激辯房?jī)r(jià)

前日,中國(guó)國(guó)際金融公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘,與國(guó)務(wù)院發(fā)展研究對(duì)外經(jīng)濟(jì)部部長(zhǎng)隆國(guó)強(qiáng),在清華大學(xué)的經(jīng)濟(jì)論壇上上演了一場(chǎng)"唇槍舌劍",經(jīng)濟(jì)學(xué)界的兩大高手就中國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀問題各抒己見,就樓市問題和通脹問題進(jìn)行了相關(guān)辯論。兩人觀點(diǎn)針鋒相對(duì),各有道理,聽得眾多經(jīng)濟(jì)人士云里霧里,對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷更加迷惑。這不由得讓人想起了中國(guó)國(guó)務(wù)院總理 在年初對(duì)今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷:"2010年是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)極為復(fù)雜的一年。"兩大經(jīng)濟(jì)界的 高手的判斷尚且如此,彰顯"經(jīng)濟(jì)形勢(shì)極為復(fù)雜的一年"此言不虛。

◎中國(guó)國(guó)際金融公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘:

樓市還會(huì)走高通脹可能極小

房?jī)r(jià)已經(jīng)很貴,一定還會(huì)再漲

"傳統(tǒng)中國(guó)的社會(huì)保障體系就是生3-5個(gè)兒子,而計(jì)劃生育國(guó)策讓這薄弱的保障體系破滅了,卻沒有建立讓人放心的補(bǔ)償機(jī)制。存款會(huì)遭遇負(fù)利率,炒股太容易被套牢,于是許多人把購(gòu)房當(dāng)成了購(gòu)養(yǎng)老金。這構(gòu)成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求,未必是炒作需求。"昨天,中國(guó)國(guó)際金融公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘對(duì)中國(guó)房市前景直言不諱:"中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)很貴,但一定還會(huì)再漲,這主要由人口結(jié)構(gòu)決定的。代嬰兒潮時(shí)期出生的人目前處于中老年(50-60歲),他們購(gòu)購(gòu)能力相對(duì)比較強(qiáng),同時(shí),他們拼命購(gòu)房也是因?yàn)橹袊?guó)的社保體系太乏力,加之沒有廣闊的投資渠道,所以把購(gòu)房作為養(yǎng)老金來儲(chǔ)蓄。而代嬰兒潮也面臨購(gòu)房的需要,且需求強(qiáng)烈。因?yàn)檫@代人沒有像上代人有福利房,故面臨結(jié)婚成家的需求時(shí)只能選擇購(gòu)房,但大多數(shù)需要依靠(岳)父母的財(cái)力。所以,中國(guó)現(xiàn)在實(shí)際上是三個(gè)家庭購(gòu)一套房,而這種情況舉世皆無,房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么會(huì)崩盤?"

中國(guó)至少還要再造4倍的房子

哈繼銘還補(bǔ)充說,中國(guó)的城市化或者說大城市化進(jìn)程也令未來房?jī)r(jià)并無更多降價(jià)空間。他援引了國(guó)家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),目前我國(guó)商品房人均居住面積為26平方米,而如果城市化進(jìn)一步推進(jìn),這一數(shù)據(jù)將會(huì)減縮為人均7平方米。他因此判斷:從潛在需求說,中國(guó)至少還要再造4倍的房子。

另外,哈繼銘還對(duì)記者表示,分析樓市,必須看透遠(yuǎn)景,避免無謂期待,雖然房地產(chǎn)的信貸政策正在步步趨緊,但中國(guó)目前的住房房貸僅占GDP的10%,比率和其他經(jīng)濟(jì)體相比顯然太過偏低,即使像日本等高儲(chǔ)蓄率的國(guó)家這一數(shù)據(jù)也高達(dá)40%。從這一指標(biāo)分析,中國(guó)房地產(chǎn)還將擁有強(qiáng)勁漲勢(shì)。

經(jīng)濟(jì)即將放緩,通脹可能小

哈繼銘堅(jiān)持,目前政策不至于使房地產(chǎn)走勢(shì)出現(xiàn)拐點(diǎn)性的變化。有趣的是,他還指出目前嚴(yán)厲的調(diào)控,地方政府利益無法得到保障,傳統(tǒng)的城市經(jīng)營(yíng)鏈條可能會(huì)面臨斷裂,而政府有義務(wù)替地方政府構(gòu)想新的融資渠道。他還提醒說,同時(shí)也應(yīng)放寬民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的行業(yè)管制,把社會(huì)游離資金的疏導(dǎo)和打壓房地產(chǎn)炒作結(jié)合起來。中國(guó)政府目前拉動(dòng)發(fā)展的三駕馬車,一是房地產(chǎn),二是出口,三是刺激經(jīng)濟(jì)政策,值得注意的是,中國(guó)經(jīng)濟(jì)外部環(huán)境正持續(xù)走弱,而四萬億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃亦力有盡時(shí),而房地產(chǎn)受短期調(diào)控影響,因此中國(guó)經(jīng)濟(jì)即將放緩。另一方面,全球經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度如此之高,全世界都在通縮之際,中國(guó)出現(xiàn)通脹,可能性亦極小。

此輪勞動(dòng)力漲價(jià)是經(jīng)濟(jì)刺激政策造成的

盡管大多數(shù)人都認(rèn)為中國(guó)勞動(dòng)力漲價(jià)是必然趨勢(shì),但中金公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘不惜冒天下之大不韙,堅(jiān)持認(rèn)為,成本上升趨勢(shì)雖是定局,但目前這一輪的勞動(dòng)力漲價(jià)更多是臨時(shí)的經(jīng)濟(jì)刺激政策造成的。

