嚴厲的房地產調控政策或許會在下半年進行微調。

7月19日,國土資源部下屬中國土地勘測規劃院地價所發布今年季度地價監測報告,其中表示,房地產調控已經收到初步成效,受其影響土地價格上漲幅度在下降。但是需要關注持續的房地產調控使地方政府相關財政收入縮水,進而會影響到下半年保障性住房建設落實和供地計劃完成。

住房和城鄉建設部部長姜偉新7月17日在“2010年市長論壇”上表示,目前房地產調控中的一個主要問題是觀望情緒重,成交量小,必須繼續堅決執行抑制房價政策,才能打破觀望僵局。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉對記者表示,當前房地產調控仍然處于“糾結”階段,但是下半年房地產調控肯定要關注二三線城市商品房交易量和抑制一線城市房價的關系,以及穩定房地產投資和整頓房地產市場秩序的矛盾。

銷量、投資納入關注點

7月16日,備受關注的2007年全國總價“地王”長沙三角洲項目,終于揭開面紗,宣布年底開盤銷售。

2007年,北辰實業(601588,股吧)以92億元拿下該地塊,規劃建設面積520萬平方米。幾番騰挪之后,北辰已經付清了70%的地價款,獲得了后續開發貸。

北辰實業(601588,股吧)董秘郭川透露,長沙三角洲項目曾經作為“地王”,備受國土部關注和監督。

2010年7月16日,北辰實業副總經理曾勁宣布該項目已啟動建設80萬平米,一期30萬平米即將開盤銷售,這讓監管部門多少松了一口氣。

而在此時,北京的廣渠路36號地等一線城市的“地王”們,大部分依然沒有動工或進入銷售期。

而讓曾勁敢于逆市開盤的原因,除了監管部門的緊逼外,還有長沙上半年火爆的銷售市場:上半年長沙房屋銷售面積832萬平米,超過了北京的570萬平米,僅有不到500萬市區人口的長沙,房屋銷量竟然超過了2000多萬人口的北京,這不得不說是房地產新政調控下的一道獨特風景。

實際上,不僅長沙如此,大連、石家莊、營口等二三線城市,今年1-6月份房屋銷售面積都出現了大幅度上漲。

據國家統計局發布數據,今年1-6月份,河北商品房銷售面積同比增長68.8%,遼寧增長31.5%,吉林增長41.2%,海南增長121.7%。而北京交易量卻減少了31.5%,上海減少了35.8%,浙江減少了12.4%,廣東減少了3.2%。

在全國形勢上,這一數據并不樂觀,房地產市場總體表現為量跌價滯。

長沙“地王”順利開發,與一線城市“地王”閑置形成了對比。

住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為,房地產新政的準確打擊點是一線城市和其他部分房價上漲過快的城市,而諸如營口、長沙這樣的城市不屬于此類,因而限制三套房貸等政策制定比較寬松,反而成了“國十條”調控的受益者。

保證二三線城市穩定的房屋交易量,對繼續推行“國十條”政策相當重要。當前對土地財政依賴比較大的是二三線城市,而這些城市能保證較好的交易量和開工量的話,就能抵消一部分房地產調控帶來的固定資產投資下降問題。北京、上海等一線城市對土地財政依賴不大,能繼續抗受嚴厲的調控政策。

而近日的高層講話,也不斷滲透出對房屋交易量的關心。

國務院總理 7月16日在北京表示,對于房地產政策,政府將繼續管好房價,也鼓勵和支持自住和改善型購房消費,特別是中小套型商品房消費。

一位參加了“2010中國市長論壇”的人士對記者表示,姜偉新在當天的講話當中,除了表達政府繼續堅持遏制部分城市房價上漲勢頭的決心外,也強調了調控帶來的觀望和僵持局面,不宜持續太久,需要打破觀望情緒,提高普通商品房的銷售量。

而要穩定全國商品房銷售量,顯然不能從一線城市放松調控入手,只能想辦法穩定二三線城市目前還不錯的商品房銷售局面。

顧云昌表示,下半年房地產調控除了要穩定商品房銷售量外,較重要的就是穩定房地產投資規模。

今年上半年,全國房地產投資同比增長38.1%,雖然有不錯的增長,但是持續調控下,地方住房保障投資是否能夠持續,房地產投資規模能否持續,將成為下半年的調控難題。

姜偉新表示,今年已經安排了600多億元支持保障性住房建設,以保障性安居工程拉動房地產投資,是重要的調控策略。今年8-10月份,住建部將對地方保障性住房建設工作進行檢查,對于超額完成建設計劃的,給予額外的資金獎勵。

壓房價方向不變

住房和城鄉建設部政策研究副主任王玨林在金泰地產“頭屆中國濱海城市運營和發展趨勢論壇”上表示,今年三四季度是房地產行業的關鍵時期,因此無論地方政府還是房地產企業,都會在這個時間段里采取較大的策略調整。

　金泰地產副總經理謝蘇明也對記者表示,大部分房地產企業年底都有較大的資金回款壓力,加之調控政策繼續從緊的預期基本確定,預計三季度新樓盤開盤量會比較大,尤其是二三線城市的項目。

曾勁也向本報記者表示,長沙這樣的城市,由于房價比較平穩,暫時還不是“國十條”調控確定的房價城市,因此很多大型房地產企業都加快了進入長沙這樣二三線城市開發的力度,也因此帶動了二三線城市房屋供應量增加,供銷兩旺。

但是,一旦這樣的城市房價上漲過快,而被住建部列為調控城市,則其出臺地方性調控政策,對本地房價進行調控,就再所難免。

大連、青島、天津等城市都是這樣的例子,而一旦出臺了諸如限制三套房購購等政策,本地樓市交易量會立即陷入低迷。

王玨林表示,下半年房地產調控政策需要考慮保持房地產投資穩定增長和房屋銷售量的穩定,但是“國十條”的主要調控方向是抑制房價過快上漲的城市房價,這個調控方向不會變。

而姜偉新也在上述“2010年市長論壇”上強調,政府會堅決執行遏制部分房價過快上漲的決定,否則會失信于民。

除了繼續壓制熱點城市房價外,住建部下半年的另一工作就是加大對房地產市場秩序的整頓。這被看做是壓制城市房價反彈的重要工作,然而,這項工作落實情況并不理想。

按照住建部要求,必須將所查處的情況上報住建部,還要將囤地捂地、炒高房價等行為的開發商名單上報住建部。

姜偉新表示,目前僅有13個省市上報了查處房地產市場秩序行動的結果,住建部將督促其他省市盡快上報。

記者獲悉,對于繼續打壓房地產市場囤地炒地和抬高房價的行動當中,國土部也將進行配合。

目前,國土部正在和銀監會對囤地和閑置土地的房地產企業進行梳理,全國1436宗土地進入監管視野。

(作者：賈海峰)