小到一片土地，大到一個國家，都要講究投資運營。因為，時間都有限的，而效益是現實的，品牌不可不要，利潤不能不顧。

任何計劃，缺不了投資運營的具體實施，投資運營能讓計劃從理想變為現實。

起點站：初識投資運營

一個項目從投資到運營要經歷相當漫長的馬拉松式賽跑。從投資興趣的產生到項目的建成交付使用，中間要經歷三階段五期。按時間分：開工準備、工程建設、開業運作三個階段；按具體的工作內容分：投資決策與合同簽訂期、管理架構與運作策劃期、開工準備與政府審批期、資金運作與建設工程期、開業準備與運作期；五個工作期各自獨立，卻又相互起承，形成一個完整的工作流程。

中間站：案例對接投資運營

投資決策
投資商對一項旅游資源或項目感興趣，到決定進行旅游投資，需要一個投資決策的過程，這一過程較重要的是對旅游資源的評價、及對旅游項目開發價值的評價，因為資源不等于市場，資源的好壞并不是決定項目運營好壞的先進標準，對旅游資源的考察應考慮運營的可行性和獲取收益的客觀預見性，可從三大效益（經濟效益、社會效益和環境效益）和六大條件（景區的地理位置和交通條件、旅游資源景物和景類的地域組合條件、景區旅游資源容量條件、旅游客源市場條件、旅游開發投資條件和施工難易條件）著手進行投資評價。在此階段，應聘請專業的旅游投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環境、政策考察之后，提交《旅游項目投資可行性研究報告》，對擬投資開發的旅游資源進行科學客觀的診斷，以作為決策依據。

奇創目前正著手《昆明玉龍灣運動休閑主題社區總體規劃》，該項目的前期投資決策可提供案例借鑒。

（1）緊隨城市發展定位：昆明太平鎮在不到五年的時間三易規劃定位稿，做了多稿的規劃，一直在迷茫中探尋城市的發展定位，終于這兩年在對接北京08年的奧運中尋找到了發展契機，找到太平新區今后的方向，即以休閑體育產業為其特色定位。在這個過程中，任何領域的投資商的介入，都不得不面對一個事實，那就是對政策和城市發展定位上的把握，想要該鎮項目投資，必須緊跟城市發展的大方向，在項目的開發過程中才能借大品牌的熱量發展自已。

（2）審視外部區位優勢：昆明玉龍灣項目位于昆明市所轄的安寧市太平新區規劃范圍，距昆明市區21公里，經昆安高速與昆明、安寧相連。由于與昆明的距離較近，在與云南其他景點的比較中，獲得了區位的領跑優勢。

（3）探尋內部資源特征：玉龍灣在90年代建立了有一定影響力的影視拍攝基地和當時的人氣景點玉龍灣休閑公園；目前龍坊水庫內部資源幾乎保持原生態狀態，為今后發展體育休閑旅游度假產業提供了優越的條件。
應該說玉龍灣項目的投資找到了一個很好的發展處女地，對于資源、市場、交通、環境、政策方面的把握都比較到位。確定對該項目的投資，使睿龍公司和滇池高爾夫的發展進入了一個新的里程，為公司提供了新的利潤增長點并促使企業走向多元化發展提供了強有力的動力。

合同簽定和基礎管理

有了項目的投資意向和項目投資的可行性研究報告后，就進入了合同簽定階段，在該階段應聘請專業的律師或者律師團隊作為法務咨詢，同時應該組織有旅游項目運營實戰經驗的專業人才參與到過程中，以保證簽署的合同能程度的保證業主的權利，并對景區今后的實際運營產生有利的促進作用。在合同簽定過程中，可能存在對項目的整體定位及發展方向要與主管部門進行多次溝通的過程，此階段也可以請專業咨詢公司介入其中，來給出具有前瞻性的、同時具有可操作性的發展戰略定位及發展方向。

等合同簽定完成之后，則應進入項目的工程管理階段，著手組建開發管理團隊，并建立開發運作的基礎制度。

建設工程設計階段

本階段屬于基礎管理的一個分支，但由于其重要性，有必要單獨拉出來做強調。本階段既有戰略層面也有戰術層面，應該說戰略層面主要在于策劃方面，是為達到戰略目標及達到目標的途徑和手段的總體謀劃；戰術層面包括規劃和施工圖設計方面，是為達到戰略目標所采取的具體行動。我們說要打贏沒有硝煙的戰爭，要靠戰略和戰術的相互配合。

從戰略層面上說，策劃幫景區解決了主題定位、市場定位、游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等問題。

從戰術層面上說，規劃和施工圖設計以更具象的載體和更科學合理的布局解決戰略上的產品落實，映襯戰略層面的可操作性。此階段須請專業的旅游項目開發咨詢顧問公司和專業的規劃設計公司，提供科學客觀、符合開發商利益的策劃報告和規劃設計成果。同時為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制《旅游項目建設可行性研究報告》及后期的《旅游區總體規劃》和《旅游區詳細規劃》等。

