年底恐慌中掀二手房交易潮

很多人士將這次需求突漲定義為“恐慌性需求”。在“我愛我家”西壩河分店,一位工作人員告訴記者,“較近一段時(shí)間交易量很大,房?jī)r(jià)漲得很快,一會(huì)一個(gè)價(jià),大伙都搶著購。像西壩河一片的二手房,剩下的已經(jīng)不多了。”據(jù)她介紹,現(xiàn)在這個(gè)地段的房?jī)r(jià)每平米較低價(jià)格也不會(huì)低于18000元。

在北京市朝陽房產(chǎn)交易,南方日?qǐng)?bào)記者看到,早上8點(diǎn)多場(chǎng)面已經(jīng)非常火爆。交易大廳里,每一個(gè)辦證的窗口已經(jīng)排上長(zhǎng)隊(duì)。記者了解到,早上6點(diǎn)鐘就有人來排隊(duì)。

在10月上半旬的二手房市場(chǎng)到處流露著冬天氣息的背景下,11月二手房市場(chǎng)又出現(xiàn)了交易量井噴的現(xiàn)象。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),10月下旬來的一個(gè)月時(shí)間內(nèi),北京二手房市場(chǎng)成交已經(jīng)突破3萬套。達(dá)到31224套,遠(yuǎn)超歷史較高的9月27534套,增幅達(dá)13.4%。11月份突破3萬套已成定局。

不僅是北京出現(xiàn)這樣的情況,全國各地的二手房都呈現(xiàn)出同樣火爆的現(xiàn)象。據(jù)南京我愛我家房產(chǎn)中介公司發(fā)布的數(shù)據(jù),11月1日—20日的20天時(shí)間,南京市二手房成交量高達(dá)8196套,預(yù)計(jì)南京11月份的二手房成交量將突破歷史紀(jì)錄。

擔(dān)心優(yōu)惠取消催生購房大軍

“交易量大增主要是優(yōu)惠政策的刺激、房貸優(yōu)惠的縮減、新房供應(yīng)量不足等多種原因?qū)е碌摹！痹趩柤岸址渴袌?chǎng)何以如此火熱時(shí),北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的張先生說:“我們手中的房源就剩下這么多了,可是每天來看房、打電話訂房的人卻比房子多得多”。

“其實(shí)房源并不少”,中國社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所博士李春頂顯然不同意這樣的解釋,“優(yōu)惠的可能取消才是使得近幾個(gè)月二手房火爆的真正原因。”

在李春頂看來,對(duì)于目前市場(chǎng)動(dòng)輒貸款過百萬來說,7折優(yōu)惠利息取消,利息增加將超過10萬。“大家在政策改變之前肯定會(huì)集中交易。”

另外,根據(jù)政策,二手房交易的營(yíng)業(yè)稅免征從今年1月1日起執(zhí)行至12月31日止。在這一期限內(nèi),房產(chǎn)證在2年以上的二手房交易時(shí),可減免5.55%的營(yíng)業(yè)稅。如今距離營(yíng)業(yè)稅減免到期只剩下一個(gè)多月。政策到期后,滿2年、不足5年的普通住房交易將必須多付一筆不少的營(yíng)業(yè)稅。而目前市場(chǎng)上都是由購家支付賣家費(fèi)用,如果按照150萬的房子價(jià)格計(jì)算,這一優(yōu)惠政策的取消,也讓購房者多掏近10萬元。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也驗(yàn)證上述諸多人士的分析。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示,由于對(duì)政府取消優(yōu)惠政策的擔(dān)憂,據(jù)北京銀行個(gè)貸部介紹,今年前10月,北京二手房商業(yè)貸款總額超過了去年的3倍。而截至11月15日,北京二手房成交量已經(jīng)達(dá)21.7萬套。這一數(shù)據(jù)已經(jīng)接近2006—2008年三年的總和。

目前二手房市場(chǎng)總需求存量已經(jīng)突破8.5萬,雖然房源的存量也上漲到了2萬套左右,但供需比明顯的從9月的1:3.8上漲到了1:4.25,甚至突破了8月的年內(nèi)較高峰1:4.2。

還有一個(gè)較重要的原因是,“房地產(chǎn)的大背景比較樂觀,很多人認(rèn)為房子還會(huì)升值,所以就爭(zhēng)相購購。另外國家放寬了對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制也可能是原因之一。”李春頂告訴記者。

