法主要有成本估價法、市場價格比較法、收益還原法。在理論上，對一項房

地產進行估價時，要求估價師較好能運用三種不同的評估方法分別進行估

價，其中一種方法得出的價值作為主要評估價值，另外兩種方法得出的價值

可作為參考評估價值。但在實踐上，有時某一種評估方法并不適應某一項房

地產，這是因為房地產的種類、所處地段的情況、相關資料的可信程度等因

素制約了三種評估方法的并用，從而只能使用一種或兩種評估方法。

一般認為成本估價法側重于機關、學校、新竣工的房產等，市場價格比

較法側重于自住自用的居住房，而收益還原法側重于商業房地產，如賓館、

商店、供出租的大廈商鋪等。但在抵押房地產評估中（不能抵押的房產除

外）使用何種方法，有時卻較難把握。如一批供抵押的房地產項目，抵押標

的為某辦公大廈裙房內的商鋪；該大廈三年前竣工；大廈內的辦公用房實際

使用率很低，僅有個別房客或業主在租、購后使用；該大廈旁邊也有幾幢辦

公大樓，實際使用率也不高，大廈周圍行人較少，一般路人是很少光顧的。

那么對該評估標的應采用哪種評估方法為好呢？我們不妨作一簡析。

（1）成本估價法。由于該評估標的不是新竣工的房產，盡管可以采用重

置成本法進行估算，但由于評估結果較難反映評估標的可供出租這樣的商業

特征，因而不宜將成本估價法作為此次評估的主要方法。

（2）市場價格比較法。由于商鋪用途的房產在目前房產市道下，難有較

多的出售實例，房產商大多以出租的方式來經營。由于缺乏用于市場價格比

較法直接調整得出評估標的價格的參照物。因而也不宜將市場價格比較法作

為此次評估的主要方法。

（3）收益還原法。此評估方法較適用于租賃用房地產，從這一點來講本

評估標的的評估宜采用此種評估方法，但在具體應用此方法時，又會碰到如

何合理求取待估房地產的純收益，其中總收益的求取又是十分關鍵。在實踐

上，總收益常以現在的收益（或利用市場價格比較法原理在類似房產收益的

基礎上確定的收益）為基礎，并適當考慮未來的發展趨勢來確定總收益。在

目前房產市道處于盤整的情況下，考慮到評估標的用于抵押目的，評估結論

有效期一般不超過一年，對商鋪今后幾十年的收益盡管有上漲的趨勢，但也

不宜過多加價，因為抵押權人如果依法行使抵押權也僅是在期限相對較短的

債權到期后就可以行使的。

綜上所述，例中的房產評估，相比較而言，應選擇收益還原法評估為

主。當然，從抵押的角度來講，債權人應盡可能不要接受租賃情況較差、周

圍短期內又缺乏較旺“人氣”的商鋪來作為債權的抵押物。

（房地產報 何康維）