業界預計今年下半年二手住宅成交量會延續年中的冷清局面

2010年上半年全市二手房住宅網簽總量再度突破10萬套大關，達到了101924套，略高于去年同期水平。剔除網簽與過戶間可能存在的錯誤率以及過戶時的延遲，我愛我家市場研究估算，今年1-6月份北京二手房的實際過戶總量也將突破了10萬套。上半年，在二手房價率先下跌的背景下，**與教育樓盤保值性強，1年內新二手房投資客撤離較明顯，預計下半年跌幅將放緩。

上半年交易經歷三個階段

綜合來看，今年上半年市場交易狀況分為三個交易階段。1月1日至3月15日為交易階段。在經歷了2009年較后3個月市場因政策產生的恐慌性購房之后，二手房市場交易價格持續攀升，國家為了控制房價過快上漲而出臺了若干調控政策，導致交易雙方出現一定觀望情緒，又逢春節交易淡季，市場交易熱情在今年前兩月被明顯抑制，價格上漲速度也在二月份有所放緩。

階段為3月15日至4月14日。雖然兩會明確提出了嚴控房價的過快上漲，可是隨之而來的卻是北京市場接連出現地王。恐慌性購房需求再度重生。

第三階段為4月14日至今，這一階段國家、銀行和地方政府相繼出臺各項政策，其密度之大歷年來十分罕見。市場交易熱情被急劇打壓，部分地區出現了投資客集中掛盤出售現象。個別區域二手房價格出現明顯松動，購賣雙方再度呈現觀望。

**與教育樓盤保值性強

據鏈家地產市場研究部統計數據顯示，在交易的第三階段，北京二手房價格均出現了下降趨勢，其中核心四區中東城區下跌較快，自4月中旬新政后跌幅達到12.4%；石景山區下跌幅度，跌幅為13.4%；通州區、順義區在經歷了三四月的交易火爆之后受政策影響也較嚴重，其中順義區價格下跌達12.5%，通州區下降11.3%。

部分城區仍表現出強勁的保值能力。海淀區得利自身人文資源、教育資源的優勢，在“較嚴厲”調控政策的影響下房價僅僅下跌了5.5%，6月均價為25642元/平米。此次調控風暴中同樣表現保值的還有大興區，受**大興線即將年底開通運營的利好影響，房價僅僅下跌3.7%。海淀、大興兩區表現出的保值性也說明人文教育資源和交通優勢是物業價值體現的重要客觀因素。

1年內次新房投資者撤離較明顯

據鏈家地產市場研究部統計數據顯示，截至2010年6月，北京各建筑年代二手房價格表現出紛紛降價拋盤的特點。在不同年代的二手房中，1年內和2年內的新二手房跌幅較快，這兩類二手房價6月相對4月分別下跌了19.2%和15.2%。

鏈家地產市場分析師張月認為，自2009年以后，北京投資性購房需求呈現上升趨勢，其中許多新開盤的新建住宅成為了投資目標。受本輪政策打擊投資性需求的影響，此類型需求人群急需逃離，由此造成1到2年內新二手房價格出現跳跌。另一方面,20年以上的老公房因為自身地理位置相對優越，在此次調控頭一個月幾乎沒有受到影響，但是隨著銀行信貸政策的深入執行，尤其是對20年以上房屋的限制貸款，老公房若想逆市出手則很難以過高價格出售。

預計下半年跌幅放緩

綜合分析北京二手房市場的歷史數據和本次調控帶來的影響，業內人士預計2010年下半年北京二手住宅價格會繼續下跌，但跌幅會有所放緩。預計下半年整體跌幅會控制在9%至13%，全市整體價格會保持在17500元/平米左右。

預計2010年下半年北京二手住宅成交量會延續年中的冷清局面，隨著二手住宅成交價格的穩定，北京二手房市場成交量會出現小幅上揚，但整體市場仍呈現觀望態度。預計下半年市場交易量比上半年成交量會有下降，預計總體成交量在6萬-7萬套左右，較之上半年整體下降30%-40%左右。

偉業我愛我家市場研究表示，自4月至今，二手房價出現了12%左右的跌幅，當價格下降到購房者的心理預期后，二手房的成交量有望在第三季度全面回升。

■市場看點

高價二手房樓盤均價超4萬元/平米

據統計，上半年二手房高價樓盤前十名均價都超過40000元/平米，比當前約18500元/平米的均價高116%，并且在均價排名10名之后的樓盤都未進入40000元/平米門檻，可見前十名高價樓盤已與其他樓盤拉開了明顯的距離。