“地王”再躁動 誰是樓市泡沫幕后推手

2009年和今年年初，“地王”頻出，不斷“創造”拿地總價和樓面價格的較高紀錄。4月17日新“國十條”的出臺，標志著新一輪樓市調控的開始，終止了以央企為代表的、一幕幕“財大氣粗”的拿地鬧劇的上演。8-9月份樓市出現“小陽春”，也在“9·29”樓市二次調控中戛然而止——“銀十”神話并未上演。然而，樓市暫時的冷清并不代表房價就會下跌，而更為“尷尬”的是，11月下旬開發商們已經按捺不住拿地熱情。就在11月25日，證監會副主席莊心一對外接受采訪時表示，房企重組已暫停，但當外界紛紛猜測開發商資金鏈緊繃程度時，開發商卻出手拿地——一日三地同時誕生新“地王”！

11月26日，住房和城鄉建設部副部長仇保興，在公開場合提及房價過高過快增長將會引起四大問題：房價過快增長易引發資產泡沫，若泡沫破裂易導致居民出現“負資產”，影響社會穩定；另一方面會引致投資投機性需求旺盛，對實體經濟資金需求產生“擠出效應”；而房價過高，超出居民平均收入水平易引起社會公平和穩定，另一方面則會導致房價過高的城市或地區被“邊緣化”。

《證券日報》記者采訪人大經濟學院副院長劉元春，他認為供需失衡不過是目前房價過高過快增長的直接原因，而表象的背后，是更為深層次的制度問題。房地產市場如同一個患有“綜合癥”的病人，表面癥狀之下，糾結著多種問題，短期調控政策只能是“治標不治本”，政策的可持續性和執行的有效性，以及較終改革現有的制約房地產市場發展的制度因素，方有“妙手回春”的可能。

高房價與“剛需”無關

中國城鎮化發展過程，必然會使越來越多的“進城”居民渴望擁有一套屬于自己的住房。而在現行土地供給有限且被壟斷的情況下，住宅市場處于供需失衡狀態。而房地產開發商打著“剛需”的口號，一邊謹慎地繼續拿地，一邊以此作為應對政府宏觀調控這只“看得見的手”的借口。高通脹背景下，住宅能夠保值增值，幾乎成為房地產市場普遍信奉的“金科玉律”，公眾普遍預期已經形成，出現房價下跌時停手觀望，卻在房價上漲時追漲購購的“怪”現象。而現行政策調控能否引導公眾回到理性預期狀態，難度似乎極大。

12月1日，《證券日報》記者采訪了曾拋出房價下跌20%論的專家之一，中國人民大學經濟學院副院長劉元春。針對所謂的“剛需”，劉元春認為這本身就是一個錯誤的概念。任何一種需求，都是需要投資者在自身收入的約束下，對價格進行權衡而后，做出自身效用化的滿足后的選擇。劉元春認為，所謂的“剛需”，其真正的含義是消費者的自住型需求。在他看來，商品房的特殊性在于，它可以作為一個耐用的投資品存在。而不存在所謂“必須”購購一說，“剛需是一個錯誤的概念，哪里有剛性需求呢？”劉元春認為，所謂“剛需”支持房價理論的提出，“對解決問題是沒有好處的。”

那么，如果所謂“剛需”就是自住型需求，那么所謂“剛需”支撐房價說，翻譯過來就是居民為了能夠擁有一套住房，而使得房價居高不下，自己抬高自己購購商品的價格的說法，豈不怪哉？

誰是樓市泡沫幕后推手

真正推高房價的，在劉元春看來，是房地產市場的供需失衡的現狀；而深層次的原因還在于制度問題：其中，“供求不平衡的問題還比較嚴重”，供求失衡引致房價上漲。當這一預期形成后，交替作用下房價投資投機行為出現。劉元春還拋出一個疑問，在完全的市場經濟環境下，供需失衡引起套利行為出現本是一種正常現象，某種程度上有助于改變市場供需失衡的狀態。但是，目前投資投機行為已經有引致房地產市場“泡沫化”的風險，原因又何在？

在他看來，一是由于我國土地市場上存在著商品房土地供給與工業用地、商業用地存在政策上的不一致。而現如今流動性過剩和通脹背景下，資金涌入房市以求獲得高額回報不足為奇。

業內普遍認為，存在房地產市場的利潤率至少在40%左右。而萬科的王石曾認為，過高的利潤空間往往意味著風險。話雖如此，資本的逐利性從未能阻止他們去冒險，包括萬科在內。

即使在市場普遍認為政府此輪調控是“超預期”的，而樓市“新政”也力求對開發商資金流進行圍追堵截，但是總會有投資方愿意將資金注入，為房企“輸血”：股市再融資受阻、銀行信貸緊縮、預售款被監管？不怕，還有房地產信托和外資幫忙。公開資料顯示，僅6-10月份期間就有至少37家上市房企或以股權質押、轉讓，或以債權收購方式“繞道”信托融資，其中就包括浙江廣廈，在11月末委托華奧國際信托發行一只規模高達17.46億的集合信托產品。而有業內人士稱浙江廣廈一直處于資金鏈緊張狀態，其經營情形不能稱之為良好，信托資金似乎有“饑不擇食”之嫌。更遑論外資也在房地產市場游走，想趁機分一杯羹。

