“切實增加住房有效供應,堅決抑制投機炒作行為。”這是國務院副總理 在較近八天內先后兩次講話的主要精神。一方面要求增加保障房及商品房的有效供應，另一方面則更加明確了打擊投機炒房的決心，受到了市場的高度重視。

事實上，較近一段時間，中房協“暫停房地產后續政策的建議”，以及一些開發商豪賭“金九銀十”的逆勢上漲，讓號稱史上較嚴的房地產新政處境尷尬。正因為如此，決策層才罕見地密集指導房地產工作。目前看來，土地市場的清查、預售資金的監管似乎都在表明一個態度：房價不降，調控不止。

　樓市價格八月反彈 高端項目帶頭漲價

對于北京、上海、廣州這樣的一線城市來說，樓市調控政策在經過近4個月的消化之后，在8月份出現了輕微反彈。以北京為例，據亞豪機構統計，房價漲幅連續三個月小幅回落之后，7、8月的預售均價明顯提升。成交量方面，8月中上旬北京市商品住宅期房共成交2967套，環比7月同期增加2.7%。8月中上旬北京市商品住宅整體成交均價為20726元/平方米，環比7月同期每平方米上漲了16.1%。

成交均價的明顯反彈與幾個高端項目的開盤不無關系，例如位于東北三環的某在售項目，成交均價為60163元/平方米，相比7月份漲幅為5000元/平方米。豐臺區的萬年花城較新一期的預售均價為29999元/平方米，與今年4月份相比每平方米上漲了5000元。

“如果沒有更進一步的降價壓力，那么樓市在‘金九銀十’期間出現更大幅度、更大范圍的反彈將在所難免”，一位不愿透露姓名的開發商如此表示。就連一向說話無忌的華遠集團總裁任志強，也不止一次公開呼吁開發商“還是從了吧，以降價換取銷量?！?p>　

　土地清查、預售金監管 后續政策開始走上前臺

目前，搏預期，拼未來，豪賭政府調控放緩的大有人在。于是， 副總理八天內先后兩次表態抑制投機炒房，原本霧里看花的后續調控政策也開始走上前臺。

頭先是國土部門公布了1457宗限制土地黑名單，并開展問責風暴，加快清理查處工作。這也直接導致了8月17日房山兩個地塊的再次“流標”。

中原地產張大偉表示，對限制土地的清查明顯影響了開發商的拿地熱情，以北京為例，截至8月17日，共出讓土地137塊，其中新政以后出讓70塊，樓面價則明顯出現下調，住宅的樓面價從新政前的12258元，下調到了新政以后的5113元每平方米。下調近6成。溢價率更是從新政之前的110.6%下調了大半，目前的溢價率僅為23.2%。

　另外，“無形的手”開始伸向開發商的“小金庫”——預售金。有消息稱，北京市正在制定《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，其核心內容就是開發商不得直接收存預售資金，而是由購房者直接將其打入監管賬戶。同時，預收款將被分成基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節點，并由監管部門對其進行監管。

“預售金監管的影響不亞于‘國十條’?！边@是北京許多開發商的切實感受。中經聯盟秘書長陳云峰表示，大多數開發商不會只做一個項目，所有上市公司的業務也不局限在一個城市，這些房企一般都會采取“將預售款在集團內統一調動，多余資金用于拿地、開發新項目。一旦加強了預售款管理后，這個項目預售的錢只能存不能挪用，其他項目的發展就要靠‘高利貸’了，其影響相當于將企業全部自有資金費率提高了7-15個百分點。等同于在開發商的資金鏈上套上了一道厚重的枷鎖，數據顯示，今年1-7月，全市房地產開發企業本年到位資金為2994.9億元。其中，金融貸款707.8億元，下降了45.5%；自籌資金963.8億元，增長了1.2倍；定金及預售款771億元，占比達25.7%。在貸款收緊后，預售款就成了開發商資金來源的另一重要途徑。

中原地產華北區董事總經理李文杰對此表示，房地產行業作為資金密集型行業，其自身的發展很大程度上依賴于資金供給的松緊程度，一旦資金供給受到限制，肯定會對房地產市場產生影響。收緊開發商的預收款，就相當于收緊開發商的自籌資金比例，在已經因為貸款收緊而增加了自籌資金比的開發商來說，預售款管理將提高自籌資金比10%以上，很可能導致開發商為了加快銷售節奏而降價推盤。

銀行可承受的房貸壓力提高到50% 上市房企將率先降價

日前,交通銀行副行長錢文揮在2010年中期業績報告會上披露了較新房貸壓力測試結果。錢文揮表示,即便在房地產下跌50%的極端情況下,交通銀行對房地產貸款不良率上升約1.6個百分點,個人按揭不良率增加約1.2個百分點?？傮w而言,不良率的增長仍相對較小,風險仍舊可控。

無獨有偶，其他銀行進行的房貸壓力測試結果也非常樂觀,普遍從年初測試的可承受30%的壓力普遍提高到現在的50%左右。銀行可承受房貸壓力的提升,將極大地促進房地產調控政策的落實,而且這種落實是在能夠完全防范金融風險的前提下進行的。

另外，較近國家明確“房產宏觀調控政策不動搖”的基調，直接打碎了一些開發商抱有的調控政策放松的期望。

“船大難調頭”，看清形勢的上市房企，由于對流動資金更加依賴，仍將是下一波“降價潮”的發起人。中原地產對八大城市7月銷售量較高的40個樓盤進行的調研顯示，上市房企如保利、萬科、金地、招商、中海等旗下項目的價格均出現松動，并且成為當地的熱銷盤。

以北京為例：較近大興及房山的部分新盤項目均采取以低價換銷量的策略。從而影響了整個北京樓市。未來將有更多的上市房企低價開盤，頭次影響，拿地成本相對更低的各中小開發商也將隨行就市，這將使得北京其他區域也將出現明顯的商品房價格戰。

　“金九銀十”或迎降價潮

北京市場在頭輪調控之后，二手房價出現了普降，但新房市場依舊堅挺。那么，輪調控之后市場又會有怎樣的反應？

21世紀不動產分析，由于大量原本預計在上半年入市的項目，被延期至下半年入市?，F在出臺這些政策，正好能給下半年樓市增加更多的壓力?！霸S多開發商都等著9、10月份沖全年的業績。這樣一來，競爭將會更加激烈?！鳖A計今年的“金九銀十”，京城樓市有可能會迎來大規模降價潮。

“在給開發商施加政治和資金壓力的同時，還能緩解未來的供需矛盾和房價預期，對房地產市場調控意義巨大?！?1世紀不動產認為，在9、10月份將會有大量的新房項目入市，其中不乏會有低價開盤者，有一些老項目后期，會比以前賣得還便宜。

輪樓市調控二手房率先做出降價反應，輪調控二手房是否迅速做出反應呢？據我愛我家的數據顯示，近期受政策影響，二手房業主降價出售的意愿更加強烈，隨著二手房掛牌價的再次下調，二手房的議價空間也逐漸增大到3%-5%，熱點區域的二手房議價空間也可以達到3%-4%。