記者近日在江蘇、江西采訪時，多位基層國土部門干部向記者反映，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現(xiàn)國企制造新“地王”現(xiàn)象，地價紛紛超過2007年的歷史較高位。大規(guī)模出現(xiàn)的地價新紀(jì)錄不僅短期內(nèi)會拉動周邊房價上漲，在未來多年內(nèi)還會因自身成本過高而不斷刷新房價紀(jì)錄。

“國土部門并不希望土地價格越高越好”

上述不愿透露姓名的基層干部說，“業(yè)內(nèi)流傳國家4萬億投資計劃中，有2萬億經(jīng)過國企下屬的房地產(chǎn)公司流入了土地市場。一些國企拿地不計成本，今年拍出的新‘地王’可能會導(dǎo)致未來5至8年內(nèi)房價成本居高不下。民營企業(yè)經(jīng)過2007年的泡沫后拿地普遍比較理智。其實國土部門并不希望土地價格越高越好，那樣只會拖累一個區(qū)域房地產(chǎn)的健康發(fā)展。”

這名干部向記者介紹了今年南京市的幾塊新“地王”：9月8日，南京市河西新城區(qū)金沙江地塊拍出了15.92億的“天價”，其樓面地價高達7553元/平方米，雙雙創(chuàng)下今年住宅類用地的新高，該區(qū)今年一季度有的住宅售價還不到7500元/平方米。搶下該地塊的保利地產(chǎn)是由中國保利集團控股下的一家大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，自7月份以來已經(jīng)斥資63億元在全國5個城市拿地，9月8日是該企業(yè)進入南京的“揭幕戰(zhàn)”。

9月16日舉行的南京國土拍賣會上，江寧區(qū)九龍湖區(qū)域誕生了新“地王”，央企中冶置業(yè)經(jīng)過66輪爭奪，斥資3.42億元拿下了一幅地塊，樓面地價達到每平方米3910元，比萬科2007年拿下同區(qū)域一幅“地王”的價格還高了632元，成為今年江寧地塊拍出的較高價。業(yè)內(nèi)人士估算，項目建成后的成本會超過7000元/平方米。

國企“豪賭”土地引發(fā)新一輪房地股融資擴張

華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員張馳飛說，今年的土地市場像2007年一樣“地王”頻出，“北京地王”“上海地王”“深圳地王”“廣州地王”……，一路刷新歷史紀(jì)錄。但有所不同的是，今年央企手里錢多，而2007年是民企上市公司唱主角。

他向記者舉例：6月30日，中化方興以40.6億元競得北京廣渠門一地塊，成為北京“地王”；9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億元奪下了上海長風(fēng)地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，一舉奪下“中國地王”稱號。這比兩周前華潤置地35億元在嘉定剛剛創(chuàng)造的地王價整整翻了一倍。

同樣在9月10日，兩家國企招商地產(chǎn)和深圳華僑城聯(lián)手，以5.3億元總價拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面價為1.89萬元/平方米成交，刷新紀(jì)錄，成為深圳新“地王”。

國企四處購地、一擲億金的同時，引發(fā)上市房地產(chǎn)企業(yè)快速跟進，股市上出現(xiàn)新一輪融資擴張。張馳飛介紹，保利地產(chǎn)近期融資78億元，金地集團也完成股市融資40億元，萬科112億元增發(fā)計劃剛剛通過股東大會，綠城也有相應(yīng)融資計劃。

9月22日，民企再度創(chuàng)造“地王”，杭州綠城集團頭次進軍蘇州，便以61億元的天價拿下了蘇州金雞湖大道沿線兩個地塊。其中以36億的總價拍得6號地塊，樓面價28057元/平方米，預(yù)計該地樓盤價格將突破5萬元/平方米，成為江蘇新“地王”。

地價和房價高企帶來巨大風(fēng)險，較終購單的是老百姓

南昌市土地交易主任錢友庚說，今年2季度以來，南昌市的土地交易明顯活躍，現(xiàn)在每一宗地都有7至8家競爭。南昌市沒有有意抬高地價，但是開發(fā)企業(yè)的行為確實缺乏自律，不斷涌現(xiàn)新“地王”對行業(yè)并不是什么好事。

2007年南昌市出現(xiàn)了一批“地王”，可是到2008年底，有的地價只剩下原來的二分之一。今年有2007年拍賣的三幅地塊被退回來，有的開發(fā)商寧愿損失定金，因為承受不了高昂的土地成本。

錢友庚認為，今年許多城市的房價出現(xiàn)了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢是難以維持的，這也表明市場沒有進入健康的循環(huán)。“地王”頻出不是好現(xiàn)象，有的比周邊房價還要高，除了制造房價上漲外，過多的資金沉淀在房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的損害很大。

他認為，土地市場和房地產(chǎn)市場都有潛規(guī)則。國有企業(yè)不怕地價高，因為資產(chǎn)在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這里虧損那里能賺回來。上市公司需要相應(yīng)的業(yè)績來維持股價，反過來又迫使開發(fā)商以更高的價格去追逐更多的土地。房地產(chǎn)上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”惡性循環(huán)。“國企現(xiàn)在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統(tǒng)風(fēng)險較終要金融機構(gòu)和股民承擔(dān)，較終購單的是老百姓。”錢友庚說。

蕭條期間資產(chǎn)泡沫膨脹，對中國而言絕非福音

中國工商銀行資產(chǎn)管理部研究員張興勝說，中國的房價收入比是發(fā)達國家的3至6倍，住房租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值)超過400倍，而國際上公認的正常范圍為200至300倍。

目前，上海市已有13家樓盤銷售價格突破10萬元/平方米，周邊杭州、蘇州、南京等城市價格達到3萬元/平方米以上的項目比比皆是，這些都反映出我國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重程度。

江蘇銀監(jiān)局局長于學(xué)軍認為，比泡沫本身更嚴(yán)重的，是我國缺少抑制泡沫膨脹的有效機制和社會動力。抑制房地產(chǎn)泡沫主要依靠政府對市場投機活動的抑制，新加坡、英國、瑞典等國均有卓有成效的措施抑制房價。我國一些地方片面理解“增加居民財產(chǎn)性收入”的政策，鼓勵居民直接進行住房投資，將房地產(chǎn)作為社會投機工具使用，推高房價遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而抑制房地產(chǎn)泡沫就一直缺少出臺的社會動力，導(dǎo)致1993年、2006至2007年、2009年出現(xiàn)周期性的房地產(chǎn)泡沫。

專家們表示，資產(chǎn)泡沫總會破裂的，世界各國概莫能外。從美國發(fā)生的互聯(lián)網(wǎng)泡沫和房地產(chǎn)泡沫情況看，泡沫持續(xù)的時間往往比人們預(yù)想的要長，但泡沫破裂的速度遠遠快于人們的預(yù)期。

當(dāng)前經(jīng)濟尚未企穩(wěn)，全球經(jīng)濟還在蕭條期的情況下資產(chǎn)泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調(diào)整、社會預(yù)期改變，泡沫隨時可能破裂，將動搖市場信心，居民財富損失和金融機構(gòu)資產(chǎn)損失都會嚴(yán)重影響經(jīng)濟復(fù)蘇。

(作者：鄧華寧 葉鋒 李美娟)