“二手房市場(chǎng)交易量和交易價(jià)格的提升很可能進(jìn)一步推動(dòng)新房交易量和價(jià)格的上升。而且,由于北京有風(fēng)向標(biāo)的地位,全國市場(chǎng)都緊盯著北京的市場(chǎng),看到北京這邊房?jī)r(jià)漲了,一般也會(huì)隨之上漲的。國內(nèi)是個(gè)整體市場(chǎng),不能分開來看。但我是不太看好現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的”李春頂說。

泡沫一旦破裂將慘不忍睹

房?jī)r(jià)問題已經(jīng)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不滿推到了風(fēng)口浪尖。記者隨機(jī)采訪的數(shù)十名購房者都紛紛表示現(xiàn)在的房?jī)r(jià)太高了,承受不起。但因?yàn)閮?yōu)惠政策可能會(huì)被取消,購房者害怕要交多達(dá)十幾萬元的利息,而且擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)增高,只有下決心貸巨款購購了。

較近在北京西客站附近的蓮香園一帶購置面積大約90平米的三居室的張先生表示希望國家出臺(tái)相關(guān)政策抑制房?jī)r(jià)的瘋漲。幾年前,這里的房?jī)r(jià)還是1萬多元/平米,他都沒舍得購,等了很久之后,發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)是越漲越高,他剛成交的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了3萬元/平米。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),中高端二手房占市場(chǎng)的比例則由9月的22.9%上升到了26.4%,上漲了3.5個(gè)百分點(diǎn)。2萬元/平米以上房源的成交均價(jià)更是在10月全市房源價(jià)格微跌1.65%的情況下,由21850元/平米上漲到了22580元/平米,上漲比例達(dá)到了3.3%。

年末的房?jī)r(jià)正在上演著一出瘋狂大戲。越來越多的人士擔(dān)憂,瘋狂過后會(huì)不會(huì)帶來崩盤的慘劇?

“在2009年前幾個(gè)月二手房交易量下跌的時(shí)候,房?jī)r(jià)還是在上漲著。這說明房地產(chǎn)市場(chǎng)是存在泡沫的,房?jī)r(jià)高得不正常。”李春頂表示。

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的某位人士告訴記者,“房?jī)r(jià)未來肯定會(huì)有很大下跌。泡沫一旦擠破,將慘不忍睹。”

然而,作為購房的較普通的老百姓,我們看到的卻是房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升,究竟何時(shí)下跌誰也說不準(zhǔn)。

抑制房?jī)r(jià)瘋漲新政或?qū)⒊雠_(tái)

事實(shí)上,政策走向一直是樓市的風(fēng)向標(biāo),2009年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就是近期政策面中的焦點(diǎn)事件。而且,今年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提前了,從習(xí)慣上的12月改到11月底。近年來,經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)發(fā)生了很大的逆轉(zhuǎn)。

本次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將怎樣定調(diào)?會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響?會(huì)不會(huì)對(duì)目前瘋漲的房?jī)r(jià)“降溫”?

中國社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所李春頂博士表示“其實(shí)國家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)瘋漲的問題了,住建部也正在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)研,就是為出臺(tái)新政策作準(zhǔn)備的。從我掌握的各種信息渠道的反饋來看,政策將很快出臺(tái)。

接近發(fā)改委的一位人士告訴記者,未來房地產(chǎn)新政可能會(huì)集中在三個(gè)方面。頭先肯定是信貸上收緊優(yōu)惠政策,尤其是二手房的優(yōu)惠政策。其次是,對(duì)開發(fā)商實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管,對(duì)哄抬價(jià)格、囤地等行為嚴(yán)懲不貸。較后是要監(jiān)督房地產(chǎn)商的整個(gè)交易過程。督促他們加快交易。

但是,作為中國經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力,對(duì)于房?jī)r(jià)的打壓會(huì)不會(huì)將是以整個(gè)經(jīng)濟(jì)受損作為代價(jià),很多業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂。

李春頂也認(rèn)為:“如果宏觀經(jīng)濟(jì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)受到抑制而受到很大影響,我想國家也有可能收回對(duì)政策的調(diào)整。”