中小房企遭遇融資難

李方所在的公司前幾年在西安購(gòu)了塊地，位置在核心地段，之前西安房?jī)r(jià)一直相對(duì)平穩(wěn)，去年以來(lái)漲幅較大，公司今年打算開(kāi)工，卻突然遭遇房地產(chǎn)調(diào)控政策，中小房企融資不那么方便了。

眼下很多房地產(chǎn)公司開(kāi)始遭遇資金緊張問(wèn)題，一些項(xiàng)目被迫尋找合作方共同開(kāi)發(fā)，而有資金實(shí)力的合作方提出的條件卻越來(lái)越苛刻，民間借貸的利率也大幅上升。

李方找到信托公司，發(fā)現(xiàn)融資成本已經(jīng)接近年息20%了，而民間借貸利率更是在此之上。“還是考慮找個(gè)投資方合作開(kāi)發(fā)，以出資比例分享項(xiàng)目股權(quán)。”李方表示，信托和私募機(jī)構(gòu)借款利息太高，只有這種方法，才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，在銀行信貸額度控制、對(duì)中小房企開(kāi)發(fā)貸款有所收緊的背景下，信托公司成了香餑餑。與較近信托產(chǎn)品接近年息20%的融資成本相比，上半年其成本還僅12%-16%。

“如果加上開(kāi)發(fā)商從信托公司爭(zhēng)取到融資的隱性成本，很多項(xiàng)目的融資成本甚至高過(guò)20%。”深圳一位信托業(yè)人士指出，信托公司的融資成本正有逼近民間借貸的趨勢(shì)。與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)日前要求銀行將之前的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)中，所有表外資產(chǎn)在今明兩年全部轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按150%的撥備覆蓋率計(jì)提撥備，使得地產(chǎn)企業(yè)曲線融資雪上加霜。

有股份制企業(yè)貸款部審批人表示，中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，如果申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，利息需要上浮相當(dāng)大的比例，不然很難通過(guò)審核。深圳的國(guó)有股份制銀行也表示，若有信用好的機(jī)構(gòu)出面擔(dān)保，利息上浮幅度才能小一些，而這種信用好的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，基本是指央企和大型上市公司。央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，二季度以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出現(xiàn)了較大變化，今年季度銀行開(kāi)發(fā)貸款新增1200億元，遠(yuǎn)低于2009年同期的3800億元。

中小房企資金鏈率先遭遇困難，一些交易所開(kāi)始出現(xiàn)掛牌股權(quán)轉(zhuǎn)讓的中小房企，部分競(jìng)爭(zhēng)力弱的開(kāi)發(fā)商也靠直接出售其股份來(lái)填補(bǔ)資金缺口。

銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋認(rèn)為，受制于調(diào)控政策，目前房地產(chǎn)公司主要通過(guò)“合作”方式，讓渡一部分土地權(quán)益，或在不影響控股的前提下出售股權(quán)來(lái)獲得資金。

現(xiàn)金回籠壓力驟增

資金壓力逐漸顯現(xiàn)，借助近兩個(gè)月成交回暖之勢(shì)，開(kāi)發(fā)商逐漸開(kāi)始將一些之前延遲上市的項(xiàng)目推出。

8月周，廣州就迎來(lái)數(shù)十個(gè)樓盤開(kāi)盤，包括翰林8090HOUSE開(kāi)盤、逸彩新世界、金地荔湖城推新品、龍光蘿香悅山開(kāi)放板房。不僅看樓人氣增加不少，成交數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。

深圳一些新項(xiàng)目也趁勢(shì)迎來(lái)熱銷。8月28日，綠景大公館推出主力戶型88平方米的三居，均價(jià)在13500元/平方米左右，共52套，當(dāng)日售出八成。同日，萬(wàn)科清林徑推出370套新房，均價(jià)12500元/平方米，戶型面積80—130平方米之間，銷售近九成。萊蒙集團(tuán)旗下兩大樓盤——水榭山和水榭春天也在近期發(fā)售，水榭山推出59套，賣出近50套，水榭春天推出90多套，賣出70多套，合計(jì)回收現(xiàn)金近10億元。為趁著金九銀十回籠資金，深圳南山區(qū)有四個(gè)小戶型新盤也即將在9月登場(chǎng)。