他說,2009年一季度出現(xiàn)的大量農(nóng)民工返鄉(xiāng)潮,當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不過6.1%,出口和房地產(chǎn)都低迷,可是返鄉(xiāng)的農(nóng)民工仍然能夠找到臨時(shí)性的工作,這些工作崗位極大比例都由4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃提供,此輪由南而北的農(nóng)民工張薪,讓人擔(dān)心中國(guó)已經(jīng)失去用低價(jià)勞動(dòng)力贏得國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì),這都是臨時(shí)的經(jīng)濟(jì)刺激政策造成的長(zhǎng)期不利因素。但他相信,4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激能量基本釋放完畢之后,勞動(dòng)力市場(chǎng)會(huì)寬松一些,更多的人會(huì)浮現(xiàn)在市場(chǎng)上尋找工作。

房?jī)r(jià)已經(jīng)很貴,一定還會(huì)再漲

"傳統(tǒng)中國(guó)的社會(huì)保障體系就是生3-5個(gè)兒子,而計(jì)劃生育國(guó)策讓這薄弱的保障體系破滅了,卻沒有建立讓人放心的補(bǔ)償機(jī)制。存款會(huì)遭遇負(fù)利率,炒股太容易被套牢,于是許多人把購(gòu)房當(dāng)成了購(gòu)養(yǎng)老金。這構(gòu)成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求,未必是炒作需求。"昨天,中國(guó)國(guó)際金融公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘對(duì)中國(guó)房市前景直言不諱:"中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)很貴,但一定還會(huì)再漲,這主要由人口結(jié)構(gòu)決定的。代嬰兒潮時(shí)期出生的人目前處于中老年(50-60歲),他們購(gòu)購(gòu)能力相對(duì)比較強(qiáng),同時(shí),他們拼命購(gòu)房也是因?yàn)橹袊?guó)的社保體系太乏力,加之沒有廣闊的投資渠道,所以把購(gòu)房作為養(yǎng)老金來儲(chǔ)蓄。而代嬰兒潮也面臨購(gòu)房的需要,且需求強(qiáng)烈。因?yàn)檫@代人沒有像上代人有福利房,故面臨結(jié)婚成家的需求時(shí)只能選擇購(gòu)房,但大多數(shù)需要依靠(岳)父母的財(cái)力。所以,中國(guó)現(xiàn)在實(shí)際上是三個(gè)家庭購(gòu)一套房,而這種情況舉世皆無,房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么會(huì)崩盤?"

◎國(guó)務(wù)院發(fā)展研究對(duì)外經(jīng)濟(jì)部部長(zhǎng)隆國(guó)強(qiáng):

樓市將明顯下跌流動(dòng)性泛濫導(dǎo)致泡沫

再過兩到三個(gè)季度一線城市樓價(jià)明顯下跌

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究對(duì)外經(jīng)濟(jì)部部長(zhǎng)隆國(guó)強(qiáng)并不認(rèn)同哈繼銘的判斷,他表示國(guó)務(wù)院發(fā)展研究的結(jié)論更偏向于再過兩到三個(gè)季度,預(yù)計(jì)社會(huì)將會(huì)看到相當(dāng)幅度的房?jī)r(jià)下跌。隆國(guó)強(qiáng)說,我們必須看到,日本房地產(chǎn)泡沫破滅之前,東京灣的不動(dòng)產(chǎn)可以購(gòu)下整個(gè)美國(guó),而目前美國(guó)較貴地段較好房子的價(jià)格也不過是北京郊區(qū)房?jī)r(jià)的三分之一,覆局未遠(yuǎn),前車可鑒。房?jī)r(jià)調(diào)控政策"國(guó)十條"出臺(tái)之后,因?yàn)槁N尾因素的影響,房?jī)r(jià)環(huán)比還在增長(zhǎng),但對(duì)此的基本判斷是政策效益的釋放正處于階段,其一大標(biāo)志是價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺,但成交量縮減。估計(jì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在兩到三個(gè)季度以后,一線城市會(huì)有一個(gè)較為明顯的房?jī)r(jià)下跌。

流動(dòng)性尋找出路,某些產(chǎn)業(yè)將現(xiàn)泡沫

隆國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,一般人都將中國(guó)大城市居民"要么購(gòu)房,要么餓死"的尷尬處境歸咎于中國(guó)城市發(fā)展模式,地方政府的利益綁架,甚至房地產(chǎn)商的捂盤惜售。但他覺得,研究者和消費(fèi)者更應(yīng)該看到,在房地產(chǎn)市場(chǎng)中體現(xiàn)重要影響力的流動(dòng)性問題。在前一階段,我國(guó)采用適度寬松的貨幣政策,釋放流動(dòng)性以應(yīng)對(duì)全球金融風(fēng)暴,一度令股市上沖至6000多點(diǎn)。但股市泡沫破滅之后,房?jī)r(jià)即直線攀升,接著國(guó)家又密集出臺(tái)針對(duì)房市的調(diào)控政策,邏輯環(huán)環(huán)相扣的整個(gè)過程中,流動(dòng)性像水一樣,到處尋找出口,而值得關(guān)注探討的是,流動(dòng)性從房市被擠出之后,又將會(huì)流向哪些產(chǎn)業(yè)。隆國(guó)強(qiáng)說,我們當(dāng)然可以幻想,這大量釋放的流動(dòng)性,會(huì)被央行回收,或者指望時(shí)間換空間,中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)自動(dòng)吸收了這些流動(dòng)性,但這兩種可能均微乎其微。他還笑言,目前大蒜漲價(jià),郵票市場(chǎng)的異常火熱等等跡象,也許正有趣地表征了流動(dòng)性正左沖右突尋找新的容身之地。他警告說,中國(guó)某些產(chǎn)業(yè)未來可能會(huì)面臨畸形的泡沫式發(fā)展。

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