百姓面對一路走紅的房市，望房興嘆，都期望像股市一樣，來個房市整理，期望房價

指數下沉或走平，為此記者走訪了業內專家。

平抑房價的主動權在政府手中

記者：您認為房市能像股市一樣，來個大盤整理或板塊整理嗎？

王先生：房市和股市有著明顯的區別。房地產市場是一個剛性市場，市場供給彈

性小，而需求彈性大。因此房地產市場隨著經濟的發展、需求的走旺，會出現一路走

紅的態勢；但是房市熱過頭了就會出現泡沫經濟，就會人為地提高生產成本，增加消

費支出。消費支出的增加，又反過來進一步增加生產成本，從而制約整體經濟的良性

發展。

整體經濟走低，較先表現為投資的減少，導致地價的下沉速度明顯快于經濟的走

低速度。日本近年來經濟增長緩慢，就與地價泡沫有明顯的關系。在日本，由于地價

泡沫，近十年來地價一直走低，許多金融機構出現融資危機，甚至有的銀行由于地價

下跌導致抵押權市場價值的急劇減少而面臨破產的境地。

因此控制房地市場十分重要，也是非常必要的。房地產市場熱到一定程度，必須

進行大盤整理或板塊整理，這也是不以人們意志為轉移的，是社會主義市場經濟理論

發展到今天的一個成功經驗。

記者：既然房市也可以進行大盤整理或板塊整理，主動權在誰手里？

王先生：要分析平抑房地產市場的主動權在誰手里，就得從分析房地產市場的主

體入手。房地產市場主體是由房地產消費者、房地產開發商、房地產中介機構和政府

組成。房地產消費者是一個個購房者或潛在購房者組成。照理說控制需求是平抑房價

的較有效手段，但由于目前房地產消費者，已像股市的散戶一樣，根本操縱不了市場。

房地產開發商是房地產的生產者，也是房地產開發利潤追求者，因此靠房地產開

發商平抑市場，對房地產開發商而言顯然是搬起石頭砸自己的腳。房地產中介機構是

力求房地產市場信息明晰化的中介力量，應該說在增強房地產市場的透明度方面發揮

了重要作用，但由于既不能控制供求方，也不能控制需求方，而變得心有余而力不足。

因此控制房地產市場的主動權也只有在政府手里。政府既是房地產市場的管理者，更

是房地產核心生產要素———土地的一級供應者。只要土地管理的主動權牢牢把握在

政府手里，房地產市場絕不會過熱。

嚴格土地管理控制市場房價

記者：能否請你談一下政府如何控制房地產市場呢？

王先生：政府控制房地產市場的手段是多方面的，當然不外乎充當供應者和管理

者的角色。從充當供應者的角色來看，可以通過控制土地的供應量來調節市場，當市

場過熱時，增加土地的供應；當市場疲軟時，減少土地的供應，甚至進行土地的儲備。

政府也可以通過供應方式來調節市場，對承租能力強和控制發展的商業樓、金融樓、

寫字樓、別墅、高端公寓用地，可通過拍賣的方式來供應土地，而對關系到群眾生活

的普通住宅，可通過招標或掛牌交易的方式來供應土地，使得地價趨于理性。5月27

日，南京市國土局就通過掛牌交易的方式，為3塊地找到了“婆家”，整個過程是比

較理性的。

從管理者的角度來看，防止房地產開發商屯積土地炒地皮是較主要的管理手段。

目前南京房價一路走高的一個重要原因，就是炒地皮現象十分嚴重，許多樓盤的用地

都是多次轉手把房價抬上來的。因此閑置土地的管理是管理土地的主要手段。這方面

政府已做了很大努力。當然政府規費的減少與建筑成本的控制，也是抑制房價的重要

手段。做到了上面幾條，我想房地產市場是會走向良性循環的。

南京房地產市場存在泡沫

記者：您認為目前南京房地產市場需不需要來個板塊整理？

王先生：我是一個房地產消費者，我也期望房價能低一點，但市場的發展不是以

某個人的意志為轉移的。南京的房地產市場總體趨勢上漲估計還要維持2－3年。這有

其客觀必然性，但目前的房市泡沫也是存在的，因此強化政府對房地產市場的管理還

是非常重要的，必要時也要進行板塊整理。

記者：如果進行板塊整理，那么突破口在哪里？

王先生：現在，南京市民對房價高的呼聲是很大的。要說對南京房地產市場整理

的突破口在哪里，我想有關部門曾做過調查：全市圍而未建的土地達到94處，甚至不

少閑置土地成了垃圾和盲流的樂園。這是一個市場的悲哀。在這些閑置土地中，房地

產開發項目就超過了一半。我想國家對閑置土地的管理有明確的規定，該收回的就應

該收回，該處理的就應該處理，再拍賣或掛牌交易給有實力的房地產開發商，于國于

民都是一件好事。

土地評估必須市場化

記者：土地掛牌交易成了土地交易一個新的方式，您認為這種交易方式對培育土

地市場有何作用？

王先生：土地掛牌交易是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗

地的交易條件在指定的交易市場掛牌公布，接受競購人的報價申請并更新掛牌價格，

根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。土地掛牌交易底價是保密的。

這種交易方式與招標不同，競標價格是公開的，投標人可以多次競標；與拍賣交易也

不同，一般沒有專門的拍賣會場，競標時間至少為十天。因此掛牌交易這種方式，使

投資者競價更趨于理性，具有招標與拍賣兩者的優點，這種交易方式對培育良性的土

地市場具有十分重要的意義。

蘇州搞過掛牌交易很成功。前不久南京也搞過一次掛牌交易，成交了3塊地。其中

的3號地塊成交價高出底價3倍多。但是從另一方面來看，通過掛牌交易方式使3號地塊

高出底價3倍多，應該說是不正常的。這說明底價的評估行為十分重要。如果評估行為

缺乏市場化，就會導致投資商串標，導致國有資產的大量流失。

（新華報業）