WIND統(tǒng)計(jì)顯示，按申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，A股上市房企上半年末負(fù)債總額高達(dá)8933億元，而總資產(chǎn)合計(jì)為13178億元，整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到67.79%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~累計(jì)為-837.56億元，而上年同期該項(xiàng)目為418億元；同時(shí)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-47.77億元，而上年同期為548.3億元，現(xiàn)金不斷消耗。

即使是地產(chǎn)龍頭企業(yè)，其現(xiàn)金回籠壓力也日趨增大。保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到-233.48億元，萬(wàn)科、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)分別為-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在2009年上半年，這個(gè)數(shù)字分別是54.52億元、98.22億元、26.43億元和31.46億元。

在香港上市的內(nèi)地房企也出現(xiàn)分化，多家地產(chǎn)商在一線城市的樓盤銷售情況都不如預(yù)期，多數(shù)地產(chǎn)商的利潤(rùn)來(lái)源已從一線城市轉(zhuǎn)移至二線城市。富力地產(chǎn)今年制定的銷售目標(biāo)是300億元，中報(bào)顯示調(diào)控措施已使得成交量顯著下跌，上半年銷售完成125億元，相當(dāng)于全年目標(biāo)的42%。同時(shí)富力地產(chǎn)的融資成本上升，今年上半年融資成本上升至4.676億元，較去年同期增加了74%，主要因資本化利息金額減少了1.9億元。而雅居樂(lè)地產(chǎn)迄今仍有土地款13.27億元沒(méi)有付清。

財(cái)務(wù)困境不容小覷

房企資金鏈開(kāi)始緊繃，存貨卻大幅上升，這對(duì)其未來(lái)資金狀況也構(gòu)成威脅。“萬(wàn)保招金”四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨合計(jì)達(dá)到2845億元，相比去年同期大幅增長(zhǎng)55.3%，而今年一季度末存貨才增長(zhǎng)一成有余，存貨急劇增加主要來(lái)自二季度。按照已公布的開(kāi)工竣工面積看，大部分開(kāi)工竣工面積集中在今年下半年。

監(jiān)管部門近期對(duì)“銀信合作”亮紅燈，也讓開(kāi)發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄。據(jù)悉，目前銀信合作理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模已突破2萬(wàn)億元，以信托貸款和信貸資產(chǎn)投資類業(yè)務(wù)為主。這一規(guī)模從去年9月末的不足6000億元，今年4月末已飆升至1.88萬(wàn)億元。

業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源主要有三塊，其中預(yù)售款占30%，債款20%-30%，對(duì)外籌資大約20%-30%。三個(gè)資金來(lái)源具有非常強(qiáng)的周期性。房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致房屋銷售下降，預(yù)售款收入下降，銀行也不敢貿(mào)然放貸，多方面資金來(lái)源同時(shí)遭遇考驗(yàn)。

獨(dú)立地產(chǎn)研究員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院杜麗虹表示，若調(diào)控期小于一年，10%的房企會(huì)面臨資金威脅；但如果調(diào)控期延長(zhǎng)，情況將大不相同，30%的地產(chǎn)企業(yè)將突破安全底線。

杜麗虹指出，要應(yīng)對(duì)持續(xù)期在兩年的低谷，國(guó)內(nèi)上市房企的財(cái)務(wù)安全底線，即凈借貸資本比上限平均為44%，而測(cè)算結(jié)果顯示有45%的上市房企已突破財(cái)務(wù)安全底線。其中有30%的上市公司的實(shí)際凈借貸資本比財(cái)務(wù)安全底線高出20%以上，這些企業(yè)將在低谷期的年面臨財(cái)務(wù)困境。

(作者：萬(wàn)晶)