背靠中航工業(yè)集團(tuán)，中航地產(chǎn)直接受控于深圳中航。本來有著央企作為靠山，即便是地產(chǎn)業(yè)調(diào)控當(dāng)頭，也會(huì)不愁資金，可是今年的“3·18限退令”，國資委要求央企有序退出地產(chǎn)業(yè)，中航地產(chǎn)向大股東定向增發(fā)募資22億的計(jì)劃受阻。中航地產(chǎn)的股價(jià)，從2009年的高點(diǎn)近20元，落到現(xiàn)在的10元上下，1年不到的時(shí)間，已經(jīng)跌去50%。

4.6億信托融資抄近路

不過，也許是未雨綢繆，又或是有過2008年地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)歷使然，中航地產(chǎn)曾在2009年末董事會(huì)報(bào)告中就寫入“借助信托公司實(shí)現(xiàn)融資”，與“借助上市公司平臺實(shí)現(xiàn)融資”并列。這種將信托與增發(fā)，共同作為公司實(shí)現(xiàn)融資渠道的方式很少有企業(yè)會(huì)采用。

2010年7月7日，中航地產(chǎn)果然借助江南信托與興業(yè)銀行（601166）的“銀信合作”，信托貸款4.6億元。而且，中航地產(chǎn)還表示，早在今年4月份，興業(yè)銀行與江南信托之間就已經(jīng)簽訂了“銀信合作”的合同。

事實(shí)上，種種跡象表明中航地產(chǎn)在信托融資平臺的打造上，時(shí)間還要追溯到更早。2008年末的年報(bào)，深圳中航的董事長，中航地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的董事長、包括深天馬、飛亞達(dá)、天虹商場（002419）等在內(nèi)的深圳中航體系的較核心人物吳光權(quán)，就是江南信托的前任總經(jīng)理和前任董事長。

江南信托正是中航系“俘獲”的一個(gè)信托牌照。中航工業(yè)集團(tuán)合計(jì)持股72.47%，控股江南信托，其中的股份分布是：深圳中航持股21.47%，中航工業(yè)集團(tuán)持股51%。而早在1997年，江南信托就被深圳中航收購，后因2003年國家對信托行業(yè)清理整頓而停業(yè)，直至2009年底，江南信托才在重組后重新獲批登記，中航工業(yè)也因此重新獲得一個(gè)信托牌照。

8.6%年融資成本為平均值

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央企“俘獲”信托牌照，看中的是信托公司牌照的工具價(jià)值，為集團(tuán)內(nèi)部企業(yè)提供融資服務(wù)。不過，作為一個(gè)體系，江南信托是否會(huì)給中航地產(chǎn)的融資提供便利？融資成本是否會(huì)更低？

中航地產(chǎn)董秘辦公室工作人員在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)并沒有正面回答，只是表示此次4.6億元的融資成本，是按市場價(jià)格來定，參照整個(gè)市場水平，處于平均水平。

根據(jù)中航地產(chǎn)公告，五筆信托貸款采用浮動(dòng)利率方式，為同期同檔次國家基準(zhǔn)利率上浮54%，目前年利率為8.3%，如加上信托報(bào)酬則融資成本為8 .6%。

而此前，6月30日同樣進(jìn)行信托融資的上實(shí)發(fā)展（600748）公告的貸款利率為4.8%。7月9日，北京城建（600266）公告的信托貸款利率則為銀行固定基準(zhǔn)利率(即年利率5.31%)，均低于中航地產(chǎn)的信托貸款年利率。不過，中航地產(chǎn)的該工作人士表示，中南建設(shè)（000961）的信托融資成本更高。7月6日，中南建設(shè)公告的信托融資成本——年綜合費(fèi)用率達(dá)12%。

當(dāng)然，中航地產(chǎn)付給江南信托的報(bào)酬只是保本價(jià)。中航地產(chǎn)在公告中稱：此次借道江南信托向興業(yè)銀行融資4.6億，期限2年，付給江南信托的報(bào)酬，是按4.6億的0.3%每年固定計(jì)收，兩年合計(jì)僅276萬元。而0.3%這個(gè)比例是信托行業(yè)協(xié)會(huì)與各會(huì)員單位的約定年化信托報(bào)酬率的較低標(biāo)準(zhǔn)。

