如此密集給開發商大派“紅包”，銀行似乎在以行動證明銀根放松的事實。但是，獲得銀行授信的開發商們，顯然還不能高興得太早。CBN記者通過多方采訪獲悉，銀行授信更多的只是“畫餅充饑”式的姿態，獲得授信的公司往往難以獲得額度內的全部貸款，且獲得貸款的限制條件較多。

“畫餅充饑”的授信　

僅3月份，就有SOHO中國、世茂集團等獲得銀行大額授信。在與中國銀行北京分行簽署授信協議后，SOHO中國董事長潘石屹稱這份協議是他“目前為止簽過的金額、也是較重要的協議”。中國銀行北京市分行行長助理臧新軍公開表示，100億元的授信和融資金額利率將視收購的具體項目情況而定，一般來說將按照基準利率下浮10%來執行。

早在2月，瑞安集團就與中國農業銀行簽訂了130億元的三年期意向授信額度，其中80億元用于瑞安房地產（00272.HK）的項目發展，另外50億元用于拉法基瑞安水泥以及中華匯的項目發展。同月，綠城地產也從國內某家銀行獲得了200億元銀行授信。

如此密集的授信一度化解了市場對開發商資金鏈的質疑。但事實上，銀行的授信額度是指銀行通過對客戶的經營風險、財務狀況及銀行融資風險綜合評價，確定能夠和愿意承擔的風險總量。

上海萬科房地產有限公司一位管理層人士表示，多年以來，萬科A（000002.SZ）與各大銀行保持著密切的合作關系。需要明確的是，銀行授信與實際所能獲得的貸款之間不存在必然關聯，授信更多的是體現一種姿態，授信不等于貸款。在具體貸款之時，地產企業客戶仍須申請，而銀行將考慮客戶的債務和還款等情況在授信額度內決定是否發放。

比如單個項目的開發貸款，必須符合《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》“四證齊全”等相關硬性條件方可獲得。

值得注意的是，巨額的銀行授信就像是給開發商畫的一個誘人“大餅”，即便獲得了貸款仍將受到諸多條件的限制。路勁地產集團（01098.HK）旗下上海雋翔房地產開發有限公司副總經理陳自力表示，授信所獲得的款項往往被限定只能用于現有項目的開發和建設而不能用于購購新的土地。這是商業銀行在盈利壓力和控制貸款不良率意圖之下的心態折射。

一個可以佐證的例子是，綠城地產此前獲得的200億元銀行授信，據瑞銀證券的研究報告稱,該資金來自一家中國國內銀行，該筆貸款只能用于建設成本方面，不能用于償還債務。中國房地產指數研究院副院長陳晟在日前的一次公開演講中表示，據他所知，綠城地產所獲得的這筆銀行授信不可以用于購購新土地。

開發商遠未解渴

在樓市一路狂奔的年代對地產商態度積極主動的銀行，如今態度已然發生一百八十度大轉變。招商銀行上海某支行負責人表示，銀行對地產行業的風險頗為忌憚，控制房地產金融風險、盡量壓低壞賬率依然是國內銀行頭頂上高懸的一把“利劍”。即使信貸開閘，也只會向優質、大型品牌開發商傾斜。

陳自力稱，目前銀行面臨局部流動性過剩，手頭資金寬裕，加之存款準備金率下調，存款利率下降，利差收窄，銀行通過加大投放、大幅擴張，才能保證盈利能力的可持續性，于是，對一些大型房地產商的大額授信應運而生。從盈利壓力考慮，銀行傾向于圍繞效益而加大投放。

上述萬科內部人士也表示，對于開發貸款，目前商業銀行的思路沒有什么根本變化。許多地產企業雖然拿到了數額不菲的授信額度，但如果不符合審批的硬性條件，依然拿不到貸款。

一家地產公司總經理告訴CBN記者，銀行一直緊緊繃著一根弦,即經歷了長達一年多的持續調整后，房地產行業潛在的信用風險在2009年或許存在放大的可能，并集中出現于房地產開發貸款違約風險、貸款抵押品價值下降等領域。因此，即便擁有大額的授信，如果地產公司的資產負債率過高，銀行依然會“慎貸”。

“目前，銀行的心思是投鼠忌器、嫌貧棄富，中小開發商難以受到陽光的普照。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，一方面，在金融危機橫行全球之后，國內的監管層積極推動資金流動性，做好對有實力、有信譽的房地產開發企業兼并重組的融資支持和配套金融服務；另一方面，目前內地樓市成交量的小陽春能夠走多遠，依然是一個謎團。對銀行而言，如果交易量不能保持穩定而導致開發商資金回籠速度慢，可能會影響開發商的正常還貸能力。

盡管目前披露年報的地產上市公司顯示的2008年業績并未讓人大跌眼鏡，然而積重難返的行業存貨劇增問題令人憂心。至3月底，已披露年報的46家房地產開發類企業的存貨總量達到3041億元，較上年同期上升將近27%。

(作者：葉國靖)