生金融危機有可能是發生在中國,按照索羅斯先生每25年一次超級泡沫,中國的超級泡沫起點是1992年,那一年是中國經濟改革開放狂飆的起點,銀行在那一年誕生,中國證券法當年生效,樓市按揭貸款試點也在當年開始,大家算算看,1992年后的25年是哪年？是2017年,這就是未來的風險。"所以我告訴大家,泡沫雖然是財富,但長期存在風險,出來混總得有人還,只希望大家不要接較后一棒。" 本組撰稿 陳春林 薛 蓓

金巖石的預言很雷人

國金證券頭席經濟學家金巖石較近幾年在市場上作了很多預測,比如07年預言股市要漲到8000點,雖然較后被市場證明非常不準確,但個人覺得,預測的真正意義并不在于要有多么的準確,而是給我們提供了一種分析問題的思路,因為現實世界是復雜的,我們需要傾聽不同的聲音,才能避免決策的失誤。這一次金巖石先生又預言2017年可能發生金融危機,聽起來很雷人,該不該相信,還是大家自己判斷吧。陳春林

經濟學家"代表"誰？

從"回老家購房論"到"房價下跌幻像論",較近從房產界大佬到一些經濟學者,對于房價又開始"堅挺",特別是后者,經常繞不開這個話題。

有意思的是,不少經濟學家也承認房市存在泡沫,另一方面,有學者認為,泡沫也會激發財富激情。問題是,究竟誰來承擔這個泡沫破滅的結果？房市是現代經濟的重要部分,經濟學者當然也是對樓市有話語權的人,可以發出自己的觀點,但同時他們也是購房人或將要購房的人。那該如何界定其說話的身份呢？"就作為一家之言聽聽吧,"有老百姓這樣無奈地告訴記者。

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