提要：10月13日，合景泰富地產有限公司（1813.HK）宣布增加廣州增城項目“譽山國際” 權益至100%。該公司將以8億元人民幣的代價收購東凌集團在該項目中的權益，另外16.95億元則用來受讓東凌集團債權。

　　10月13日，合景泰富地產有限公司（1813.HK）宣布增加廣州增城項目“譽山國際” 權益至100%。該公司將以8億元人民幣的代價收購東凌集團在該項目中的權益，另外16.95億元則用來受讓東凌集團債權。

　　而少為人知的是，以24.95億元代價收購的項目“譽山國際”在相當長的時間內處于“五證不全”、違規操作的狀態中。盡管項目部分樓體施工早已進行，但截至10月21日，該項目規劃許可證還沒有著落。

　　除“譽山國際”外，合景泰富在蘇州和北京的多處項目在銷售模式上，也因為在取得預售許可證前就收取高額意向金，被法律界人士指為違規。

　　超級大盤問題不斷

　　據了解，增城項目“譽山國際”是合景泰富2009年下半年主推的項目之一。項目總占地3000畝，總投資額約110億元。定位為“配套的城市大綜合體”。

　　事實上，“譽山國際”可以說是當之無愧的超級大盤。其255萬平方米的總體量令收購完成后的合景泰富土地儲備增加到734萬平方米，并因此引起了資本市場的積極反應——大福證券等機構相繼調高了該公司股票的目標價，并提高了相應的資產凈值。

　　但這個剛被合景泰富收入囊中的“巨無霸”目前正陷于五證不全、違規操作的泥潭中。

　　據接近合景泰富的消息人士透露，5月中旬，譽山國際項目開發部向上級匯報了增城項目當時存在的部分問題，其中包括“暫未取得《建設工程規劃許可證》以及《建設工程開工許可證》。”而當時，項目2號地的垃圾填埋和施工區內遷墳事宜就已經開始進行。

　　為確認上述說法是否屬實，記者向合景泰富發出了采訪要求，然而來自該集團高層人士和行政公共事務部的答復卻相互矛盾。

　　該集團行政公共事務部在10月16日的書面回復中稱：“不存在任何違規操作。有關譽山國際項目，相關證件齊全，并不存在欠缺施工許可證、規劃許可證的情況。”

　　但在9月底的采訪中，公司某高層人士則表示，“譽山國際”剛剛取得了《建設工程開工許可證》，但還未能取得《建設工程規劃許可證》，原因是該項目當時正在進行整體規劃上的優化與調整，并需要就此與政府達成意向性協議。

　　該人士稱，正是由于上述原因，譽山國際項目“先行安排了土方和基礎施工，同時完成了展示單元和售樓處”，“這是大型項目正式動工前必要的安排”。

　　上述人士在10月14日對記者透露：“增城項目較早只有國土使用權證，9月底的時候補了施工證，建設工程規劃許可證目前沒有，但樓體早已經開始施工。”

　　對此，房地產法律專家、北京凱諾律師事務所賈啟華主任認為：“開發商必須在取得建筑工程開工許可證和規劃許可證的前提下才能夠開始施工，如未取得就開工肯定是違法的。而且需要強調的是，一旦建設規劃得到批準，開發商未經原審批機關批準是不能夠隨意變更規劃的。”

　　而消息人士還表示，增城項目的麻煩不止于此——由于地塊青苗補償未能落實，當地部分農民情緒相當激動，項目開發部由此表現出了對事態失控的擔心。截至10月21日，青苗補償的落實問題還未解決。

　　關于這一問題，上述合景泰富公司高層認為，譽山國際項目地塊是2007年通過招拍掛形式取得，有關地價、青苗補償問題在取得土地時已全部繳清。“和農民協調應該是政府責任。”

　　五萬元“會員押金”

　　除增城項目的無證操作外，近段時間，合景泰富在蘇州、北京等多處項目的銷售模式也引發了許多爭議。“簡單的說，就是在還沒有取得預售許可證的情況下，就以各種形式收取‘購房意向金’。”

　　10月14日，在合景泰富位于北京順義白馬路的豪宅項目“香悅四季”售樓處，記者親身“體驗”了這種模式。

　　在參觀了沙盤與樣板間后，記者被售樓人員告知，如果有購房意向，需要先繳納5萬元獲得一張貴賓卡才有參加搖號選房的資格。假如搖號選房的時候沒能選到心儀的房源，這5萬元保證金全額退回。

　　該售樓人員還表示，這5萬元并不是定金，而是“合景泰富會員押金”。購房者交錢時雙方并沒有任何協議保證，購房者只能得到一張貴賓卡，一份由合景泰富出具財務章的收據。

　　“這個活動已經進行快一個月了，現在繳納了押金的購房者已經超過900人。因為一期房源有限，所以這兩天就要停了。”該人員稱。事實上，直到10月23日下午6時，該項目的“貴賓卡”發放才正式停止。

　　在記者追問下，上述人員才表示，目前這些房源還沒有取得預售證。北京市合川律師事務所合伙人律師劉銘律師認為，根據商品房預售管理辦法，在項目未取得預售許可證的情況下，任何銷售性的行為都應是違規的。上述行為已經具有了銷售性質，不符合法律規定。

　　他進一步指出，如果把“會員費用”作為商業噱頭，進行融資，解決資金困難，作為房地產開發企業，其“聚集資金”行為的合法性值得質疑。

　　“這種銷售方式是總部要求，合景泰富全國很多項目都是這樣的。”上述售樓人員稱。

　　實際上，在今年6月28日合景泰富蘇州項目“峰匯國際”開盤時，就已經因為類似的模式導致了開盤當日的現場混亂。

　　當地媒體報道，該項目開盤當日才確認價格，且遠高于售樓人員此前的口頭估價；近千名購房者為選房每人繳納了2萬元，結果開盤當日放出的260套房源很多被內定……種種不合理引起了購房者們的憤怒和譴責，并引發了保安與購房者間的沖突和扭打。

　　已經被事實證明會引起消極效果的方式為什么在不同的項目上重復使用？有業界人士表示，除了以此觀察行情確定價格，并在開盤當天吸引人氣外，另外一個原因是可以在短期內聚集一筆資金以供項目周轉。

　　盡管今年前9個月銷售理想，然而合景泰富仍有資金緊張的壓力。雖然今年7月初有一次15億港元的配股，但收購廣州珠江新城地塊和“譽峰國際”項目，合景泰富需要支付的總額就達到29.6億元。另外，今年正是該公司大舉擴張之年。其公司酒店商業部總監陳杰平此前表示，2009年將有9個酒店項目處于不同階段，同時還有16個地產項目正在運作。

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