港交所2009年全年新發行股票達69只，9－12月就占到48只，8只內房新股也在此期間躋身港交所。這8只內地房地產新股分別為：恒盛地產(00845.HK)、寶龍地產(01238.HK)、禹洲地產(01628.HK)、恒大地產(03333.HK)、明發集團(00846.HK)、龍湖地產(00960.HK)、花樣年控股(01777.HK)和佳兆業集團(01638.HK)。

豪吸360億港元

恒生指數在2009年3月份走出谷底之后，扶搖直上，年底已經較3月份時翻番。趁市場回暖，內房股亦蜂擁而至在香港進行IPO。

據公開資料統計，排除上市計劃擱淺的地產和融創中國外，2009年共有8家內地房地產企業在港上市，共募資約358億港元，扣除售股股東銷售股票所得資金后，8只內房股共募得資金310億港元(未扣除發行費用)。

其中以恒盛地產和龍湖地產集資規模，前者扣除售股股東所得共募得資金82.5億港元，后者則募得70.7億港元，其他6只內房股募資額均不超過40億港元。

另外，7月29日在香港上市的以建材生產為主業的北京金隅股份(02009.HK)亦將所集資金的31%，約18億港元用于開發經濟適用房。而9月30日在香港上市的類房產股華南城(01668.HK)亦融得資金31.5億港元。

2009年全年，8家房企和2家類房企通過IPO在港吸金累計達360億港元。

不過，據上述8只內房股招股書所披露的較新財務數據顯示，這些內房股一年內到期的借款為253億元，其中大部分為銀行貸款，而銀行貸款總額為342億元。

據招股書顯示，8只內房股的平均資產負債率為78%，流動比率為1.23。據此財務數據估算，上市集資310億港元，將使其平均資產負債率降至63%，降幅為19%，大大緩解財務壓力。按招股書數據計算，恒盛地產和花樣年上市后資產負債率將分別從88%降至58%，74%降至54%。

另外，上市所融得現金將會大大改善上述8只內房股的流動性，以招股書的數據為基礎估算，上市后，這8只內房股流動比率平均值為1.62，較上市前的1.23提高31%。

82%用于購地和項目開發

排除金隅股份集資18億港元用于建設經濟實用房，其他9家房企342億港元的融資總額中，82%用于償還現有項目土地成本、收購額外土地儲備以及為現有和未來新項目提供開發資金，11.4%資金用于償還銀行貸款、承兌票據和結構擔保貸款，只有6.6%資金用作營運資金等一般用途。

以龍湖地產為例，其將上市募集所得47%，即33億港元用于撥付現有項目的未清償土地成本，上市募集所得48%，即34億港元用于收購新項目及收購與其成都世紀峰景項目合作伙伴ING和Aetos共同擁有的境外控股公司44.4444%股權，剩下5%用作營運資金。11月19日，龍湖登陸港交所主板。12月3日，龍湖即以1.52億美元向ING和Aetos收購其共同擁有的境外控股公司44.4444%股權。

融資規模較小的禹洲地產，募集資金為16.2億港元。根據募集資金使用計劃，禹洲地產將把上市募集所得28%，即4.5億港元為4個現有項目有關的土地、建設及其他成本提供資金，把上市募集的70%為潛在新項目提供資金，包括土地收購成本，其余2%則用作一般營運資金。

據招股書所載，上述8只內房股土地儲備總量的估計建筑面積約為1.3億平方米。其中恒大地產以5120萬平方米位居中國房地產開發商土地儲備榜榜頭，平均每平方米土地成本為445元。

前景看淡

雖然市場有所回暖，但同期間突然增多的同質IPO改變了市場的供需格局，使得新上市內房股屢屢破發。

據統計，上述內房股上市頭日即遭破發的有5只，其中以較早上市的華南城和恒盛地產較為嚴重，頭日收盤價較招股價分別下跌23%和15%。

華南城和恒盛的破發讓后來者只能“忍痛”低價發售，原計劃于11月3日上市的明發集團因投資者認購不足，無奈將上市日期延遲到11月13日，招股價也從原來的每股3.03港元到3.79港元，下調至2港元至2.89港元。較后，明發集團以每股2.39港元的近中間價定價，但這并沒有改變其頭日破發的遭遇。

而分別原定于11月3日上市的地產和12月18日上市的融創中國均于上市日前發布公告中止上市，理由均為“鑒于目前市場狀況及為投資者爭取較佳利益”。

冰火兩重天。相對于全部7只小盤內房股統統破發的局面，另外2只大型內房股卻頗受投資者歡迎。恒大地產和龍湖地產不僅頭日沒有破發，反而分別錄得34%和13%的漲幅，而且12月29日的收盤價亦較其招股價分別高出18.5%和20%。

大福證券執行董事麥德光向本報記者表示，總體來說投資者對內房股的興趣仍然濃厚，但市場對待大型和小型內房股出現了分化，小型內房股由于長遠發展能力和資金風險承受能力較低導致其不受市場看好。他表示，從長遠看來，小型內房股再融資能力較低，并且土地儲備規模相對較小，會阻礙長遠的發展；而大型內房股有實力投資大塊土地，在一定程度上擁有土地和房價的定價權，其再融資也會受機構歡迎，資金風險承受能力較強。另外，同期間大量內房股上市，導致市場供求失衡，導致小型內房股更不被看好。

麥還表示，內房股上市的好處是搭建一個再融資平臺，若對銀行信貸依賴較大，則公司發展受政策影響也較大。此外，他表示，房地產信托基金和保險資金獲批投資房地產會使房地產企業的融資渠道更加多樣化。

(作者：劉湖源)