此時(shí)，北京正在醞釀商品房預(yù)售的預(yù)收款監(jiān)管新政--8月17日的消息稱，北京將出臺(tái)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，《暫行辦法》的核心就是"預(yù)售資金將由購(gòu)房人直接存入監(jiān)管賬戶，房企不能直接收存"。此前在青島、石家莊、武漢等地也出臺(tái)過(guò)類似的舉措。

一旦政策出臺(tái)，商品房的這筆"預(yù)售資金"將被銀行、國(guó)土部和房管部門三方共同監(jiān)管。對(duì)此，SOHO中國(guó)的董事長(zhǎng)潘石屹評(píng)價(jià)："將使開發(fā)商的資金鏈斷裂的潛在風(fēng)險(xiǎn)驟然加大。"

各地醞釀?lì)A(yù)售款新政

8月16日，《華夏時(shí)報(bào)》記者致電北京市相關(guān)部門采訪《暫行辦法》事宜，得到的回復(fù)是"不便多說(shuō)"。但有接近政府的專家告訴記者："不出意外，幾個(gè)月后這項(xiàng)新政就會(huì)實(shí)施。"繼青島、石家莊、武漢之后，北京的動(dòng)作將給高房?jī)r(jià)一個(gè)致命的打擊。

18日，石家莊一位李姓開發(fā)商承認(rèn)，石家莊目前有多個(gè)地塊被閑置，由于開發(fā)商的資金緊張，遲遲未啟動(dòng)。此前的6月，石家莊出臺(tái)了樓市"暫行新政"后，開發(fā)商的預(yù)售資金被監(jiān)管，資金滾動(dòng)不起來(lái)了。"開發(fā)商一般手里都是捂著一個(gè)或者多個(gè)項(xiàng)目，只要資金被鎖定，就沒有辦法營(yíng)運(yùn)。"這位李先生說(shuō)，一般開發(fā)商的公司規(guī)模越大，需要的資金就越多，受影響也會(huì)越大。

銀行貸款審核日趨嚴(yán)格，預(yù)售款也被監(jiān)管后，無(wú)異于阻斷了開發(fā)商的資金血液。有消息稱，北京商品房預(yù)售資金監(jiān)督新政的核心內(nèi)容是這樣表述的：開發(fā)商有關(guān)商品房項(xiàng)目預(yù)售款用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)4個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于監(jiān)管資金總額的25%。

當(dāng)談及預(yù)售資金監(jiān)督這一問題時(shí)，青島的開發(fā)商也很著急，因?yàn)樽郧鄭u的預(yù)售資金新政實(shí)施后，有數(shù)據(jù)顯示從3月份開始已監(jiān)管接近2個(gè)億的預(yù)售資金。據(jù)悉，除了北京外，深圳、西安也正在醞釀啟動(dòng)預(yù)售資金的監(jiān)管新政。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上半年1-7月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年資金來(lái)源中，貸款總額7539億元，增長(zhǎng)29.3%；定金及預(yù)售款9356億元，增長(zhǎng)30.3%。

可見開發(fā)商依賴的預(yù)收款并不是一個(gè)小數(shù)目，在一定程度上開發(fā)商依賴預(yù)售款的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款。

一筆賬三方監(jiān)管

"一筆商品房預(yù)收款至少牽涉三個(gè)部委在監(jiān)管。"

本報(bào)記者了解到，涉及商品房預(yù)收款的三方是：國(guó)土部、地方房管系統(tǒng)下屬擔(dān)保公司、銀行，當(dāng)然開發(fā)商也參與其中。對(duì)此，住建部政策研究副主任王玨林表示，上述做法表明地方政府正在積極落實(shí)新"國(guó)十條"，但房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)仍很艱巨。

三方監(jiān)管預(yù)收款，也是為了防范收款潛逃的事件，此前在濟(jì)南就發(fā)生過(guò)無(wú)法追回的"爛尾"樓預(yù)收款的事，從2005年開始，濟(jì)南開發(fā)千畝大盤彩石山莊，當(dāng)時(shí)由第三方擔(dān)保公司監(jiān)管商品房建設(shè)預(yù)收款，但到2010年2月，該擔(dān)保公司因監(jiān)管不得力，預(yù)收款被挪用數(shù)億元。

記者了解到，房地產(chǎn)預(yù)售制度確立于1995年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》。其后，預(yù)售資金和銀行貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)中較主要的資金來(lái)源。對(duì)此，相關(guān)人士認(rèn)為，即便是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售必須"三證齊全"，但并未建立相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制，對(duì)違規(guī)行為也缺乏懲戒措施。

"擔(dān)保公司、銀行也被綁架在一起。"19日，招商銀行房貸部一位負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，預(yù)售房資金被監(jiān)管后，房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目總投資(即監(jiān)管資金)、用款計(jì)劃需要，需要征得多方同意，并由住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部核發(fā)銷售證。當(dāng)開發(fā)商項(xiàng)目申報(bào)后，購(gòu)房人必須到指定的監(jiān)管銀行付款，或者直接存入監(jiān)管賬戶。

事實(shí)上，有關(guān)商品房預(yù)售資金要進(jìn)行監(jiān)管的說(shuō)法由來(lái)已久，而住建部等主管部委不止一次被提及。記者注意到，今年4月20日住建部出臺(tái)的53號(hào)文明確規(guī)定："各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)。"

"一旦有關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的政策被嚴(yán)格執(zhí)行，可以預(yù)見，對(duì)房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流及新項(xiàng)目的影響是致命的，開發(fā)商只有降價(jià)以求快速銷售回款，保證足夠資金竣工。"中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示。