在中南建設(shè)的信托融資方案中，記者發(fā)現(xiàn)，中南建設(shè)融資5億元，分兩期，期限分別為2~2.5年，支付給中鐵信托的股權(quán)收購溢價(jià)總額高達(dá)7850萬元。至于中鐵信托收取股權(quán)收購溢價(jià)后，是否會(huì)與建設(shè)銀行分配以及如何分配，方案中并未涉及，只是提及建設(shè)銀行還會(huì)向中南建設(shè)收取信托發(fā)行管理費(fèi)用，記者計(jì)算出該部分管理費(fèi)是5605萬元，無論如何，與中航地產(chǎn)付給江南信托的276萬元相比，還是高出許多。

既然江南信托已成為中航地產(chǎn)信托融資的便利平臺，那么中航地產(chǎn)的控股股東——深圳中航，是否會(huì)繼續(xù)深度挖掘作為江南信托的股東優(yōu)勢，來為地產(chǎn)開發(fā)融資呢？特別是在當(dāng)下資本市場增發(fā)頻頻暫停，銀行信貸收緊，貸款增速連續(xù)7個(gè)月回落，銀信合作又剛被叫停。

資金需求30億

中航地產(chǎn)董秘辦的工作人士對此表示：“這一點(diǎn)判斷不了，涉及高層面的決策。”不過，該人士也承認(rèn)：“（按照）2010年整個(gè)年度的計(jì)劃，總投資預(yù)計(jì)還需30多億元。”

現(xiàn)在公布的4.6億信托融資，顯然不能解決中航地產(chǎn)30多億元的資金需求。在此前2009年8月中航地產(chǎn)發(fā)布的定向增發(fā)方案中，中航地產(chǎn)希望能募集到現(xiàn)金10億元，并減少6億元債務(wù)，以緩解公司短期資金壓力。不過，至今時(shí)間已快過去1年，增發(fā)方案仍被擱置并且即將過期。

增發(fā)方案中計(jì)劃投入的幾個(gè)項(xiàng)目仍然需要資金。根據(jù)公告，增發(fā)募集10億元，擬投入贛州中航城項(xiàng)目2.2億，南昌中航國際廣場項(xiàng)目1.8億，昆山中航城二期、三期項(xiàng)目3億元。

這三個(gè)項(xiàng)目中，只有南昌中航國際廣場項(xiàng)目，從增發(fā)平臺轉(zhuǎn)戰(zhàn)到信托平臺，解決了資金缺口。通過本次信托融資，南昌中航城市廣場項(xiàng)目獲得1.9億元的專項(xiàng)資金，略高于此前增發(fā)中提到的1.8億元。而信托融到的另2. 7億元，將作為專項(xiàng)資金，投入成都中航城市廣場項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。

仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅向記者透露，持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的開發(fā)商，可以通過非常靈活的方式來融資，特別是在住宅市場低迷，而優(yōu)質(zhì)商廈需求強(qiáng)勁的情況下。至于哪些企業(yè)，正在基于商業(yè)地產(chǎn)，采用何種變通靈活的方式融資，夏春毅則表示不便透露。

不過，中航地產(chǎn)正是定位為城市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商。中航地產(chǎn)急需資金的昆山中航城二期、三期項(xiàng)目，就位于昆山市城市副，并且計(jì)劃開發(fā)成集住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)于一體的城市綜合體。

問題是在資本市場融資和商業(yè)銀行貸款都很難的情況下，資金鏈吃緊的開發(fā)商，紛紛拋出信托計(jì)劃，不管是什么類型的信托融資，成本很可能會(huì)水漲船高。如果中航地產(chǎn)接下來再做信托融資，是否能因?yàn)榻闲磐惺侵泻较档膬?nèi)部企業(yè)，而將信托融資成本保持在目前水平？中航地產(chǎn)工作人士向記者表示：“這個(gè)不會(huì)。”

江南證券認(rèn)為，中航地產(chǎn)的凈資產(chǎn)較高，以7月14日收盤價(jià)10.29元，每股凈資產(chǎn)7.73元，中航地產(chǎn)的市凈率PB僅1.33，低于行業(yè)PB值為2.5的平均水平。

(作者：曾郁蘭)