“地王”再度涌現之專家看法

在人大經濟學院副院長劉元春看來，“地王”再度回歸，是一種正常的現象。他認為這一方面說明房地產開發商的資金還談不上緊張，而流動性過剩的大環境下，資金涌入土地市場不過是資本逐利的正常表現而已。至于所謂“逆勢躁動”一說，劉元春認為此次樓市調控，仍舊未觸及到更深層次的制度問題，地方政府作為土地市場的利益相關方，出現調控政策執行不力、陽奉陰違的情況亦屬平常。

華創證券地產分析師楊現領，在接受《證券日報》記者采訪時則指出，地王的再度出現有兩個信號意義：其一是從開發商的角度看，地王本身即代表著他們對未來市場的判斷，這是一種市場行為，預示著資金流狀況較好的開發商對后市仍積極看好，布局未來；其二是從政府調控的角度看，歷次調控之所以難以有效抑制房價，根本原因即在于地價難以下跌，地方政府對土地財政的依賴仍難以弱化。這在部分程度上也反映出，當前地方政府“以土地經營城市”的理念未能改變之前，房地產調控也只能是階段性的，調控的壓力也將持續存在。

各地“地王”逆勢躁動，表明部分房企的確“不差錢”；同時，似乎也昭示著調控之路愈發漫長修遠。

樓市調控徘徊在“疏”“堵”之間

《史記·夏本紀》篇記載，帝堯之時，洪水滔天，百姓不勝其苦，群臣推舉鯀對洪水進行治理。據傳，鯀以土“堙”（堵塞）洪水，九年而“功用不成”，反致九州動亂。而其子禹受命治水后，順應規律，以一個“疏”字訣，歷經十三年的時間治水成功，開山拓地之余也對各地情形進行了解，能夠因地制宜而終平定天下。

“疏”與“堵”，因手段不同而致結果相悖的程度，一至如斯。而在記者看來，“限購令”以及阻止過剩的流動性進入到房地產市場可以說起到的是“堵”的效果——

住建部副部長仇保興言簡意賅的概括了“調控難”的6大原因：一是城鎮化發展帶來的對住宅的旺盛需求；二是民間資本投資領域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合；四是房產持有環節稅收的制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴；六是中國各地區經濟發展不平衡。

上述問題糾結在一起，“限購令”并不能長期阻擋中國人民購房的熱情，更何況各地“限購令”已快到期？而流動性過剩只能引導而不能有效阻止其流向何處。諸多專家提出要為過剩的流動性尋找一個“池子”，只是尚無結論。似乎可以這樣認為，對流動性過剩采用“疏導”的辦法，可謂長遠之計，只是實施要相對困難，短期內尚無良策。

而劉元春在接受記者采訪時指出，調控政策應以打擊投資投機性需求為主體，恢復房地產的制度型功能為目標。但是，如果政府不能夠使得房地產市場的供求關系出現逆轉的話，“短期的行政政策很可能較終以失敗而告終。”他更進一步地表示，短期內，依靠調控手段將房價“平移”下來，政府需進一步的進行供給放量，為未來進一步的制度調整留下空間，應該說，“在一種策略上來講，是必要的。”問題的關鍵在于，政府能否大規模的供地以及政府能否進行深入的制度改革。

“而顯然的”，他指出，“制度問題并非一朝一夕，而且必須在供需相對平衡的情況下實施才會有效。” 　　多部委聯手出擊調控樓市 地產商為何應對有術 　　“4·17”新“國十條”出臺之際，房地產市場并未有如今的反應。顯然的，市場與公眾都低估了政府對此輪房價快速上漲的決心。

住建部副部長仇保興，在中國城市科研會住房政策和市場調控專業委員會成立大會曾表示，我國房地產調控已嘗試“十八般武藝”：1998年是刺激住房消費，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供給。

只是，雖然“十八般武藝”全部用上，似乎目前樓市調控效果仍舊差強人意。房市量升價不跌，而各地地王已開始按捺不住拿地熱情，“躁動”不止。

自住型需求亦“受傷”

對住宅需求方的調控較具有“計劃經濟”色彩的莫過于“限購令”了：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。而上海、深圳和北京率先頒發限購具體細則。不過，這一規則有效性似乎不大，11月下旬，全國樓市再現止跌回升，業內人士認為與“限購令”到期不無相關。

而對需求方造成更為長期影響的，是頭付提高至30%、差別化信貸以及利率的上調。長江證券研究報告指出，現行信貸政策不僅對投資投機性予以打擊，自住型需求也有影響。其中，頭付上調對自住型需求的影響更大，而利率上調則對二套房影響較大——“自住型需求對頭付的敏感程度要超過對利率的敏感程度，而二套房對于利率優惠則更為敏感”。

長江證券頭席地產分析師蘇雪晶在報告中還具體列出利率從7折提高至8.5折時，“10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別上升了4.22%、6.12%、7.87%”。而當貸款利率由8.5 折變為1.1 倍之后，“ 10 年期、15 年期

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