資金運作與招商引資

在項目的策劃和規劃完成后，整個地塊不再是原始股，而是有著勃勃生機的績優股，土地價值也隨之上揚。此時資金運作與招商引資就啟動了。

對于投資商來說，對景區的投資開發，包括自由資金投資和招商引資兩部分，由投資商獨立投資綜合性旅游項目，既不經濟也不可能。一個成功的企業，應該是一個善于借助外力搭建融資平臺的企業。特別在企業進入旅游地產、旅游景區這類新興朝陽行業時，由于對該行業的一無所知或知之甚少，此時急需借助一個能提供全程跟蹤服務的、有國內知名品牌的平臺，使得企業能借力使力，發揮更多的能量，少走彎路，獲取更多的效益。此類平臺如：奇創機構成立的“中國旅交所”，其專業化的團隊及國際化的視野，所鑄就的平臺越來越為投資企業所推崇。通過專業化的平臺，企業資本金投入的價值實現得到充分保障，通過杰出的策劃引入其它投資人及銀行，進而控制開發大局或委托專業機構實施有效開發，將企業風險降到較低，實現的長期盈利目標。

建設投資之前，應該確定合作伙伴，落實投資啟動資金。一般而言，項目建設資金不能全部靠企業自有資金，應積極進行融資和招商引資，用恰當的啟動資金起動項目，利用項目融入建設資金。信貸資金是建設資金較重要的籌措來源，根據投入前期資金與建設需要資金的缺口，應積極進行銀行融資。在不失控制權的基礎上，投資商可根據對項目的安排，應該把項目主體設計為有限責任公司，并爭取引入戰略投資人，以擴大公司資本金。對于項目的附屬工程，如景區的接待設施和服務設施，應拿出一部分項目進行招商引資，引入相關的專業投資人，對索道、游樂設施、酒店等等子項目進行合作或獨立投資。

工程建設和開業運作

在資金到位后，項目可以根據引資的具體情況，對項目的建設時序進行調整。先期一般應先打造人氣，即開發建設大眾型的項目，聚集人氣形成小品牌；二期項目開發著重打造商氣，即引入商業設施類的項目加以布局建設；三期項目開發主要以打造地氣為主，即開發度假難度較大的，以及一些難以把握的大型項目等。

在一期項目的建筑竣工前，應做大量的準備工作。包括：籌集運營資金；招聘、培訓員工；采購生產物資，建立供貨渠道；制定營銷計劃；健全規章制度。

市場營銷是景區運營中非常關鍵的步驟，景區的效益主要體現在吸引更多的游客前往參觀旅游和休閑體驗，以獲取投資商的，而吸引游客的方法論核心和杠桿就是市場營銷。建立營銷隊伍是基礎，進而理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等，以達到一炮打響的目標。

終點站：投資運營產生多種功效

通過合理有效的投資運營，快速地建立投融資渠道，保證工程的如期完工，建立健全的項目團隊，利用品牌營銷手段鑄成了品牌，從而獲得效益的化。品牌的成功樹立和推廣，某種意義上講，是項目投資運營成功的標志，也是項目可持續發展的方向。

抓住機遇，鑄造品牌——國家大劇院
舉世矚目的國家大劇院是中國政府面向21世紀投資興建的大型現代化文化設施。國務院于1998年4月正式批準立項建設。國家大劇院是我國新時代的標志性建筑，是具有世界 水平的大型藝術。其位于北京人民大會堂西側，建筑面積14.95萬平方米，北側地下停車場設施約4.5萬平方米。為滿足多種藝術表演形式的需要，國家大劇院由歌劇院、音樂廳、戲劇場及相應的配套設施組成：歌劇院主要演出歌劇、舞劇、芭蕾，觀眾席2416座；音樂廳主要演出交響樂、民族樂，觀眾席1040座。

國家大劇院由法國建筑師保羅·安德魯主持設計，設計方為法國巴黎機場公司。國家大劇院建筑屋面呈半橢圓形，由具有柔和的色調和光澤的鈦金屬覆蓋，前后兩側有兩個類似三角形的玻璃幕墻切面，整個建筑漂浮于人造水面之上，行人需從一條80米長的水下通道進入演出大廳，通道兩側被規劃為藝術博物館、藝術品商場等。大劇院造型新穎、前衛，構思獨特，是傳統與現代、浪漫與現實的結合。這座“城市中的劇院、劇院中的城市”計劃以一顆獻給新世紀的超越想象的“湖中明珠”的奇異姿態出現。

點評：國家大劇院，于中國舉辦奧運的時機投資建設，聘請世界 的設計師。其具體意義，在于向世人展示新中國改革開放多年來的成就，同時由世界知名設計師主筆，本身也在利用保羅·安德魯的品牌鑄就中國城市新標志的品牌。

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