在市地稅部門昨日公布的調(diào)整方案中明確，土地增值稅預征率按不同的銷售價格確定。其中，住宅開發(fā)項目銷售均價超過項目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價格超過1倍的，預征率為5%。

據(jù)悉，自"滬12條"公布近一周以來，本市新盤開盤量暫無明顯異動。但部分開發(fā)商坦言，目前新盤的定價很難避開土地增值稅預征高額度區(qū)間，將對開發(fā)商資金到賬能力形成考驗，因而，有可能將部分成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。

　預征率較高5%，銷售方案需上報

所謂土地增值稅預征，是指納稅人在項目全部竣工結(jié)算前取得的收入，由于涉及成本確定，或其他原因而無法計算土地增值稅的"預征范圍"。今年5月，國稅總局曾下發(fā)通知，要求各地加強土地增值稅征管工作。通知明確，為發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對土地增值稅預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%。據(jù)專業(yè)機構(gòu)測算，每增加1%的預征額，可能造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約5%的凈利潤損失。

在市地稅部門昨日公布的調(diào)整方案中明確，土地增值稅預征率按不同的銷售價格確定。除保障性住房外，住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%。項目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價格按市房屋主管部門提供的數(shù)據(jù)為準。

此外，方案要求房地企業(yè)應當在規(guī)定時限內(nèi)，將房屋主管部門簽發(fā)的《商品房銷售方案備案證明》及"銷售方案"報主管稅務(wù)機關(guān)。對公告發(fā)布前已備案通過的在售項目，應于本月底前向主管稅務(wù)機關(guān)報相關(guān)資料。

　開發(fā)商坦言增值稅預征壓力大

申城樓市自進入9月以來一路回暖，截至上周，商品住宅周成交量連續(xù)10周上漲，同時也創(chuàng)下近49周以來的成交量新高。數(shù)據(jù)顯示，國慶前后，有近15個新盤開盤銷售。而"滬12條"新政公布已近一周，專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計，未來兩周內(nèi)，將有20余項目入市。與新政前相比，開發(fā)商推盤速度并不見明顯異動。據(jù)新浪樂居對本市30多個樓盤開發(fā)商的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，新政對其推盤策略沒有造成太大影響。該調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，受訪開發(fā)商中逾8成項目，還將維持新政之前的銷售定價策略。

而在"淡定"的外表下，土地增值稅預征率大幅度調(diào)整，以及預售環(huán)節(jié)從緊等措施仍然讓開發(fā)商叫苦不迭。上海寶華企業(yè)集團有限公司副總裁楊健表示，土地增值稅預征率已成為目前開發(fā)商較關(guān)心的調(diào)控措施。"若以去年區(qū)域商品住宅均價作為預征率參考值，那現(xiàn)在外環(huán)內(nèi)單價賣5萬元以上，外環(huán)外單價賣2.5萬元以上的新盤房源，開發(fā)商每賣一套房子就要被預征5%的土地增值稅，這將對開發(fā)商的資金到賬造成較大壓力。"據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，以近期推出即熱銷的豪宅"閔行星河灣"為例，若其開盤當日實現(xiàn)30億元銷售額度，按照較新的土地增值稅預征辦法，其需先期繳付的稅費要達到1.5億元。

此外，此次"滬12條"中還對商品住房項目預售應達到的工程進度標準作了調(diào)整，即完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑主體結(jié)構(gòu)《分項、分部工程質(zhì)量驗收證明書》，方可申請商品住房預售許可。由此將造成開發(fā)商資金回籠周期將延長幾個月，對開發(fā)商來說，資金鏈會受到一定影響。

開發(fā)商或?qū)⒉糠殖杀巨D(zhuǎn)嫁購房者

對于此次土地增值稅預征率的大幅提高，是否會讓開發(fā)商將成本轉(zhuǎn)移到購房者身上，市房管局局長劉海生表示現(xiàn)在還很難研判這一舉措能對房價起到什么作用。這一措施的出臺，主要是針對房產(chǎn)商的增值空間，房產(chǎn)商也有可能將部分成本轉(zhuǎn)移給購房者，這個很難說。

上海榮惠置業(yè)有限公司總經(jīng)理凌峻青表示，此次新政將土地增值稅結(jié)合房屋的銷售價格執(zhí)行差異化稅率，這對開發(fā)商資金影響很大。"從企業(yè)安全角度看，在銷售時開發(fā)商必然會重新評估增值稅預征大幅度調(diào)整對資金流造成的影響，不排除部分資金流較緊張的項目將部分成本轉(zhuǎn)嫁購房者的可能。"有分析人士指出，如今開發(fā)商對政策的吃透程度甚高，善于運用政策來維護自己的利益，"10月可能是今年年內(nèi)較后一個銷售旺季，尚未完成年報指標的房企應不會放棄趕這趟末班車，但大幅度讓利促銷的可能性不大。"

　(作者：張昱欣)