作為個“吃螃蟹”的企業，房產新政后宣布降價的“恒大”，并沒有引來眾多的跟隨者，尤其是在一線城市，“量跌價漲”成為我國此輪房產新政“滿月”后的一大特點。

雖然前一階段房價飛速上漲的勢頭基本已經得到遏制，但是房市后期走勢如何尚不明朗。無論是房地產供應方還是需求方，大都選擇了觀望。

“交易量下降表明市場供求進入了一個深層博弈的階段。”接受本報采訪的中美戰略研究院總裁譚偉東告訴記者。對于未來的走勢人們還在觀察，但是有一點值得重視，即雖然大部分房地產開發商認為自己在房價上漲期間賺得“盆滿缽滿”，具有雄厚的資金實力，有的房地產開發商表示能堅持一年或一年半，但是在譚偉東看來，“這是虛張聲勢。總體上看，如果房地產交易量繼續下跌，持續半年左右，房地產開發企業就會出現問題。”

從專家的分析中，我們可以看出，未來房地產市場的調整是可能的。

　房價“怪圈”是全球現象

對于我國出現的房價“怪圈”，我們的視野不能僅僅局限于國內。放眼全球，高房價，不僅是發達國家，尤其是處于工業化加速前進的新興國家，都不是什么“新鮮事”。

譚偉東認為，房價“怪圈”是全球現象。他舉例分析，美國80年代后房地產重新成為美國支柱產業，房價上漲與教育成本的上升連在一起。美國地方財政實際上也是和房地產密切相關，因為房價上漲，物產稅就可以高征，地方教育的資金支持主要靠房地產。

從中我們可以看出，高房價并不是中國獨有的現象，其他國家都面臨這一“非理性的繁榮”。譚偉東認為，在這一“全球”現象的背后，由于房地產金融，尤其是發達國家做得較好，房價上升使得房市變成財富現金的提款機。雖然表面上看是非理性的，但是這種非理性繁榮下在資產泡沫不破裂之前，涉足房市反而變成了一個理性的選擇，因為微觀上每個參與者，包括消費者在內，在房價上漲的過程中，都從中獲利。

雖然從全球來看，中國出現的高房價并不特殊，但是譚偉東也指出，2009年房價的暴漲是特殊的。他認為，中國房價的飛速上漲與美國相比有更大的危險性，具有更大的欺騙性，因為居民年收入和房價的差距，中國遠遠高于美國。

事實上，中國的租售比遠遠超過了世界平均水平。中國一線城市的高房價，甚至讓收入頗豐的“白領”也望而生畏。由于福利性住房制度的打破，面臨“住房難”的百姓自然對過高的房價不滿。

調控措施效果初顯

去年金融危機的爆發，戳破了“非理性繁榮”這一層紙，引起了世界各國的高度重視，而下一步房地產市場應該走向何方也是值得研究的課題。

“非理性繁榮之后，房地產經濟體系如何構建，這是一個全球性的問題，中國頭當其沖。”譚偉東如是說。金融危機發生后，美國啟動天量性經濟刺激計劃，即以大規模的注資來救援金融系統，同時使用稅收優惠等經濟杠桿。與之不同的是，中國政府采用了相反的方法。基于對房地產泡沫的判斷和走勢不一樣，中國政府采取了抑制部分地區房價過快上漲的宏觀調控措施，目前這一舉措效果初顯。

中國采取這一調控措施是合理的。因為中國的房地產市場面臨著一些不可持續的問題。譚偉東認為，一方面中國居民人均收入與房價的差距遠大于發達國家；另一方面，房地產行業成為暴利產業，把更多的社會資源資金吸引到房地產市場，表明中國產業政策的配套和金融投資渠道總體上來講過于單調。

此外在中國，房價問題不僅僅是經濟問題，還涉及到民生這一社會問題，這都使得遏制過快增長的房價有其合理因素。

譚偉東表示，中國房地產近30年爆發性的增長和發展，其實是前30年包括房地產等耐用消費品和一般消費品長期壓抑下的還賬式反彈。從總量和中國城市化發展來看，目前大體上告一段落，下一步應該考慮怎樣平穩的、均衡式的發展，而不再是突發式的發展。

未來依然任重道遠

當前中國的房地產市場自然也面臨著一些問題，今后的路向哪兒走以及如何走，更需要我們綜合考慮各方面因素。

譚偉東認為，重慶模式應該在全國推廣。房地產不同于一般耐用品，屬于不動產，具有特殊性，供給曲線通常剛性極強。重慶模式以公共廉租房作為一個核心起點，具有重要的意義。看來，中國要把房地產業作為重要的社會福利，與經濟生產并行的體系共同構建。

譚偉東認為，要注重產業政策的配套、聯動。中國急需實現工業的高端化和產業的升級換代。但是，由于產業政策跟其他政策形成的配套不是很協調，使得房地產行業反而變成了頭選。中國提出的科學發展觀恰恰要解決這一問題。中國完全可以推出一系列真正在國際價值鏈中、在高端產業鏈中占有更高空間的產業。

譚偉東還提出，要注重不動產的市場化和社會化綜合運營。不動產與一般的市場運營不一樣，不是一個簡單的耐用品，而具有一定的社會化功能，不能單純地依靠市場因素，還要注入其他要素。

此外，房地產商品理性行為模式的建立同樣重要。當前的高房價下，無論從房地產供給方，還是從房地產的需求方來講，都存在著一種表面上理性實際上是非理性的問題。尤其是房地產開發商在暴利面前，迄今仍沒有清醒地認識到，社會產業和經濟發展是不可能給任何產業、任何行業持續的、長久的暴利的。

這就需要我們通過相關政策的確立以及經濟理念的灌輸，使房地產供給方和需求方都能夠回到理性上，向可持續、均衡的生產和消費模式前進。

當然，相關的稅收政策，將會在中國未來的一段時間建立和完善起來，促使整個社會資源配置更加協調，促進我國科學發展。

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